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共同还贷，离婚时房屋升值如何分割？
北京德恒（济南）律师事务所 施汉博
无论是婚前婚后，若双方共同出资付首付款，共同还贷，房屋认定为双方共同共有的话，离婚时一般应平均分割，对于房屋升值部分自然也是平均分割的。而本文拟研究的问题是：一方婚前以个人财产付首付款购买房屋登记在自己名下，婚后夫妻双方共同还贷的，离婚时对房屋升值如何分割？
一、实践中有代表性的计算方法介绍。
对于这个问题，实践中裁判规则并不统一，本文先介绍一下比较有代表性的北京高院、深圳中院的规定，及最高法院民一庭的倾向性意见。
1.《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定：产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
2.《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（2014修订）》第29条规定：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条第2款规定中的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。
3.最高人民法院民一庭意见：在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格（一方购买不动产经过一段时间才结婚的，为结婚时的不动产价格）＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。
上面的几个裁判规则的计算方法，可以用公式表示如下： 其中Y是双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值数额。 c是夫妻婚后共同还贷数额。 B是房屋购买价格（当购买不动产经过一段时间才结婚的，最高法院民一庭是结婚时的不动产价格）。 h是已还全部利息（北京高院是应还全部利息，最高法院民一庭是共同还贷的利息部分）。 A是离婚时房屋市场价。 e是税费等其他成本。
二、上述计算方法的分析。
首先笔者要指出，本文主张的计算公式，与上述公式从结构上是不同的，因为采用了不同的分析进路。笔者对上述公式的分析，是分析其逻辑自洽性，笔者赞同某种做法，不是说明笔者赞同上述公式，而是认为其更符合自身的逻辑自洽性。分析如下：
1.北京高院和深圳中院认为B是房屋购买价格，这是不恰当的。这种计算方法忽略了结婚时和购房时房屋价格的差异，结婚之前房屋价格的上涨，属于购房人一方的利益，不是应当分割的房屋升值。比如下图，两种不同的情况下，按北京高院和深圳中院的方法，计算结果就是相同的。但是显然两种情况应当区别对待。相比之下，最高法院民一庭的意见更加可取。 2.北京高院认为h是全部应还利息，显然不太科学。按揭贷款的利息总额很大，但是分很长时间才还完，分得房屋的人并不需要马上承担这个成本。如果把h认定为全部应还利息，那么相当于获得货币补偿的一方承担了未来若干年的利息成本，但是未来若干年的房屋可能升值却全部由分得房屋的一方享受，难谓公平。
综合上述两点意见可以认为，如果采用上述公式作为计算方法，那么最高法院民一庭的参数设置是最合理的。
为什么本文认为即便是最高法院民一庭的观点也是值得商榷的呢？本文先举一个例子，分析一下用最高法院的观点推倒出的结论。
举例1：甲购房时房屋价格180万，支付首付80万，税费10万，剩余贷款。至甲乙结婚时甲已经单独还款50万元，结婚时房价为410万元。婚后甲乙双方共同还贷100万元，贷款偿还完毕，其中本金70万元，利息30万元。至甲乙离婚时房屋价格为900万元。夫妻共同还款及其增值计算如下： 计算公式为： 其中c为100万元，B为410万元，h为30万元，e为10万元税费，A为900万元。 计算结果为： 其中，所谓的不动产升值率为2。这样，如果甲乙对财产平均分割的话，乙可以获得100万补偿。
