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7天前，华侨城比去年加价10.8亿拿下了宝中“欢乐海岸2.0”地块，项目一期今年8月就开工。而4月10日，与这块地直线距离约2.5公里的大铲湾划出了1.32平方公里的地准备做深圳“互联网 ”未来科技城，主角被认为是腾讯。 而根据这块地的用地面积和就业、居住人口规划来看，业内人士分析这可能会是一个类似苹果、谷歌的低密度总部基地。 4月10日，深圳规土委宝安管理局发布了关于深圳“互联网 ”未来科技城有条件使用区使用方案的公告。公告显示，未来科技城项目选址用地位于宝安区大铲湾港区，与前海合作区、宝安中心湾区隔海相望，用地面积1006334平方米。这块地的使用是通过在宝安片区范围内实现等面积置换调整的。 不过根据此前的《深圳“互联网 ”未来科技城控制性详细规划》（以下简称“互联网 ”未来科技城规划）的该片区是深圳建设现代化国际创新性城市的标志性地区，土地性质为新型产业用地 商业服务业用地（MO C）。土地招拍挂后，土地受让方进行单元开发建设之前须编制城市设计或详细规划蓝图。 在调整前后土地利用总体规划对比图中我们可以看到，项目调入地块原为“自然保留地、水域及其他农用地”三类土地，调整后该地块为城镇用地。 这块地为什么最可能是腾讯的？ 目前有关腾讯和大铲湾的关系，最权威的公开信息是这样的：2016年9月20日，深圳市政协召开六届十七次主席会议，以“落实创新驱动发展战略，加快国际化创新型城市建设”为题开展专题协商会，时任省委副书记、市委书记马兴瑞在会上表示，大铲湾1.2平方公里的地，按照产业政策，让马化腾在这里打造一个互联网 产业科技园拉动这个产业，不要在全国各地东盖一栋楼西盖一栋楼。 此外，马兴瑞在2015年6月会见腾讯公司董事会主席兼CEO马化腾时表示，深圳作为互联网重镇，高度重视“互联网＋”战略的实施推进，以智慧城市建设为载体，积极推动互联网与产业、政务、城市及公共服务等的融合发展，从而创造出更高更好的社会经济价值。希望腾讯紧紧抓住“互联网 ”带来的发展新机遇，进一步做大做强，为深圳提升城市竞争力和国际影响力作出新贡献。深圳市委市政府将营造更好的环境，全力支持腾讯等互联网企业在深圳发展得更快、更好。 马化腾也曾表示，腾讯未来将继续以创新为驱动，扎根深圳发展，用“互联网＋”的理念和产品与深圳一起成长。 另据《宝安日报》去年10月盘点宝安投资推广成绩单也写道，“推进腾讯未来科技城项目的引进工作，培育打造“互联网”产业集群。” 资深地产人、自媒体朱罗纪对新浪乐居表示，这块地如果真的给腾讯的话是个好事，也比较大胆，而且对政府和腾讯来说难度也不小。在深圳，由非房地产企业来“开疆扩土”的可以说几乎没有，这个要取决于多种因素的支持。但具体能走多远，要看腾讯具体的设想才能判别。这对前海来说也是好事，因为前海还没有具有产业集聚效应的企业。 在《“互联网 ”未来科技城规划》中，该片区的发展目标为：应与宝安、前海湾区一体化发展，以“立体城市、森林城市、未来城市”为理念······建设具有全球辐射引领作用的“互联网 ”未来科技城。 深职院房地产研究所所长邓志旺认为，这块地未来发展成功的概率是非常非常大的，一是因为这个主要是深圳市的战略，二是有强大互联网资源和实力的腾讯来主导。尤其现在又提出了粤港澳大湾区的概念。而对片区的带动作用就类似华为对坂田的带动，大铲湾也是一样的，有了腾讯的进入，就相当于找到了一条快速发展的路径。 “大铲湾是以平台商为主导，以土地带动产业价值。加上腾讯的巨大品牌价值，就使得大铲湾具有强大的集聚力和影响力”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁如是说。 这块地会打造出谷歌一样的科技小镇吗？ 而微信公众号“今日宝安”在去年9月公开了一份《大铲湾“互联网 ”未来科技城方案汇报》的PPT。 从公布内容可以看出，规划全部是为腾讯量身定制的。 图片来源：今日宝安 如果不排除就业人口和居住人口有叠加，图中“数十万高新人才”的规划与《“互联网 ”未来科技城规划》有点出入。该片区规划用地面积为132.61万平，开发规模为265万平。其中研发用房为160万平，宿舍70万平。规划就业人口6.4万人，居住人口为1.75-2.8万人。 而根据这块地的用地面积和就业、居住人口规划来看，有业内人士分析这可能会是一个类似苹果、谷歌那样的低密度总部基地。
△图片来源：今日宝安 图片上的规划目标与《“互联网 ”未来科技城规划》的发展目标是一致的。 此外，片区规划有轨道有15号线、9号线（预留），其中控制15号线走廊紧邻马湾通道右侧。届时，15号线将连接腾讯新旧两座大楼，主要包围了前海，后海，南山，宝安，新安大部分地区，可谓在前海画一个圈，形成闭环。
△图片来源：今日宝安 关于这块地具体的设计蓝图，深圳市宝安区人民政府也在拟组织开展深圳“互联网 ”未来科技城城市设计及建筑概念设计国际竞赛。 《“互联网 ”未来科技城规划》中也可以发现一些轮廓。其着重强调，该片区城市设计应注重与周边规划及城市环境相协调，尤其是与前海、宝安中心区的链接，强调湾区一体化的风貌塑造。应提供不少于室外场地面积50%的公共空间给予公众24小时免费开放。公共空间内应进行具有创意的场所设计。滨海公园外侧海域可设置游艇码头，但不得阻碍滨海公园的连续性和开放性。 今年的《深圳市宝安区人民政府工作报告》中写到，2017年主要工作任务之一包括：开展“互联网 ”未来科技城项目详细蓝图编制国际咨询，做好动工前期准备工作。 附：前海在售新盘表
△数据来源：深圳中原研究中心 |
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