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时间：2017年4月17日上午 地点：福建省厦门市中级人民法院 案由：商品房预售合同纠纷 案情：阿翼花费28万元向厦门H房地产开发有限公司购买车位，原来可以停放两部车，后来H房地产开发有限公司与相邻车位购买人小黄、阿翼发生诉讼，法院判决对阿翼和小黄购买的车位重新划分界线。阿翼认为，其购买的车位原可停靠两部车，现在面积缩小只能停放一部车，导致车位价值贬损，遂起诉至法院，要求H房地产开发有限公司双倍返还车位套内建筑面积误差购房款、赔偿直接经济损失合计42万余元。事情究竟孰是孰非？H房地产开发有限公司是否存在违反合同约定的行为呢？ 案情回放 2014年8月，阿翼与H房地产开发有限公司签约购买厦门某小区地下一层的车位一个，按套计算总价款28万元，建筑面积57.54平方米，其中套内建筑面积45.04平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积12.5平方米。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。若产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：“面积误差比绝对值超出３%，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出３%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。” 次月，阿翼取得讼争车位的产权证，权证载明建筑面积57.54平方米，车位宽2.5米、长5米。H房地产开发有限公司在厦门市国土房产部门备案讼争车位套内面积12.5平方米。 2015年至2016年间，相邻车位业主小黄将H房地产开发有限公司和阿翼告上法庭，要求对阿翼和小黄购买的车位分界线重新划分。该案经一、二审，厦门中院认定小黄和阿翼车位之间存在约10平方米的共有部分，依法属全体业主共有，H房地产开发有限公司与阿翼书面约定将共有部分赠与阿翼，但未得到业主表决通过，阿翼不能独自享有共有部分的占有使用权，判决H房地产开发有限公司、阿翼将小黄和阿翼各自所有的车位分界线移至两立柱的中间线位置。该判决已发生法律效力。 阿翼认为，因H房地产开发有限公司违约并存在过错，导致车位价值贬损，遂将其起诉至法院，诉请H房地产开发有限公司双倍返还车位套内建筑面积误差款并赔偿损失共计42.8万元。 厦门市思明区人民法院受案后，认为合同既约定按套计价，又约定以产权登记面积为准进行面积确认及面积差异处理，视为双方就面积差异处理约定不明。根据购买发票载明建筑面积57.54平方米、总金额28万元，可计算单价为每平方米4800余元，合同约定套内建筑面积45.04平方米，产权登记套内面积仅12.5平方米，减少了32.54平方米，面积误差比达72.25%。因此H房地产开发有限公司应向阿翼返还车位的面积差异款，其中单倍返还面积误差比３%以内的房价款6000元及相应利息，双倍返还面积误差比超过３%的房价款30.4万元，对阿翼主张H房地产开发有限公司返还房价款31万元的诉讼请求予以支持。对阿翼主张的其他诉求不予支持。 一审判决后，阿翼和H房地产开发有限公司均不服，分别向厦门中院提起上诉。 庭审现场 庭审中，阿翼和H房地产开发有限公司各自代理人围绕H房地产开发有限公司是否违反合同约定展开了激烈的交锋。 阿翼：H房地产开发有限公司违约，应当赔偿经济损失 “因H房地产开发有限公司过错而使阿翼无端涉及另案诉讼，属商品房买卖合同第十二条的约定中‘发生债权债务纠纷’的情形。因H房地产开发有限公司的违约行为，导致讼争车位实际套内建筑面积明显小于合同约定套内建筑面积，阿翼原有可停靠两部车辆的停车面积现已缩小，导致车位价值贬损。”阿翼方上诉称，讼争车位经另案判决认定与相邻车位（购买价格为18万元）套内面积一致，H房地产开发有限公司除了应返还阿翼面积误差房价款31万元及利息以外，依照公平原则，还应赔偿阿翼因车位套内建筑面积减少而多支付的车位款10万元、契税损失及律师费用，合计11.8万元。 H房地产开发有限公司：合同由网站自动生成，自身没有违约 H房地产开发有限公司辩称，“购房合同是通过厦门市国土资源与房产管理局网站签订的，面积等数据是自动生成的。因计算机系统的故障，该合同第三条‘套内建筑面积’与‘分摊建筑面积’的数据对调，第五条‘产权登记面积与合同约定面积差异，双方同意按第2种方式进行处理’中的‘2’是计算机自动生成默认的数据，不能作为讼争车位价款认定或调整的依据。双方明确约定车位价款按套计算，不适用‘面积确认及面积差异处理’相关条款，不存在约定不明的情形。” H房地产开发有限公司坚持己方观点：讼争合同明确约定价款按套计价，阿翼仅花费28万元购买车位，在产权证登记建筑面积没有偏差前提下，一审法院判决H房地产开发有限公司返还房价款31万余元并支付利息是错误的。 法庭：焦点在于地产商是否违约 法庭辩论阶段，审判长将本案争议焦点归结为H房地产开发有限公司是否违约。 法庭审理后认为，合同约定讼争车位按套计算总价款28万元，建筑面积57.54平方米，其中套内建筑面积45.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.5平方米。法院生效的民事判决认定相邻车位产权证载明建筑面积57.54平方米，车位宽2.5米、长5米，与阿翼购买的车位相邻。产权证上记载两个车位建筑面积一致，所附房屋平面图上二者的长均为5米，宽均为2.5米，并不存在阿翼购买的车位的套内面积比相邻车位大的问题。 根据公平合理原则，讼争车位应参照最相类似车位即小黄所购车位款18万元计价较为合理，故H房地产开发有限公司应返还阿翼多支付的购房款10万元。H房地产开发有限公司主张计算机系统有误，因其未提出撤销或变更合同，也未以书面方式通知阿翼，对其抗辩不予采纳。 由于合同未约定按车位套内建筑面积计价，故阿翼以其所购买的车位套内建筑面积小于合同约定面积，误差面积32.54平方米，误差比达72.25%为由，要求H房地产开发有限公司返还套内建筑面积误差比3%部分的房价款及利息，双倍返还套内建筑面积误差比超过3%部分的房价款的理由，不符合公平合理、等价有偿原则，不予支持，但H房地产开发有限公司应返还阿翼多支付的车位款10万元所产生的利息。 法庭作出判决：撤销一审判决；H房地产开发有限公司返还阿翼购房款10万元及利息、契税损失3000元、律师费损失1.5万元。 |
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