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1 为了一个厂，建了一个区 说起上街的历史，算一算已经有了近60年。 早在1956年1月，原重工业部有色金属工业管理局组成的选厂工作组来郑州为铝厂选址，最终确定的厂址在马固镇，当时属于荥阳县。要建设全国最大的铝工业基地，不单要把厂建起来，上万职工的衣、食、住、行以及交通运输、原料需求等，以镇级的资源和供给显然不够。 1958年8月5日，经河南省人民委员会豫民字（140）号文件批准，从荥阳县划出荥阳周村乡的郎中沟、任庄、左照沟、西郊段、聂寨、东马固，史村乡的夏侯、白马寺、左照，白杨乡的廿里铺、大园等11个自然村成立新区，由于当时河南铝业公司选址就在上街火车站南边，于是，取用了上街一词，成了上街区，至此上街区成为了郑州唯一一块“飞地”城区，上街主城区距离当时的郑州达到了35公里。 上街区区位图▼ 随着铝厂的获批，天南海北两万人的援建，短短几年时间，一个庞大的铝都拔地而起，由于铝厂的效益好，收入高，带动了整个上街区的发展，随之而来的自然还有繁华的城区。 由于全区几乎完全依靠铝厂，耕地、农民较少，上街区曾经在很长一段时间人均GDP远超其他县区。按照一位老工人的回忆，当初穿着铝厂的工装出去买东西，跟小商贩还价都还不下来，他们会说，你们挣得多，别还价了。 2 铝厂的衰落，航空的兴起 随着铝矿资源的衰竭，粗放式生产的铝行业整体的不景气，国内铝行业的无序竞争等等多重因素影响下，上街铝厂在近10年来效益也在持续下滑，多个年份出现巨额亏损。 工人的平均工资也从上街区的标杆演变成了区域的大老末。还是先前那位工人说到，如今穿着铝厂的工装出去买菜，连菜农都说：你们效益不好，生活不易，多给你点吧。这落差实在是让人唏嘘。 虽然厂领导、生产结构几经调整，逐步达到了短暂的止亏，但铝厂想达到二三十年前的辉煌，几乎不再可能。区府，市府也意识到了，仅仅依托铝厂单核心支撑未来的上街区经济，显然是不够的。 随后，郑州通航产业孵化园、智能电气产业园、装备产业集聚区、国阀中心阀门产业园等几个与铝厂无关的产业园逐步发展起来。很显然，通航产业已经成为了上街下一个名片。 提起上街，更多的年轻人知道的是上街航展，而非上街铝厂。现在的上街区着力把通航产业打造成支柱产业，计划到2020年实现超千亿元经济规模。机场改造完成，达到4C级，即可起降波音737-700、空客320级别的客机。 据郑州楼市查阅的资料显示，上街机场申请的《郑州通航试验区总体规划》已获批。 目前已有26家通用航空企业落户上街，其中总投资10亿元的郑州啸鹰航空公司飞机组装与试飞基地项目正在建设1号厂房，预计今年第一架“郑州制造”飞机将在此下线；总投资5亿元的国际飞机展示交易中心项目已于2014年10月建成。 不过网上盛传上街区遍地都是卖私人飞机、飞机配件的消息，确实是有些谣言的成份。 但不得不说，通用航空对上街的产业变化还是影响很大的。马上将要举办的2017年航展，也将给上街又一次招商引资吸纳航空产业进驻的机会。 不过，上街的通航和新郑方向的航空港，无论在产业方向内容以及实力上相差还是甚远。 3 郑上新区？“郑州798”？地铁10号线？ 郑东新区已经发展了十余年，这十余年带来的成绩全河南有目共睹，但倾尽全力发展郑东的同时，其他区域逐渐成了短板。特别是传统强区中原区，在这波郑州的发展潮中明显落后金水一大截。 数年来省府市府各据一方，互不干涉，独立发展。在省府持续大跨步向东发展象湖、白沙时，市府牵头向西推进常西湖新区、中原新区、郑上新区，均衡东西的差异，自然是合情合理。所以，一心两翼概念，应运而生。 所谓的一心两翼，即以市中心为心，西以常西湖、中原新区，东以老东区、白沙组团为两翼，协同发展。 而郑上新区恰好在与西翼相邻，或者说我们甚至可以称之为“附翼”。按常理说，这样的区位和新区规划对于上街来说原本是极大的利好，但看过郑上新区的规划图后，这个观念基本上被否决。 规划图如下▼ 从规划图中我们可以看到，未来的上街区将和荥阳市连为一体，在荥阳西，上街东，两个区域交界的位置建立新的城市核心组团，共同服务新的郑上新区。 而网上一直有消息称荥阳要撤县设区，加上郑上新区的规划，上街撤区的概率基本为大概率事件，参考国内城市，比如南京，苏州，北京，上海，甚至省内的开封，近些年都是设一区舍一区，如果荥阳设区，注定上街撤区并入，而规划图中的新城市核心组团，则极有可能成为未来新区的中心。 我们再来看上街在整个版图的位置，在新区的规划中，上街区的位置并不占优，基本在整个新区的最边缘，而上街区本身距离市区就远，成立新区后，优先发展距离市区近的区域基本上是常态。 所以我说，郑上新区对于未来的上街，不一定是利好，毕竟有荥阳完完全全夹在中间。 而铝厂，不论是外部条件，还是内在因素，前途渺茫，目前铝厂正在谋求改造，去年夏天，上街区对外召开新闻发布会，提出了1958广场概念。即利用铝厂厂区的特色建筑，将整体改造成类似于北京798的创新艺术区。 按照官方的说法是：
