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有些小区突破层层阻力，成立了业委会，第一件事就想要炒掉物业公司，而物业公司必然采取剧烈的对抗行动，甚至不惜用“黑衣人”暴力手段。目前物业行业的市场经济调节功能已完全失效，物业管理行业“地盘文化”、“丛林法则”盛行，这是一个违背时代发展潮流的倾向！业主们（公众号yezhumen）分享大家阅读。 文 | 范国振 深圳市透明和谐社区促进中心理事长&南天一花园业委会主任  近年来住宅小区里的物业矛盾纠纷已上升为深圳当前四大矛盾纠纷之一（其余为劳资、医患、环保）。 普通百姓积多年储蓄或靠长期贷款，要花上数百万元甚至上千万元才能购买上一套住房，这可能是他们所拥有的最大一笔财产。 当入住以后若发现小区管理混乱、服务水平差、收支帐目不清、甚至业主的物业权益被侵犯，必然会引发轩然大波，这些矛盾若不能及时解决，业主与物业的对抗将会愈演愈烈。 小区里将不会平静，甚至会影响到社会的稳定。 在这种背景下，不少住宅小区里的业主为了维护自己的物业权益，自发地组织起来，依法筹建成立业主委员会。 有些物业公司对此颇为敏感，一般是不会支持，甚至阻挠、设制障碍，还会安排收买自己的业主参选，同时会以种种借口或造谣挑拨的方式排斥某些业主参选，这就造成小区选举业委会前的对垒形势。 有些小区突破层层阻力，成立了业委会，第一件事就想要炒掉物业公司，而物业公司必然采取剧烈的对抗行动，甚至不惜用“黑衣人”暴力手段。 目前物业行业的市场经济调节功能已完全失效，物业管理行业“地盘文化”、“丛林法则”盛行，这是一个违背时代发展潮流的倾向！ 也有些业主用挂标语、群访，甚至堵路的群体行动加以对抗。这就是当前住宅小区里物业矛盾纠纷的普遍现象。 业主不能容忍自己的物业权益长期受到物业公司的侵犯、住宅小区里管理混乱，非要炒掉原物业公司。 而原物业公司从自身利益出发，何况这个楼盘也是自己上级公司开发而“打下的天下”岂能轻易退出，所以就不惜用丛林文化的武力来“保卫”。 在这种对峙的局面下，业主与物业演变成斗争、对立的关系，小区里的管理更为混乱，物业服务变的更差，房价也会下跌，受损最大的还是业主。 深圳各地小区此类情况甚多，怎么办？ 笔者提出一种思路以供参考： 业委会可以通过谈判、协商，若物业公司能接受业委会的要求依法依规进行管理，业委会也可通过业主大会继续选聘原物业公司，当然非法吞并的权益要通过协商和审计，退出原来侵占的权益，双方在理性妥协的基础上通过谈判拟定新合同。 在新拟定的物业服务合同中，要求精心搞好小区物业服务工作，收取合理合法的利润，小区的收支帐目要公开透明，对房屋及设备的维修保养要列为重点。 业主和业委会忍无可忍要更换物业是无可非议，一旦业主和业委会要“炒”物业公司，有些物业公司必然会作最后的挣扎，就如夫妻双方一旦提出“离婚”，夫妻转眼变成“仇人”了。 物业公司被炒后能否依法和平的撤出，并做好移交工作这也是衡量物业公司的一个重要指标。 但许多事例表明更换物业公司是伤筋动骨的大事，尤其业委会对小区的房产、资金的“家底”尚未摸清的情况下，此时更换物业很容易使小区的财产流失、收入帐目处于混乱状态，居住环境更加恶化，关健是更换一个新的物业公司是否比以前的好，能否保证小区房屋设备良好、和谐宜居。 若更换以后依然照旧，甚至比以前更差，那岂不是“前驱狼后迎虎”。 一个住宅小区能否宜居，关健在于业委会和全体业主能否真正当家作主，监督物业企业依法按合同服务，绝不允许侵犯业主权益。 业委会也要善待物业企业员工，使其安心工作，只有业主与物业相互合作、密切配合，住宅小区才有可能宜居和谐。 因为物业管理也不是高科技、高难度的行业，只要认真负责工作，尽力为全体业主服务构建一个宜居小区并不是很难的事。 在谈判中，原物业要想留下来继续服务，关健在于痛改前非，回头是岸。 而业委会要出于公心，认真监督，小区的收支帐目公开透明，这样构建宜居和谐的住宅小区也并非难事。 必要时可以更换物业管理处的负责人，使物业管理处有个“新面孔”面对业主，从而减少过去历史的负面影响。 