智库观点丨婚前贷款、婚后共同还贷房屋之分割补偿方法的判例研究

离婚在社会快速发展的今天越来越普遍。对于婚前一方贷款所购、婚后双方共同还贷，房屋登记在购房人名下的房屋，离婚时如何分割、如何对共同还贷一方进行补偿，必然成为大家普遍关心的问题。

鉴于司法实践中各地区不同法院之间或同一法院不同法官之间同案不同判的现实情况，本文将针对用于家庭居住的房屋增值情况，结合具体案例，就离婚时取得房屋产权一方应支付给对方的共同还贷款项及其对应的增值部分如何计算，予以简单梳理介绍：

一、法律法规及最高人民法院意见

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

最高人民法院民一庭意见：在适用《婚姻法司法解释（三）》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。（详见最高人民法院民事审判第一庭主编的《民事审判指导与参考》2016年第1辑）

二、司法审判案例

案例一、北京市第三中级人民法院王某与姚某离婚纠纷二审民事判决书[（2015）三中民终字第02301号]

经审理查明：王某与姚某于2009年2月14日登记结婚。王某于2002年9月22日签订购房合同，房屋总价款为406505元，王某支付了房屋首付款106505元，申请住房公积金贷款30万元，借款期限自2003年4月起至2013年3月止，还款方式为等额本息。后王某补交房款5488元，并交纳了契税6179.89元、公共维修基金8240元，王某共交纳房款411993元。王某和姚某共同确认婚后共同还贷16.5万元，房屋现价值为265万元，房屋贷款已还清。

法院认定：对王某婚前所购房屋，法院综合考虑王某支付首付款和税费的情况、双方共同还贷数额、房屋现价值等，酌情确定该房屋归王某所有，王某给付姚某婚后共同还贷及对应增值部分折价款45万元。

案例二、合肥市中级人民法院邵某与王某离婚纠纷二审民事判决书[（2017）皖01民终5993号]。

法院查明：王某与邵某于2013年以后登记结婚（具体时间未记载）。王某婚前2010年12月9日购房，购房价为582166元，其中首付款282166元，剩余30万元办理按揭贷款，截止2017年7月12日，王某已还本金175683.98元、利息84252.48元、未还本金124316.02元、利息17354元，婚后共同还贷金额为93578.98元。另，经评估涉案房屋现价为1647100元。

法院认定：邵某、王某婚后共同还贷金额为93578.98元，王某为购买房屋总共需支付683772.48元（购房款582166元＋已还利息84252.48元＋未还利息17354元），夫妻共同还贷93578.98元占房价款的13.7%（93578.98元÷683772.48元×100%），王某应当支付邵某补偿款为112826.35元（1647100元×13.7%÷2）。

以上案例“共同还贷一方应得补偿”，计算方法如下：

案例一：王某应支付给姚某的补偿款=婚后共同还贷部分16.5万元÷购房成本470162.89元(房屋价款411993元＋契税6179.89元＋公共维修基金8240元＋共同还贷的利息43750元)×房屋现值265万元÷2）=464998.42元。（注：因法院未对婚后共同还贷的利息予以查明，本人根据双方婚后还贷的期间确定双方婚后共同还贷的利息数额约为43750元，计算出的结果接近法院酌定补偿的金额）

案例二：王某应支付给邵某的补偿款=婚后共同还贷部分93578.98元÷购房成本683772.48元(房屋价款582166元＋已还利息84252.48元＋未还利息17354元)×房屋现值1647100元÷2=112708.50元（因法院对共同还贷部分与购房成本之商进行了四舍五入，所以计算结果存在细微差别）。

三、案例评析

上述二案例中，案例二将未还贷部分利息列入购房成本，对于未还贷利息部分所对应的增值未计算补偿数额。该计算方法，增加了购房成本，使共同还贷部分及其所对应的增值结果变小，损害了接受补偿的一方利益。而案例一则仅仅将婚后共同还贷的利息列入购房成本，对于婚前还贷的利息以及婚后尚需归还的利息均未作为购房成本考虑，该结果更符合最高人民法院民一庭所给出的意见，使得补偿数额更合理。

四、总结

1、房屋的分割方法：首先由双方协商，协商不成的，判决房屋归产权登记一方所有，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2、根据最高人民法院民一庭意见，夫妻共同还贷部分及其所对应增值的计算公式为：

 

依照该公式计算出的结果即为夫妻婚后共同还贷及其相应增值的数额，该数额的一半即为取得房屋一方应支付对方的补偿。

五、律师建议

为了更好的维护自身合法权益，建议诉讼双方参照本文上述公式，通过举证、法院调证、当事人协商的方式，并借助评估鉴定的司法手段，准确确定公式中的①婚后共同还贷本息、②离婚时的房屋市场价值、③购房价、④婚后共同还贷利息、⑤契税等其他购房成本，以期更客观准确的计算取得房屋一方应支付对方共同还贷及其所对应的增值部分的补偿数额。