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买房如下注，算完账再下注，也许成功率才会更高！ ■ 撰文 | 熊瑞瑞 ☞ 《地盘》金牌撰稿人 中国房产具有两个属性，一是居住属性，二是金融属性，从现阶段的市场来看，两种属性分庭抗礼，金融属性并不比居住属性弱。 中国购房者的房产升值需求和居住需求如影随形，获取高收益率的心理一直都存在。 1 城市成长期 哪里的涨幅最大 ▽ 万物生长，循时而动。 比如中国人逐渐接受终生学习、终生补钙的概念，但仍需谨记青春期是一生中最佳的学习和补钙年龄。 将发未发，才能以最少的投入获得最丰厚的回报。 ©示意图 城市如人，也在成长，同一个时间点上，城市中的每个区域都处在不同阶段的生长阶段，而下注不同的生长阶段，回报自然也不相同。 以上海为例： 2000年左右，静安区房价0.65w+，徐家汇0.4w；2015年静安区均价9w+，徐汇区均价6.7w+。2000年前后，静安区已经是城市核心区了，徐家汇还只是个郊区，刚刚开发。 站这个时间节点上，这俩区域你会选哪一个？ ©示意图 乍一看，不少人选静安区，但一笔账算下来，结果可能会翻转。 2000年，两者的价差1.6：1；2015年，价差1.3:1，但静安区上涨了15倍，徐家汇16.5倍； 当前情况如下图： ©上海房价图（来自德科地产） 2018年静安区10w+，徐家汇12w+，已经追平并赶超了。 这就是时机的奥妙。 城市成长时，核心区会变大，当非核心区特别是“城乡结合部”变为市区的一瞬间，它的涨幅将俯视一切。 按极简模型来算，常见面积90m²，郑州2018年2w入手，总价180w，翻三倍540w；0.8w入手总价72w，翻三倍216w; 在一个自住为主导的市场上，500w和200w，显然后者的流通性更强。 而且假设后期区域价格追平，且郑州的目标极限单价是10w，2w入手杠杆是5倍，0.8w入手是12.5倍。 因此，买房不能只看绝对价格，更要看相对收益。 ©示意图 获得相对高收益的购房方法，就是选城市主要发展方向上的区域，周边可开发土地多，与主城区有联动，不至于孤立无援，追平房价的速度会更快，且价格低最好。 问题是郑州有这样的区域和楼盘吗？ 2 环顾郑州漏在哪里 ▽ 环顾郑州，三环内老城区以及郑东新区是目前最核心的区域。 金水老城区近2w+，北龙湖近4w+，管城1.8w+，中原老城区1.6w+，只从价格来看，这些都不能算是最具潜力的成长区域了。 ©米宅郑州43区9月份均价地图 郑州的最佳成长区显然是环外新区。 可近几年环外新区家喻户晓，价格也水涨船高，滨河国际新城直逼1.9w+，白绿最低也1.1w+，就连南龙湖也过万了，环外似乎也是一片红海。 其实，还有一个新区正处于正在成长发力期，那就是郑上新区，特别是荥阳东。 郑上新区规划共分：荥阳CBD副中心、宜居健康城、上街宜居职教城、通用航空产业中心、五云山休闲板块、新材料中心等六大组团，面积相当于2.63个郑东新区，可开发空间大，区域内机场、高铁、地铁、山地休闲资源丰富。 ©郑上新区新“三化”协调发展空间布局 众所周知，滨河国际新城以高起点规划著称，而作为郑州“一心两翼”的重要一翼，荥阳东受益于常西湖新区、中原新区、郑上新区巨大的集群效益和规划利好，也是潜力无穷。 徐家汇商业中心规划始于1988年，到2000年前后已小有成效，早早开通的地铁线也让其发展如有神助，如今的徐家汇早已蜚声中外，谁也不会记得20年前它还是“城乡结合部”的样子。 郑州与上海，荥阳东与当年的徐家汇当然并不能相提并论，但城市成长轨迹中蕴含的规律却是相通的。 2018年8月21日，郑州市政府网站发布了荥阳市城乡总体规划（2018-2035年），旨在着力将荥阳成打造西部新城中心城市。