举例2：在举例1的基础上，我们将结婚时房价设定为260万元，其余数据不变，作为举例2。那么相应的计算如下： 其中，所谓的不动产升值率为3。若甲乙平均分割，乙可以获得150万补偿。 上面的结论是否合理，不好判断，但我们可以换一种思路反向来考虑一下这个问题，即如果是使乙获得房屋，甲获得货币补偿，甲能获得多少钱？
以举例1来说，1、婚前410万甲应获得，2、婚前其个人支付的140万元，按婚后不动产增值率2来计算，应该再增值140万元，3、婚后共同还贷部分50万元本金，50万元增值，共100万元其应当获得。以上三部分相加，即410+140+100=650万元。
若以举例2计算，1、婚前260万元甲应获得，2、婚前其个人支付的140万元，按婚后不动产增值率3来计算，应该再增值280万元，3、婚后共同还贷部分50万元本金，100万元增值，共150万元其应当获得。以上三部分相加，即260+280+150=690万元。
接下来我们对比一下甲分得房屋时和分得货币时的结果。分得房屋时，甲获得的价值为800万元和750万元，而分得货币时，却分别为650万元和690万元。显然从逻辑上不能自洽。
而我们需要的分割方法，给出公式之后，无论两方谁分得房屋，谁获得货币补偿，两人能得到的价值应该是相同的。下面笔者就提出本文的计算方法。
三、本文给出的分割方法。
为了突出重点，本文先给出计算共同还贷及其增值的公式，然后说明理由，最后举例验证。
1.本文的公式。 其中，Y是双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值数额。 A是离婚时房屋市场价。 B是结婚时的不动产价格。 m是夫妻婚后共同还款利息。 c是夫妻婚后共同还贷数额。 d是一方婚前支付的全部购房成本（包括首付款、单独偿还贷款、税费等） i是以年利率6%计算的年金现值系数转换来的百分比（选用年利率6%参考了民间借贷一般利率）。
2.本文公式的解释及理由。
笔者认为，可以把离婚时房产的分割与投资回报分割相类比来寻找解题思路。婚后的房产升值收益，是由婚前一方的投入和婚后双方的共同投入而产生的，因此这个投资回报要依据两个人的投入比例来分割才平公。
上述公式中的（A-B-m）计算的是婚后的房产升值收益，结婚时的房屋市场价B中包括未还贷款本金f1，房屋净值应该是B-f1；离婚时的房屋市场价A中也可能会包含未还贷款本金f2，房屋净值应该是A-f2。离婚时的房屋净值，减去结婚时的房屋净值，再减去婚后双方共同还贷本息，就是房屋升值收益，即(A-f2)-(B-f1)-c。由于结婚时的未还贷款本金与离婚时的未还贷款本金的差额，就是双方婚后共同还贷本金，因此，c+f2-f1=m。最终计算的房屋升值收益，就是离婚时的房屋市场价格减去结婚时的房屋市场价格，再减去婚后双方共同还贷利息，即（A-B-m）。
这里要特别说明一下系数i，为什么公式中会加入这个系数呢？因为婚前一方已经投入的资金是全部已经支付完毕的，而婚后夫妻共同还贷的资金是一步一步支付的，而非一笔投入。若婚后还款是结婚时一笔投入的，则无需这个系数。一步一步投入产生的后果是什么呢？后果是我们要考虑时间的金钱价值，一年后的10元钱，若按年利率6%计算，在今天的价值就相当于不到9.5元。同理，离婚时双方共同还款的金额，也应以年金现值系数折算为结婚时的价值。比如婚后5年，夫妻共同还款100万元，这100万元的投入，若折算为结婚时的一笔投入的话，就相当于84.3万元。一方婚前已经投入的资金是全额投入完毕的，将婚后双方共同还款的金额折算为与结婚时一笔投入价值相当的金额，这样所有的投入都相当于一笔投入了，再按比例计算双方的收益分配就公平合理了。
下表举例列出年利率6%的年金现值系数折算的百分比，第三列就是公式中应该代入的i，具体应该用哪个数值，要看婚后共同还贷年限，共同还贷1年，i就是0.943，共同还贷5年，系数就是0.842。
