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上海法院类案办案要件指南（第五册）第 354页
甲男诉乙女离婚纠纷案——民事审判指导与参考.总第65辑2016.6 裁判规则
离婚案件中，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款的，涉及婚后夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
基本案情
甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
法院认为 补偿款计算：第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/(41＋3＋1)＝200%；第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。 主要观点和理由 《婚姻法解释(三)》 公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。
另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条 的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
盛某某离婚后财产纠纷案件 盛某某案件基本情况 提供信息：2015年买房，房价69万，贷款46万，还款20年，税2万。2014年7月22日婚礼仪式，2015年12月7日生育一子，2016年8月2日结婚，2022年6月2日离婚。
第一种情况假设信息： 按照首付款23万元均由男方出资，婚后共同还贷6年计算。 以2015年6月28日房贷利率5.4%为商业贷款年利率，等额本息方式偿还。现房屋价格为100万元，婚姻存续时间6年整，将公式里结婚时价格等同于购买时价格。
房贷计算器 商业贷款46万，贷款期限20年，一套房，利率5.4%，等额本息。
因累计支付利息293205.76元，故按照结婚6年计算，共同已付利息为293205.76元÷20×6=87961.73元≈8.8万元，共同已付本金69万元÷20×6=20.7万元，共同还贷本息为29.5万元 计算过程： 第一步：不动产升值率=房屋现价格÷（结婚时价格+已还利息+其他成本）=100÷（69+8.8+2）≈1.25 第二步：补偿款=共同还贷本息×不动产升值率÷2=29.5万×1.25÷2≈18.44万
第二种情况假设信息： 按照男方出资10万元，女方出资13万元，自购房后双方共同生活（财产共同制）延续至离婚。特别说明：此假设为计算方便，司法实践中对于同居关系（结婚登记前生活）的财产一般认定为个人财产制，而不是财产共同制，对应的婚前男方还贷金额为男方所有。 以2015年6月28日房贷利率5.4%为商业贷款年利率，等额本息方式偿还。现房屋价格为100万元，共同财产还贷时间7年整。
房贷计算器 商业贷款46万，贷款期限20年，一套房，利率5.4%，等额本息。
因累计支付利息293205.76元，故按照共同还贷7年计算，共同已付利息为293205.76元÷20×7=102622.02元≈10.26万元，共同已付本金69万元÷20×7=24.15万元，共同还贷本息为34.41万元 计算过程： 第一步：不动产升值率=房屋现价格÷（购买时价格+已还利息+其他成本）=100÷（69+10.26+2）≈1.23 第二步：共同还贷后补偿款=共同还贷本息×不动产升值率÷2=34.41万×1.23÷2≈21.16万元 第三步：计算首付款对应价款=首付款×不动产升值率=13万×1.23=15.99万元 第四步：房产中合计总额=首付款对应价款+共同还贷后补偿款=15.99万+21.16万=37.65万元 （2020）皖01民终4351号 夫妻关系存续期间共同还贷部分的房产增值计算公式为：夫妻共同还贷本金×不动产升值率，不动产升值率＝离婚时不动产价格÷不动产成本（购置时不动产价格＋共同已还贷款利息＋其他费用）×100%。其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。如果夫妻一方购置不动产后经过一段时间才结婚的，计算不动产成本时，应当以结婚时不动产价格作为计算依据。
本案房产结婚时的评估价为95.72万元，离婚时的评估价为124.90万元，夫妻关系存续期间偿还贷款本金10654.96元、利息30887.87元，婚后缴纳契税4927.59元。案涉房产的升值率为：1249000元÷（957200元＋30887.87元＋4927.59元）×100%＝1.26。夫妻关系存续期间的还贷部分的房产增值为：10654.96元×1.26＝13425.25元，王某1应分得6713元（13425.25元÷2）。
二审认为：本案房产结婚时的评估价为95.72万元，离婚时的评估价为124.90万元，夫妻关系存续期间偿还贷款本金10654.96元、利息30887.87元，婚后缴纳契税4927.59元。案涉房产的升值率为：1249000元÷（957200元＋30887.87元＋4927.59元）×100%＝1.26。夫妻关系存续期间的还贷部分的房产增值为：10654.96元×1.26＝13425.25元，王某1应分得6713元（13425.25元÷2）。
需查明事实：贷款是否偿还完毕。贷款尚未偿还完毕。 法院查明事实：王某2于婚前2015年按揭贷款购买位于桃花镇棋石路与书箱路交口禹州（皖（2017）肥西不动产权第0024504号），总价款49.4万元，贷款34万元，2015年7月23日开始偿还按揭贷款，自2015年7月23日至2015年12月23日每月偿还按揭贷款1962.60元，2016年1月23日偿还按揭贷款1862.51元，自2016年2月23日至2018年8月24日每月偿还按揭贷款1806.21元（其中婚前偿还贷款本金6101.27元、利息21986.52元，婚后偿还贷款本金10654.96元、利息30887.87元）。婚后缴纳契税4927.59元。
（2016）沪0115民初22901号——有疑问，按常理辅助 关于夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的计算方式，应为夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称的不动产升值率，是用不动产在登记离婚之时的价格(扣除剩余贷款)除以不动产成本。不动产成本又包括登记结婚时不动产价格%2B共同还贷的利息部分%2B其他费用。
汤律：该案例中对不动产升值率计算有误。该公式可能导致贬值的可能，且根据生活实践，房产价值上涨，那不动产升值率必然为正数。且根据（2020）皖01民终4351号案例中贷款尚未偿还完毕，根据离婚时的房产价值（未扣除剩余贷款）除以房产成本计算。
(2018)沪0115民初50611号 刘某某以该款为夫妻共同财产为由要求金某某支付其婚后共同还贷及其增值补偿款，符合法律规定，本院予以支持。具体补偿款的计算为：共同还贷本息×不动产升值率÷2，升值率为：房产现在价格÷(结婚时房产价格+共同已还利息+其他费用)。系争荷泽路房屋现值为578万元，结婚时的价格为68万元，共同已还利息为3,972.32元，其他费用12,296元，升值率为8.3，婚后归还的贷款本息84,407.92元中应扣除金某某婚前的公积金结余2,259.66元，金某某应给付刘某某的补偿款为340,915元。
（2018）沪0117民初8671号 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。对原告与被告周宇翔婚姻关系存续期间共同还贷所对应的财产增值部分的数额，应当以夫妻共同还贷部分55,380元乘以不动产升值率计算，而不动产升值率以不动产现价除以不动产成本(包括购买时不动产价格+共同还贷利息部分+购房产生的各项税费)计算。本院参考安居客网站登载的涉案房屋小区的房屋市价并结合原告离婚时已分得财产的实际情况，酌定三被告向原告支付房屋补偿款165,000元。
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