郑上新区、宜居健康城、地铁10号线等利好也都预示着一个荥阳东腾飞的机遇来临。 ©荥阳区域发展示意图 2018年2月11日荥阳一举签下了28个招商引资项目，总投资约947亿元，包括吾悦广场和锦荣欢乐谷等项目。 2018年9月8日，又集中签约了第二批招商引资项目，共计签订合同项目36个，总投资1513亿元，雅居乐、碧桂园、正商、亚新、居然之家等多家知名企业参与其中。 ©荥阳2018第二批招商引资项目集中签约仪式 规划的落地，以及众多招商引资项目的进驻，对于荥阳副中心CBD，以及宜居健康城的建设和推进具有重要意义。 白绿片区环境为佳，而荥阳东坐拥刘禹锡公园、李商隐公园、生命谷公园、象棋公园、京襄城遗址公园、荥阳植物园等6大主题公园，另外还有面积约6000亩的索河湿地公园，生态资源也不可谓不优越。 ©索河湿地公园实景图 南龙湖有地铁加持，荥阳东也毫不逊色，规划有10号线和21号线与主城区相连。
©区域交通示意图 最为重要的是，同样的资源要素下，荥阳东目前价格只有0.8w+，优势大，妥妥的价值洼地。 可以预见的是，处于良好的生长期荥阳东，随着郑州核心区域的扩张，未来不可限量。
©荥阳新区协同发展示意图 虽然长远来看，经济发展肯定会带动房价良性互动，但目前郑州限购政策高压下，房地产市场暂时处于下行阶段，选择能抗风险的房子就显得更为迫切且必要了。 郑上新区、常西湖新区、中原新区三区聚合效应下郑西组团正在发力，大片区可开发土地多，未来发展空间大，普通人参与并能把握的机会多，未来势必会吸引更多人气。
©示意图 未来的郑西将成为郑州的西花园，而且这个片区的开发始于十年前，人气渐拢，不用苦守拓荒期，只要地铁一开通，与主城区联动发展，更大流量的人流就会进来。 所以谁抢占了交通高地，谁就拥有了终极武器。 3 江山如画 哪个楼盘独揽芳华 ▽ 有着20多年实操经验的碧桂园地产，眼光向来老道。 入驻荥阳东后，更是以鹰眼般的敏锐洞察力，立足于大局，着眼于未来潜力，瞄准了荥阳东的交通利器：中原西路和建设中的地铁10号线。且于两条线路的交汇处拿下了一块优质地块，也就是碧桂园龙城天悦。
©碧桂园龙城天悦鸟瞰图 众所周知，长安街位于北京城中轴线，由西向东贯穿全城，沿线分布着天安门、人民大会堂、中南海等政府机关，西单、王府井、金融街等商业区还有中山公园、太庙等休闲圣地，长安街成为北京甚至中国的代名词。 而中原路堪称郑州的长安街。 郑州人一直苦于没有招待客人的地方，而如果住在中原路沿线则这个烦恼要小很多。 从碧桂园龙城天悦出来，往南走大概500米就是中原西路。
©碧桂园龙城天悦交通示意图 与北京长安街一样，作为郑州的中轴线-中原路东起人流密集的老火车站，与西三环、西四环、郑州西南绕城高速、G234国道相交，途径二七、中原、荥阳、上街，直抵巩义永昭陵。 中原西路就中原路的西段，沿中原西路往东是常西湖新行政区，其中四大中心还没建成，就已经名声大噪。再往东就是目前郑西人民主要的消费商圈-中原万达和裕达国贸，购物、吃饭、娱乐等十分方便。 而且中原路沿途分布着西流河公园、绿城广场公园、宜居健康城等众多绿化公园，消费之余或茶余饭后，这里是主要的消遣之地。 从项目出来，若是不想开车，往南走500米左右，即可达到10号线中原西路站点。
©郑州轨道交通10号线工程线路走向示意图 预计2020年前后，碧桂园龙城天悦交房，届时10号线也竣工通车了，天悦的业主们坐上地铁后，仅需4站即到常西湖四大中心和华侨城，7站抵到中原万达。 相比传统的公交出行，地铁每天能为业主们节省一半的时间，在这个时间就是金钱的时代，单单这一项10号线就为天悦的业主省下了成本。 而且地铁对于新城区的带动效应是巨大的，以1号线为例，开通后沿线楼盘房价普遍上涨55%-70%，剔除30%房价自然增幅，地铁带来25-40%的增幅。