3、本文公式的举例计算。
例子还用上文的那个例子，即：甲购房时房屋价格180万，支付首付80万，税费10万，剩余贷款。至甲乙结婚时甲已经单独还款50万元，结婚时房价为410万元。婚后甲乙双方共同还贷100万元，贷款偿还完毕，其中本金70万元，利息30万元。至甲乙离婚时房屋价格为900万元。假设甲结婚至贷款还完经过5年。
则计算公式为： 其中A为900万，B为410万，m为30万，c为100万，d为140万，i为0.842。代入公式中计算为： 若甲乙平均分割财产，乙应分得136万元。 用示例2的数据验证，即B为260万元，计算如下： 若甲乙平均分割财产，乙应分得164万元。
4、使甲方获得货币补偿的反向验算。
根据上文的思路，甲方若获得货币补偿时的计算公式如下（假设双方平均分割）：
其中
又因为平均分割时，乙可以获得的补偿为：
以上Y+Z是结果为A-m+c-n，调整一下顺序为A-[n-(c-m)]，[n-(c-m)]就是离婚时尚欠的贷款本金，A-[n-(c-m)]是离婚时的房屋净值。这样最终的结果是：甲可以获得的补偿，与乙可以获得的补偿总和为离婚时的房屋净值。因此本文提出的计算方法，不论甲乙何人获得房屋，何人获得货币补偿，结果都是一样的。这样就满足了逻辑上的自洽性。
5.本文公式合理性的验证。
为什么说本文的公式是合理的呢？我们可以举一个抽象的案例加以验证。假设投资房地产的房屋增值收益和需要偿还的按揭贷款利息基本相同，上文公式中的参数设定如下：
（1）结婚时房屋价值B=d+f1，d是一方婚前支付的全部购房成本（包括首付款、单独偿还贷款本息、税费等），f1结婚时是剩余未还贷款本金。 （2）离婚时房屋价值A=d+c+f2，c是夫妻婚后共同还贷数额，f2是离婚时剩余未还贷款本金。 （3）最终还贷完成时的房屋价值E=d+c+f2+g，g是f2偿还完毕时要支付的利息。 按上述数据设定，因为房屋升值与贷款利息相同，分割房屋及其升值，就可以转换为分割双方投入的本息数额。这样在分割时，理论上，参与共同还贷的乙方，能够分得的现金补偿应为其已经支付的本息数额。将上面设计的参数代入本文公式中，计算的结果，乙能够分得的补偿恰好是其贷款本息，计算结果和理论分析结果相同，验证了本文公式的合理性。
但相同的数据如果代入最高法院民一庭推荐的公式，因为A是大于B的，所以不动产升值率必然要大于1，此时乙分得的现金补偿就要大于其支付的本息数额，与理论分析不符，显然可以验证其公式的不合理性。
6.共同还款时间较短或不精确计算时可以忽略i。
上文表格中列出的i，三年以内为0.9以上，忽略对计算结果影响不大。在不要求太精确计算时，还款期间长的也可以忽略。根据本文的公式，若忽略i,会使得共同还贷对应的升值在总升值中的比例变大，也就是说，计算结果有利于结婚后参与共同还贷的一方。我国目前实践中，参与还贷的一方往往是女方，对女方有利的结果，也符合离婚时保护妇女儿童的理念。
四、结婚时、离婚时房屋价值的查明。
因为本文提出的计算公式，与最高法院民一庭提出的计算公式相比，没有增加参数。两种方法，都要确定结婚时和离婚时房屋的市场价值，因此，不会增加案件的审理难度。
至于结婚时和离婚时房屋的市场价值如何确定，可以是双方合意认可的数额，若双方无法达成合意，则需要鉴定确定。
（特别说明：本文提纲构思完成后，老朋友胡聪律师指出他的同事郭璇玲律师曾经写过一个类似的文章，按胡律师的提示，笔者阅读了郭律师的文章，感到许多共鸣。但笔者要说明的是，本文的观点不存在剽窃，所有内容均是笔者独立思考的结果。郭璇玲律师的文章《离婚时共同还贷房产如何分割》，公众号“高杉LEGAL”2016年7月13日推文。本文所举示例及最高法院民一庭的观点，来源于最高法院民一庭吴晓芳法官执笔的文章《不动产婚内共同还贷及增值计算》，公众号“法语峰言”2016年7月11日推文。有兴趣的读者可以参考上面两文） |
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