他婚前贷款买的房增值了10倍，离婚我能分到多少补偿款？ ——离婚律师教你计算方法

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于律师您好。

我老公在2004年首付10万，买了一套总价20万的房子，写在他一个人名下，契税等其他费用共计1万元。

2008年我们结婚时，房子市值40万。

婚前他还贷，本息合计5万，其中本金3万，利息2万。

婚后还清了剩下的贷款，其中本金7万，利息3万。

今天房子已经增值到200万，而我们的婚姻也走到了尽头。

我对跟他离婚这件事没有异议，但他却一分钱房屋补偿款都不想给我。

他说贷款每个月都是从他的工资卡里扣，我没出钱就没权利得到补偿款。

这简直令人火大！

于律师，我就想问问您：

我必须要提供证据，证明自己还了贷款，才能得到房子的补偿款吗？

我能得到的房子补偿款的数额是多少？有计算的公式吗？

于琦律师解答

01

你当然有权获得房屋补偿款

只要你们没有签订书面的财产AA制协议，那么婚后不管谁挣的钱都是大家共同挣的钱，不管谁还的贷款都是大家共同还的贷款。

所以男方婚后的工资当然是夫妻共同财产，用他婚后工资所还的贷款也当然是你们共同还的贷款。

【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）】第七十八条规定：

“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

由此可见，你有当然的权利获得房屋的补偿款，不需要提供自己还了贷款的证据。（一对一付费咨询，请加微信：yuqihunyinlvshi）

 

02

房屋补偿款的4种计算方法

在目前司法实践中，婚前一方贷款购房，离婚时给另一方房屋补偿款的计算方法大体是，房产的升值率×夫妻共同还贷部分÷2。

但在计算房产升值率时，因采用的时间节点和利息成本不同，整个计算公式又可分为2大类，4小种。

而司法实践中最常用的是，以购房为时间节点开始计算，采用贷款应付利息成本的公式，即“房屋现价÷（房屋购买时的价格+贷款应付利息+其他费用）×共同还贷金额（包括本息）÷2”。

下面我们来逐个讲解一下这4种公式。

第一大类：以结婚为时间节点开始计算

这是最高人民法院民一庭吴晓芳法官的观点。

房产的升值率应当是指婚后的增值，不包括婚前的增值。

因为房产婚前增值的部分属于男方的个人财产，所以房屋补偿款计算的时间节点应当从结婚时开始。

1、采用共同已付利息成本

房屋补偿款=房屋现价÷（结婚时房屋的价格+共同已付利息+其他费用）×共同还贷金额（包括本息）÷2

2、采用贷款应付利息成本

房屋补偿款=房屋现价÷（结婚时房屋的价格+贷款应付利息+其他费用）×共同还贷金额（包括本息）÷2

这两种计算方法的主要区别是，在计算房屋增值率时，购房成本中的利息是已付利息还是应付利息。

第一种主张用已付利息计算购房成本的方式，是最高人民法院民一庭吴晓芳法官坚持的观点。

离婚时若贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达二三十年的尚未还贷的利息都纳入成本。

否则会出现另一方既未享受后续可能产生的升值收益，却要现实承担计入所有利息，而导致补偿额降低的不公平结果。

但在我代理过的案件中，也确实有另外一派的法官，采用第二种，贷款应付利息来计算购房成本。（一对一付费咨询，请加微信：yuqihunyinlvshi）

 

第二大类：以购房为时间节点开始计算

1、采用共同已付利息成本

房屋补偿款=房屋现价÷（房屋购买时的价格+共同已付利息+其他费用）×共同还贷金额（包括本息）÷2

2、采用贷款应付利息成本

房屋补偿款=房屋现价÷（房屋购买时的价格+贷款应付利息+其他费用）×共同还贷金额（包括本息）÷2

在我代理过的案件中，即使是二婚家庭，一方婚前多年购房，增值了不少后才结婚的，有另一派的法官也直接按房屋最初的买入价来计算房产升值率。

并没有纠结太多，比如婚前的增值部分是否应当属于一方的个人财产而单独计算，而是一揽子框起来了。

由于目前法律并没有明文规定，在计算房屋购买成本时，到底应该采用购房时的价格，还是结婚时的价格，采用共同已付利息，还是贷款应付利息，所以各地区的判决差异较大。

 

我们4种方法都来代入一下，看你能分得多少房屋补偿款。（一对一付费咨询，请加微信：yuqihunyinlvshi）

1、结婚时房屋的价格和共同已付利息下的房屋补偿款=200÷（40+3+1）×（7+3）÷2=22.73万。

2、结婚时房屋的价格和贷款应付利息下的房屋补偿款=200÷（40+2+3+1）×（7+3）÷2=21.74万。

3、购买时房屋的价格和共同已付利息下的房屋补偿款=200÷（20+3+1）×（7+3）÷2=41.67万。

4、购买时房屋的价格和贷款应付利息下的房屋补偿款=200÷（20+2+3+1）×（7+3）÷2=38.46万。

我个人倾向于吴晓芳法官的观点，认可结婚前的增值部分属于男方的个人财产，并且按照共同已付利息计算购房成本。

当然我也不是法官，最终你这个案子的承办法官采用何种计算方法，我也不得而知。

但是，通过上述方法计算出来的房屋补偿款数额也不是绝对的。

因为《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定了，法官还应根据《民法典》第1087条第一款，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行判决。

也就是说，法官可以在一定程度上行使自由裁量权，从而使判决结果更加公平合理。

结  语

婚前一方贷款购房，离婚时另一方能获得多少补偿款的计算方法，在目前司法实践中争议较大。

但数字是死的，人是活的，相信法官能够综合考虑具体案件情况，平衡保护离婚双方当事人的利益，很好地解决纠纷。