小区物业管理“合伙分红制”模式探索

■ 广东金发物业公司设立设备房业主开放日，促进相互了解，共建和谐家园。

目前住宅小区物业服务

几种模式的简单比较分析

物业服务按收费方式不同可分为包干制和酬金制，在实践过程中还产生了业主自治、信托制等模式。

包干制看起来简便易行，是目前市场上比例最高的一种物业收费模式，但由于财务收支不公开，信息不透明，容易让业主产生猜疑以及不信任。包干制就是物业公司完全自收自支的行为，是传统的小区管理“偏右”的模式。在一定程度上制约着整个物业管理行业的转型升级和创新发展。

酬金制体现了业主自治意识的要求，相对透明化，有助于物业企业自我管理，有利于物业服务企业专业化水平的提高。但酬金制模式对小区业主委员会的专业要求比较高，业委会压力和实施难度会比较大，所以在目前市场上实行酬金制模式的住宅小区物业管理的比例是占极少部分的。

业主自治是一种业主权益自助觉醒的体现。业主自治就是小区业主代表的完全自收自支，是小区管理过程中矫枉过正的“偏左”的模式。虽然业主自治模式近几年来的呼声比较高，但由于小区业主的松散性，难以在小区物业管理上形成一个统一的意见和实施方案；加之专业知识和专业能力所限，很难形成一个有效的组织体系，去进行专业化的小区物业管理。所以在实际运用过程中，所占的市场份额还非常小。而且在实际进行过程中，有的变成了业主亲自上阵，有的与包干制混在一起，也是比较难以实施的。

信托制是一种改良的酬金制，是近几年来住宅小区物业服务收费模式的一种新的探索。财务收支公开透明，增强了业主与物业服务企业之间的信任感，减少了双方矛盾与冲突。但由于支付给物业服务企业是固定比例的酬金，实际上信托制与酬金制有一点类似。从权益角度来看，依然没能解决住宅小区的资产所有权、经营管理者、劳动力所有权之间的根本利益关系和矛盾。信托制是把收支放在小区左边的业主柜子里，把小区管理服务放在右边的物业公司身上，最终结果反正都是你业主收去了，那我物业公司干多干少，干好干坏，还不都是一个样？信托制没有解决物业公司的正向激励机制的问题，依然还不能解决住宅小区物业管理深层次的矛盾。

从目前我国住宅物业管理发展的阶段来看，几种物业收费模式都有其存在的一定的合理性和现实性，但也有探索改革创新的必要性。

其实，这一切问题的源头，归根结底是业主和物业公司之间不同角色（服务与被服务）的矛盾，是二者之间的利益分配关系上的矛盾，导致误会日积月累，双方的矛盾没有解决，小区的美好生活更无从谈起。

“合伙分红制”从根本上解决这些问题

从业主的需求与行业转型升级发展趋势上来说，不管是包干制、酬金制，还是业主自治、信托制，若想从根本上解决这些问题，都必须解决物业管理行业组织内部四十多年来的“自进化”命题——要改变业主和物业公司双方对立的角色关系，改变业主与业主委员会之间的角色关系，改变物业公司企业内部所有权者、经营者、劳动者之间的角色关系，把服务与被服务的角色转换成为家人与家人的角色，业主和物业公司同为一家人，“小区是我家，和谐靠大家”；小区是业主和物业公司共同的家园。

作者提出的“住宅小区物业管理社区权益全员合伙分红模式”（以下简称“合伙分红制”，Community Profit Share System，CPSS），是业主与物业公司、业主与业委会、物业公司与员工的共建、共治、共管、共享、共富、共好的新模式。由业委会作为一个小区全体业主的被授权者，与物业公司达成“物业合伙、利益分红、小区共好”的小区利益分配的新型构架关系，综合吸收了包干制、酬金制、业主自治和信托制等模式的优点，同时规避了上述几种模式的缺点。业主与物业公司共同为该小区项目管理开源节流、增收节支，群策群力、利益共享，达到财务公开、管理公开、服务公开，时刻响应业主所拥有的权利，小区出现重大问题听取业主、物业公司意见，由业主大会公平抉择、公正处理，达到住宅小区真正的和谐共处和小区命运共同体的目标。

