深圳城市更新发展形势与政策浅析
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2018年3月9日，由深圳市城市更新开发企业协会主办的2018《新趋势 新征程》新春论坛在五洲宾馆举行，现场由北京大学汇丰商学院经济学教授何帆、2018年房地产市场发展形势与政策王锋、深圳市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜做精彩演讲。 深圳城市更新发展形势与政策浅析 1 2017年城市更新进展回顾 1、深圳已经列入城市更新计划用地面积644项，50.2平方公里，规划批准拆迁用地面积404项规划，31.3平方公里。签订土地使用权出让合同供应用地面积16.3平方公里。包括开发建设用地，也包括整体返还给政府公共用地。 2、有一个非常明显的现象，我们更新项目、计划项目分布跟轨道站点密切相关。2017年41.4%。我们的趋势，项目普遍小型化的趋势。更新项目平均规模2017年只有4.7。最大的量是龙岗，龙岗一直强调片区统筹，所以规模量大一点。第二个是坪山。 3、项目结构，644个项目，城中村改造大概是一半左右，另外一半是工业区改造。这两块加起来一半左右。另外再看改完后的结果，大部分是黄色（住宅），也是开发商最喜欢的，占了半壁江山。剩下部分是我们工业19%、商业15%左右。强区放权之后，我们的工改工项目在上升，2016年工改工25%左右，现在上升到36%。 4、1.13亿规划建筑面积，居住占比约一半。强区放权后容积率显著提升至6.5。 5、我们已经看到了全市平均容积率也达到高值，5.3。 6、强区放权之后可以看到，去年，特别是原特区外，对公共资源需求量非常大，所以贡献率提升。 7、更新用地土地出让，前三甲，宝安、龙岗、龙华。龙岗一直处于领头羊，接下来是宝安、龙华。 8、从计划到规划、用地出让，出现一个斜坡式递减状态。规划占计划六成左右。用地出让占计划三成左右。 9、深圳已经变成全球性，包括全球科技产业创新中心、全球海洋中心。再看总体，包括1100平方公里建设用地规模，建设规模13亿平方米，更新总量不少于100平方公里。 10、各个区十三五规划更接地气。短期内、半年到一年内，各个区要未来三到五年需要发展的项目要在一年、半年时间全面梳理，哪个在前面、哪个在后面，这是非常重要的导向型选择。 11、重点区域比如罗湖笋岗，布心片区、华为片区、观澜这一大片、光明中心区、宝安沙井福永片区、宝安中心区、龙岗大道这条，我们发现跟我们十三五规划差不多类似。 12、2018年要完成全市40%城中村综合整治工作。2019年也要完成40%，接下来2020年完成20%左右。 13、正在编织的城中村总体规划纲要。要划定综合整治空间范围或者城中村保护范围。这是从城中村拆除重建向有机更新、综合发展重大转型，这是非常重要。未来到2025年项目只能做一些保留性安排或者做一些储备和预备，跟目前基本导向以及城中村未来不提倡大规模拆除重建发展格局密切相关。 14、城中村综合整治三年行动方案，鼓励一部分拆除重建，鼓励大部分综合整治。这是城中村重要导向。 表：罗湖区与龙岗区“行动计划”对比 2 各区更新实施办法与流程汇总 1、罗湖区，2015年9月份出台了自己实施办法，2015年9月份、2017年2月份发布了两版修订稿。更加严格的计划清理机制。更新单元计划于规划可同时申报。罗湖加大了定期清理机制，原来三年、四年完成的计划清理状态，现在一年半。 2、南山区，最新征求意见稿还在过程中，这里面有几点不太一样的地方，比如说定了街道办更新职能。跟福田区一样加了公证见证内容，强调公开透明、保证真实可行性。针对规划，可以适当提高容积率。当时我们提了一些建议进一步完善的意见。另外加强了发改立项审批安排。之前立项审批批准，后面定了发改部门核准或者备案，强化了发改部门在更新项目作用。 3、盐田区，基本上跟全市格局差不多，把街道部门、中英街管理局做了加强，强调了信访维稳状态。盐田区跟其他区不一样的，我们所有计划实施用地、规划许可、验收，每个阶段都规定了具体时间，时间在原来安排上进行了减少。 4、宝安区，1 12政策体系，1 1 6的更新工作领导体系，整体更新办法宝安有内容不太一样的地方。2017年宝安只公告了两个计划，反向说明这是一个思考的过程。 5、龙岗区，基本上跟全市大格局没有变化，这里强调了不太一样的地方，稍微时间上做了优化，公示期原来30日，现在降到10日。明确了街道办作为申报主体。加强了政府整体统筹引导力度，强调了协商决策执行机制。 6、龙华区，从2016年底到2017年是过渡的比较顺利的一个区，推进效率比较稳。跟他们实施办法密切关联，他们办法审批规则基本上没有大的调整，只是做了一定的优化和细化。 7、坪山区，个人感觉有点学宝安，出现了1 1 6，还加了一个1，项目之前需要做可研，需要社区党委初步审查。坪山后面还有新的创新，不细讲了。 8、光明新区，用的是原来市局的规则，但是有不太一样的地方，计划规划在光明更新局，但是用地出让后续都是光明更新局安排。 9、大鹏新区，基本上没有大的调整和变化，基本跟其他区类似状态。 10、全市600个项目只有15个项目进行了清理。但是计划清理在2018、2019、2020年成为调控重要手段。 11、我们会出一些新的措施，计划规划审批规则、计划申报指引、工业区操作指引，我们做一个全市统一规范后，有利于项目标准统一，对我们项目可能会有一点利好。2017年我们就在处理这个事情，2018年肯定会出来。 |
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