房企所得税不计容车位是否分摊土地成本

房地产开发企业地下车位可简单分为有产权车位和无产权车位即不计容车位，税务在征管实践中，对不计容车位是否分摊土地成本各地税务机关无明确规定。

房地产开发企业的土地成本占总开发成本比例较大，成本在各业态之间合理分摊土地成本，对房开企业的企业所得税税负影响重大。当企业达到收入结转条件时，应结转相应的开发成本，确认可售面积的单方成本，因此税务师在对房地产开发企业的企业所得税审核时，应全周期考虑项目公司的企业所得税税负。

根据国税发[2009]31号文，国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知，第三章 成本、费用扣除的税务处理 第十四条;已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。

按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)明确规定：容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积，屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。因此按照我们的理解，地下车位如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，则可不分摊土地成本。

案例：某房开企业2021年已达到收入结转条件，总可售面积1（不含不计容车位54,536.85㎡，总可售面积2（含不计容车位73,992.09㎡，当年度结转住宅收入83,114,020.60元，结转面积3,821.58㎡，总成本及单方成本计算如下表：

方案一：不计容车位不分摊土地成本

项目	住宅	车位	合计
可售面积	54,536.85	19,455.24	73,992.09
一、成本金额合计	743,914,925.77	73,852,998.28	810,756,537.12
1、土地成本	536,890,500.00		536,890,500.00
2、前期工程费	24,037,966.49	8,575,200.20	32,613,166.69
3、建筑安装工程费	138,654,338.63	49,462,949.09	188,117,287.72
4、开发间接费用（不含利息）	909,464.51	324,438.43	15,859,904.89
5、利息支出	43,422,656.15	15,490,410.55	58,913,066.70
二、单方成本	13,640.59	3,796.05
结转面积	3,821.58
结转收入	83,114,020.60
结转成本	52,128,605.93
毛利	30,985,414.67

方案二：不计容车位分摊土地成本

项目	住宅	车位	合计
可售面积	54,536.85	19,455.24	73,992.09
一、成本金额合计	590,051,504.30	210,492,421.70	810,756,537.12
1、土地成本	374,089,448.18	133,451,051.82	536,890,500.00
2、前期工程费	24,037,966.49	8,575,200.20	32,613,166.69
3、建筑安装工程费	136,811,680.52	48,805,607.20	188,117,287.72
4、开发间接费用（不含利息）	11,689,752.97	4,170,151.92	15,859,904.89
5、利息支出	43,422,656.15	15,490,410.55	58,913,066.70
二、单方成本	10,819.32	10,819.32
结转面积	3,821.58
结转收入	83,114,020.60
结转成本	41,346,896.93
毛利	41,767,123.67

以上两种方案，毛利差异10,781,709.00元，所得税相差400多万，因此合理地分摊土地成本，可有效地降低房开企业的资金成本。