操作规程

一、业主大会、业委会与物业公司共同成立小区管理项目公司，携手共建和谐社区

小区业委会与物业公司成立项目公司，业委会与物业公司按比例分成，小区年终项目纯收益按比例分红，全体业主和物业公司的全体员工均有权参与分配。在小区“合伙分红制”物业服务模式下，业主、业委会和物业公司员工各方达成共识，携手共建“合伙分红制”社区命运共同体。

二、建立小区资金共管账户

通过建立资金共管账户实现财务收支共管和财务公开透明，并通过小区数字信息管理系统以及微信公众号、小程序，定期公开财务收支报表以及资金使用情况。

三、实行小区财务公开运作

在这种阳光、良性的财务公开运转模式下，再采取多种经营增收节支、降本增效等一系列措施之后，项目公司收益年底按比例分红，可发放物质或现金分红等权益、福利、礼物给业主和物业公司员工。

四、成立小区专项基金

业委会和物业公司在项目公司合作协议基础上，明确各项管理规定，同时设有正向奖励制度，每年盈余部分资金会按照约定基数份额奖励给物业管理团队，大力激发一线员工的工作积极性；给业委会的分红归属全体业主，成立专项基金用于小区公共建设或小区公益慈善福利事业等。

五、成立小区业主监事会

监事会监督项目公司正常地履行工作职责，是“合伙分红制”模式下的又一个特色要求，它使得过去几十年来传统惯例的单一业委会运作模式中，出现了另一种代表全体业主的监督平衡力量。

六、小区服务公开

在业主大会、业委会、监事会、物业公司成为一家人的项目管理公司的情况下，项目经理带领服务团队全体员工尽心尽力为小区提供物业保安、保洁、保绿、保修、电梯、社区多种经营等专业服务和增值服务。他们不仅对项目管理公司负责，也对全体业主负责，把小区当成自己的家一样，与业主大会、业委会、监事会紧密合作，一起携手共建“合伙分红制”和谐美好小区。

七、积极开展多种经营，增加小区项目收入

尽最大努力满足住宅小区业主多样化、个性化的需求，积极开展多种经营，多渠道增加项目公司收入来源。主要包括：社区党建、停车位经营、车险、财产险、寿险、社区居家养老与社区医生、医疗健康、社区长者食堂、社区家政服务、社区托幼、社区便利超市与社区团购、社区房产中介服务、社区法律咨询服务、社区充电桩服务、社区文体娱乐等社区综合服务。

技术保障

住宅小区的项目管理公司，必须坚持走规范化、专业化、数字化、智能化的路线。通过社区数字化运营管理、智慧物管、智慧安防、智慧服务、大数据中心、区块链技术、人工智能、客户关系管理CRM与建筑信息模型BIM、CPSS信息系统等智慧社区综合解决方案，把社区打造成智慧社区物业运营数字化综合服务平台，为“合伙分红制”模式提供强有力的技术保障。

结论

综上分析，住宅小区物业管理采取“合伙分红制”模式，让物业服务公开化，财务报表透明化，让管理团队以社区为家，让业主真正当家作主，每年享受社区项目公司现金或实物分红福利，真正实现在党建引领下业主与物业公司携手，实现小区治理的共建、共治、共管、共享、共富、共好，合力打造和谐幸福社区新模式。从践行共同富裕政策、实现住宅物业管理高质量发展、解决住宅小区物业管理的生产力与生产关系的根本矛盾来看，“合伙分红制”应该是适合中国住宅社区治理的一种新模式，也是未来几十年中国住宅物业管理改革创新发展的一种趋势。

作者为银湾集团创始人兼董事长

原载于《现代物业》下旬刊2022年12期/总第584期

■ 图 / 广东金发物业