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当时机和目标叠加，总会出现石破天惊的事，比如花样年并购万达物业。 万达商业回归A股正酣，传闻万达把旗下的物业卖给了花样年。记者不禁好奇，万达究竟看上了花样年什么？ 和万科物业、绿城物业相比，花样年旗下的彩生活给人的感觉总是土土的，与高大上根本不沾边。即便成功打入香港的资本市场，但垮掉的市值和摇摇欲坠的股价就是最好的证明，仅凭一个故事，猪可以在风口飞起来，但是究竟能飞多远呢？ 既然能达成某种协议，证明双方都有自己想要的。如果筹码合适，交易就此促成。 彩生活是个骗子？ ╱ 目前，花样年仍是一家房地产公司，2015年的销售额为112.7亿元。旗下有三家物业公司，分别为主打社区管理的彩生活（在香港上市），以城市综合体、写字楼和度假物业为主的美易家（已经在新三板上市），以高端住宅物业管理为主的开元国际。 万达旗下物业面积庞大，涵盖酒店、万达广场等。数据显示，截止到6月8日，万达持有的物业面积为2632万平方米。如果并购消息属实，有可能是物业管理行业规模最大的并购案。 媒体的报道显示，万达邀请了绿城物业、万科物业、中民投物业和花样年在内的四家企业进行谈判。万达之所以看中花样年，是因为旗下的彩生活于2014年6月在香港上市，主打社区o2o概念。 彩生活被成为业内的奇葩，尽管处于微利的物业管理行业，却以高利润著称。据公开资料显示,彩生活在 2011 年- 2015 年的纯利润率为 16%、22.8%、29.5%、 38.6%、21.68%,远超房地产开发的纯利润率。 这主要得益于彩生活采用了一种酬金制的管理方式,即业主委员会与物业管理公司签订合同,彩生活代理小区的物管工作,进行管理输出,并收取 10% 的物业费作为酬金,剩余 90%的费用作为小区的营运资金,结余或者不足均由业主享有或者承担。 目前,中国国内大部分物业公司都采用包干制。包干制是由业主向物业公司支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。 通过梳理资料发现,彩生活通过酬金制管理住宅小区获得的毛利率接近100％。而包干制物业服务项目产生毛利率则不超过50%。因此,酬金制的毛利率明显大于包干制。那么，酬金制真的是利润神器吗？ 由于物业管理费的收取采用的是政府指导价,上涨物业费的可能性非常小。如果采用包干制就容易形成一种局面,物业收取的物业管理费是定额定量,花的钱越少,赚的钱就越多,这就导致一些物业不愿意花钱,或者能少花就少花, 结果服务质量下降,业主不满意,出现恶性循环。酬金制采用市场调节价,在实施过程中,酬金制应该由业主委员会(下 称“业委会”)聘请物管企业来服务,小区的财政大权不再由物管企业把持,而由全体业主选出的常设机构业委会代管。具体收多少管理费由业主(委 托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定, 根据市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、 服务内容多少等情况决定。物业干得越多,拿得越多,这样就可解决物管拿钱不做事或不好好做事的问题。 如此看来,实行酬金制,既保证物业公司有钱可赚,还可让更多业主参与到小区管理中,如果合同约定做得好,可以达到双方共赢的结果。 彩生活的内部人士曾经透露，“在彩生活管理的住宅小区中,约 90% 在实施酬金制。”而记者在深圳多个彩生活管理服务的社区中走访发现,多位业主均表示从未听说过酬金制, 也不知道什么是酬金制，甚至一些社区的物业管理人员也表示对酬金制不了解。此外，在彩生活管理的部分社区内都没有业委会,根本不可能实施酬金制。 记者致电彩生活集团的客服人员,希望能出具一份实施酬金制的小区名单,客服人员表示从未听说过有酬金制一说,也没有名单。 “近年来,有许多物业公司声称自己在管理中实施酬金制度,其实国内几乎没有真正的酬金制案例,包括彩生活在内。”一位物业管理行业的业内人士透露，彩生活有可能只是在报表的会计合算中采用酬金制的方式，将每个项目收取物业费的10%作为利润，实际的管理中仍是包干制。至于社区管理真正的利润是多少，只有彩生活自己知道。 彩生活2015年财报显示，期内取得收入为8.28亿元，其中70％来自物业管理，e租房仅为2360万元，e理财则不足1000万元。 实际上，彩生活主打的社区o2o面临严峻的竞争。未来的社区 O2O 都将走向总包－分包的趋势,即通过打造一个平台,把附近的生活类门店进行整合,然后通过移动端与用户建立联系。其特点就是不会自建门店,只是整合现有资源。例如,芝麻到家 APP 专门定位社区,把社区附近的超市、水果店、菜市场、餐饮整合在一起,业主下单，即可送货上门。 毫无疑问,这类平台的崛起会分食彩生活购物协助业务方面的蛋糕,如果没有价格和服务优势,被取代的可能性极高。因此，彩生活不可能成为电商,如果在协助购物方面始终能赚取佣金且收入可观,也可以形成模式。事实上，这方面的收入占比微乎其微，还有很多中介公司分食。 潘军的故事 ╱ 如果花样年搭上万达，潘军的故事里又有了新的噱头，资本市场又多了炒作的素材。或许，潘军看重的正是并购对于花样年旗下众多上市公司股价的拉升。 不论是彩生活，还是美易家，都面临通过收购项目扩大管理面积盈利。彩生活的一大卖点就是社区服务的噱头效应。其发展的前景，关键是彩生活能否把地区性比较大的物管公司收购回来,以及如何发挥物管公司的协同效应。 实际上，彩生活业绩的高速增长，离不开管理面积的快速拓展。“我们是狼，得靠自己抢肉吃”。仍是开发商身份的潘军,在彩生活扩张规模上，却不是开发的思路。 在最新公布的数据中,彩生活管理的合约建筑面积中由花样年兴建的物业仅占 3%；剩余的 97% 为第三方独立发展商兴建的物业。 由此可知，上市后的彩生活需要通过跑马圈地,不断扩大管理面积来赢得投资者的青睐,但股权收购这种重收购轻管理的模式会导致服务水准严重下降。通过托管、收购等方式,彩生活的管理面积已经超过万科物业，但扩张快速和成本压力也导致了旗下服务的社区被爆出问题甚至陷入业主维权泥潭。彩生活扩张路上的“走麦城”就发生在南京万达华府社区。 即便为潘军津津乐道的收购开元国际也是因为彩生活扩大规模的需要，而开元国际的管理层想要套现。据悉，这些管理层主要来自中海物业，而彩生活的总裁唐学斌恰好也是中海物业系，由此促成了这桩并购交易。 花样年旗下的彩生活、美易家等物业公司需要项目，私有化的万达商业需要钱，或许达成某种收购协议的同时还会让花样年入股万达商业，分享将来万达商业登陆A股的资本盛宴。 以万达院线为例，当年在深交所挂牌上市的发行价为21.35／每股，然后一路飙升，股价最高为248.66元／每股。呵呵，这就是传说中的资本盛宴，绝对是丰厚的大礼包。 地产杂志新媒体 爆料请加↓↓↓↓ 微信号：erxi9846、lihuicong2005、bugucangtian、coral-guan  扫描二维码 |
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