但下文如何，知者寥寥。 只能说，相对于石佛、二砂之类的艺术区，铝厂确实更具备空间条件，对于能够存活的艺术区，没有足够好的位置以及城市消费鉴赏能力，显然是不行的。如果上街区想依靠艺术区发展未来，只能说长路漫漫。 相对来说，即将落地的地铁十号线在我看来，反而是上街最大的利好。 郑州地铁10号线，目前已经基本确定路线，该线起于上街区上街机场，止于郑州市中心城区郑州火车站，线路全长约42.965公里，共设20站、21区间及停车场、车辆段各一处，线路主要沿洛宁路-锦江南路-郑上路-京城路-中原西路-中原中路-中原东路-康复后街敷设。 目前工程勘察已经招标完成，正在进行勘察，规划线路两侧的居民楼、企事业单位、厂房、绿化带，沿线跨越的主干道、高架桥、隧道、高速路、国道、省道、铁路、河流、南水北调干渠、高压线，等每一处都需要进行拍照和详实的记录，制定最终方案，地铁10号线计划年底正式动工。 我们参考港区，港区地铁的开通极大的解决了来往机场、港区居民出行市区的便利度，直接拉进了港区的距离，而上街地铁开通后，同样直接拉进了上街与荥阳与市区三个区域的联系。重点是，这将成为郑州最早开通的县域超长线。 地铁10号线走向图▼ 4 关于上街的房子 随着去年郑州房地产市场的升温，房价暴涨，刚需恐慌性购房，市场几无库存，加之限购，大量投资客将触角伸向周边县区，荥阳、新郑、中牟、平原新区等。 上街也不例外，在过去的几个月，不少在限购区没有购房资格的投资客，已经在上街出手，上街均价也被整体抬高。 如果现阶段在上街购房的朋友，我给出两条建议： 一、自住择优。 对于自住的择优，已经是老生常谈。不论是上街本地原住民也好，后迁入上街的新上街人也好，甚至是被市区高房价，逼得只能去县区置业的刚刚需也好，自住一定要择优。 对于配置差，安保物业景观差的小区，或许在郑州市区某些好的位置还能因为地段获得等同周边幅度的升值，但在县区，类似的小区在未来出手难度将非常大，这一点不是危言耸听。 笔者在上街看了铝厂旁的多层项目，已经现房随时可以入住，但仍然还有大量房源，小区内入住率也非常低，整个小区几乎无绿化可言。 对于这类小区，住也不舒服，出手难度大，仅仅因为图个前期的售价低几百块钱，显然是有些得不偿失。 如下图▼ 所以选择左照公园附近的、锦江路（地铁途径）沿线的，以及更贴近荥阳的大开发项目更加安全。 二、投资略晚 谈到投资略晚，要说的比较多，主要是因为上街的项目在市区房价的刺激下，已经从3000+涨到了目前的5000+，像是一些以往售价就比较高的项目，甚至已经涨到了6000-7000元。 加上上街居民总量少，人员构成结构相对简单，大部分人都与铝厂有关，又很难会有大量的外来人口涌入，所以整个区域的房屋流动性会远低于其他区域。 虽然有郑上新区加成、有地铁10号线加成，但目前现阶段核心的上街，仍然是上街人的上街，而郑州市区则是全河南的郑州。 所以延续，投资郑州的思路，在上街并是特别适用。对于目前的高位，或许同等的资金，折算成更小的面积，投资市区更加安全。 总体来说： 由于价格已经较去年上涨50%以上，现阶段投资建议避开上街。 如果属于投资自住双用，建议避开以下几个项目： 1、鸿盛新城，品质差，距离铝厂太近。 2、嘉韵公园里，挖基坑阶段，违规收首付款售房。 3、上街第一城，负面新闻太多。 可以重点关注的项目： 1、民安城市之光，民安品牌，更近市区，纯粹洋房。（在售） 2、和昌都汇广场，配建大商新玛特，出租出售有保证。（后期地块或二手房） 3、亚星江南小镇，核心位置，园林公园水系，品质远高于其他本地开发商。（在售，或二手房） 4、建业联盟新城，建业品牌，品质有保证。（后期或二手房） 更多犀利、客观、深度的郑州楼市分析、团购活动、人文教育等，请关注微信平台《郑州楼市》，微信ID：zzloushi，这是一个媒体。 |
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