历来处理矛盾纠纷不外： 一是双方死拼到你死我活， 二是通过对话、协商、谈判达到缓解矛盾、双赢的局面。 业主与物业本质上是买与卖、购买服务与提供服务的关系； 业主要求宜居、物业尽心提供服务，收取合理的报酬。 所以完全没有必要将小区变成“战场”、剑拔弩张地斗争。 深圳透明和谐社区促进中心自2016年3月成立以来，先后接待、辅导和协调数十个业委会，全力义务调解社区物业纠纷矛盾、促进住宅小区和谐宜居。 现选几个深透社小区辅导案例，供参考： 龙岸花园 龙岸花园曾因管理混乱，电梯故障频发，业主在大厦外墙挂出众多条幅，开发商将5名业主告上法庭索赔1700万。经过深透社的协调、反复沟通，业主、业委会、开发商、物业公司先后两次签署谅解协议，最终达成共识，业主撤条幅，开发商撤诉，开发商在小区加大投入改善小区环境，包干制下增加电梯维保费、增设监控系统，门禁系统也已实施更新改造。 银谷别墅 深圳银谷别墅因物业服务质量问题引发严重的物业纠纷闹，当事双方还产生肢体冲突。政府有关部门也已介入，业委会数次来深透社咨询，后来业委会与银谷会苑物业公司领导来到深透社，双方进行对话协商、经过3轮谈判、最后终于达成一致意见并签署文件。 最后一次在深透社从晚上八点到凌晨两点半的艰难谈判、协商，双方又签订物业服务合同，并经业主大会表决高票通过。 仙湖山庄 深透社协助业委会测算小区收支并提供秘书支持，主持业主与物业双方多轮协商，推动小区召开业主大会，批准原包干制合同转为业主主导、物业服务的透明共管酬金制。 圣莫丽斯 圣莫丽斯业委会在去年新成立之后，与物业公司经过谈判协商，由此前业主缺位导致的名义酬金制，改为业委会与物业公司财务共管的实质酬金制。 深透社多次在该小区参加业委会与物业公司洽谈合作的联席会议，结合法律法规和深圳已有小区的成功经验，深入调研测算收支，促成双方达成共识，推行账户双方共管的酬金制，目前双方已经进入从财务共管的“空转”，过度到新合同具体条款的协商阶段。 景蜜村 深透社支持业委会筹备工作，推广其微信投票成功经验，并在业委会运作前期提供秘书支持，推动业委会与物业谈判，达成所有收支均须双方一致同意的透明共管新共识。 景新花园 深透社与区住建局联手，组织多轮业委会与开发商及前物业关于车库权益与维修责任的谈判协商，多方两次共签协议，达成搁置争议、收益分享、权责一致的共识。 新天国际名苑 深透社与区住建局携手，组织多轮业委会与开发商的车库权益纠纷调解，现场签署共识协议，并联络媒体及时跟进其车库协议的落实进程，督促协商解决问题。 塞纳时光 深透社与街道办联手，组织开发商、物业、两方业主共同参与车库权益纠纷调处，对于约半数业主参与车位“买卖”的情况提出相互妥协的建议，并现场签署备忘录。 百花园二期 深透社与街道办联手，组织业主、业委会、开发商、物业等共同就车库权益纠纷展开协商，并签署备忘录，避免大业主自行加装车位锁，形成诉讼解决分歧的共识。 水木华庭 小区没有业委会，深透社理事牵头，协助业主义工自发组织招投标小组，经街道办协助获得业主大会授权，实现业主主导、没有业委会同样完成电梯更新改造的创举。 布吉新村 深透社与街道办在城中村联手，合力推动房东代表组成的“管委会”与物业公司“阳光共管”，解决历史遗留问题。 中海怡翠山庄 深透社联手街道办，支持3000多户的小区通过微信投票与书面投票相结合选出业委会。 城市主场公寓 深透社联手街道办，支持七成房屋出租的1400户小区结合微信投票书面投票选出业委会。 （来访、调解的小区甚多，就不一一列举了） 如果谈判协商不成，再“炒”也不迟，在炒物业公司以前，业委会要做好许多准备工作，要使损失降低到最低程度。 如何选择新的物业公司也颇费精力。 双方对峙、共有财产受损，通过漫长的司法诉讼，追回业主权益，将会使小区长期混乱不堪，受损最大的还是业主。 何不采用一种损失最小的办法呢？ 文章不代表 公众号【业主们】立场 声明：本文来源若标注错误或侵犯到您的权利，烦请发公众号消息告知，我们将立即删除！ 业主们推荐【点击阅读】： |
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