©坐拥地铁红利示意图 10号线开通后，片区与主城核心区势必会无缝对接，区域价值会上涨，长远来看，荥阳东与主城区的价差会逐渐缩小，甚至有追平的趋势。 而10号线沿线楼盘碧桂园龙城天悦的价值无疑会领涨，因为他是货真价实的舒适地铁房。 因为楼盘距地铁太远乘车不便，太近又时长受车站周围嘈杂环境的影响，都不好，而碧桂园龙城天悦距离地铁5分钟左右的步行距离，刚刚好，既能体验步行的乐趣，又不至于步行太远，太过劳累。 郑州高铁东站自2012年开通运行以来，就负担着中原交通的重任，2017年的数据显示，东站每天发送旅客6.5万人次，日均开行旅客列车370列。
©示意图 密集的人流对于区域的拉动是显而易见的，东站开通运营后，无论是以建业天筑为代表的住宅，还是以汇艺银河里为代表的商业都呈现一片兴荣之势，可见高铁对于带动高铁商务核心区的作用是巨大的。 而从东站乘坐高铁出发向西，16分钟后即可到达郑西高铁站。 郑西高铁自2015年运营开始，目前已经开通了往北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、西安、大连、南宁等方向的二十余条高铁列车，为郑西120万人口的出行带来极大的便利。
©郑州西站实景图 而且高铁西站中心文化广场、商业街区、商贸中心、精品绿化景观、疏散广场及公交、公共停车场等公共设施目前也在如火如荼建设中，建成后不仅有助于加快推进宜居健康城的建设，更有望形成高铁西站商务核心圈与东站商务圈相媲美。 而郑西在售项目中，除房源有限的西郡原著外，碧桂园龙城天悦是距离西站最近的楼盘，从项目东侧的荥泽大道往南实际路程仅有1公里左右。 对于老人和小孩而言，亲地花园一定是最受欢迎的地方，但是不少小区并不舍得拿大块土地做公共绿地。
©示意图 而碧桂园龙城天悦在这方面却显得极为慷慨，一二期之间预留了28000平方的空地，做为业主的私家花园。不要小看这块私家花园，将来这里会成为儿孙嬉戏、睦邻友好的重要平台。 就像南方人买房一般会考虑防潮的问题一样，北方人买房通常将通风透气放在首位，卫生间和厨房一定要有窗户，且是能进风的窗户。 为保证家家户户都能通透，碧桂园龙城天悦采用的是两梯四户的分离式核心筒设计，类一梯两户不仅提升了居住体验感，空中连廊更是保证了中间户也能通风透气。 贴心之处方见用心，这一点从户型方面也可见一斑，碧桂园龙城天悦的户型面积96-273㎡，包容性强，适合多种群体客户。
©碧桂园·龙城天悦建面约138m²样板间实景 以畅销户型138m²阔绰三房为例，4.8m超大宽厅，空间大气旷达，餐、客厅一体化设计在扩大视觉通透性的同时，又满足了主人的休闲、交际需求。 可见，开发商的地段选择和前期设计对房子的居住舒适性至关重要! 结语： 2017年郑州的城市化率刚刚过50%，与全国的平均水平仍有7个百分点。而郑州主城区已近饱和，荥阳东有多条地铁线、城市主干道与主城核心联动发展，既能保证来自核心区的补给，又能承接主城区的外溢，特别是刚需客户的外溢。 而且荥阳东位于城市主要发展方向，有又多种政策加持，目前正处于最佳成长期，正是下注的好时机。 刚需客户无论何时买房，对交通和价格都是极为敏感的。因此10号线和中原西路以及高铁西站都将成为碧桂园龙城天悦保值的砝码。
©示意图 从2018年1月份的土拍来看，荥阳土地市场楼面价已破5300元/平，再除去1500元左右的建安成本，以及营销宣传等其他费用，成本已经不低。 说明目前碧桂园龙城天悦8600元/平的价格，泡沫较少、安全系数相对较高，值得撬动高杠杆。 所以，从未来发展潜力以及保值增值能力来看，碧桂园龙城天悦都是着眼于现在，布局于未来的不错选择。 |
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