上海房租在下降。从多个信源看，下降幅度还不小，尤其是中高端住宅。这让本来就低得可怜的房租收益率又随着分子的下降而继续走低。低到什么程度？1000万的房子一年租金能拿到15万就谢天谢地了。上海房子（也包括其他一线城市）和国债有两点相似，都是人们的储蓄工具，还具有一定的避险投资功能。1.5%的房租收益率和3.5%的10年期国债利率放在一起，以往也许没什么异议，现在看上去则大有问题。 一言以蔽之，对债券投资者来说，有好买卖；对房产投资者来说，要熬；对股票投资者来说，现金为王。 以往我们用房租能够高增长来解释房租低收益或者说房子高估值，但现在房租不涨反跌，似乎房子的高估值基础动摇了。当然，房租不涨反跌有可能是短期现象，可能未来还是会高增长。但如果我们看历史上上海房租的变化，会发现自1991年以来，只有2009年因为金融危机出现过一次房租下跌。因此今年的房租下降，如果不是一个长期趋势的拐点，也可能反映某种恐怖的短期基本面变化。 总体来说，房租跟着收入涨，或者说跟着实际收入和通胀水平而上涨。一方面，中国是高增长的发展中国家，上海又是人口流入地，因此房租的稳定增长已经成为人们心目中理所应当的事。另一方面，因为收入的牵制，房租的涨幅一直比较温和，不像房价那样会一年涨一倍，除非出现恶性通胀。而上世纪90年代中期央行改革、财政不再向央行透支、将中国人民银行办成真正的中央银行以来，还没有出现过恶性通胀。 因此房租下降，如果持续，意味着实际收入增长的停滞，同时，意味着低通胀甚至通缩。也许我们正处于一个长期趋势的拐点，高速增长变成低速增长；也许我们正处于一个周期性的下行阶段。无论是哪种情况，3.5%的国债利率都太高了。 也就是说，1.5%的房租收益率和3.5%的国债利率放在一起，错的也许不是前者（也就是众矢之的的房价），而是后者。上海房价有供给侧的支撑（2040年规划建筑用地零增长），即使有万般打压，很可能还是跌不了或者跌幅很有限。所以超低的房租收益率，上海房东也许会继续默默忍着熬着，降低对租金和房价上涨的预期。而3.5%的国债利率，对应着的是过高的国开行和普通企业融资成本，对杠杆已高、增速下滑的中国经济来说，是不可承受之重。利率必须下行，最终才会让1.5%的房租收益率显得合理。 有人会说，美国10年期利率也有2.4%左右，现在还处于加息周期，为了保汇率，中国的利率下行空间不大。首先，加息不等于长期利率上升。实际上，最近美联储加息后，10年期国债利率不升反降了。第二，中国是大国，利率政策主要看国内经济情况。第三，人民币已经对一篮子货币大幅贬值，没有进一步大幅贬值的基础（真心认同“无贬基”）。2017年一季度宏观数据表面上亮点颇多，但在我眼里真正的亮点只有外贸。时间站在人民币多头这边，贬值预期的改变可能只需要一根大阳线。 对股票投资者来说，这轮利率下行不一定意味着好日子。利率下行对应经济减速，不利于上市公司。而且这轮利率下行不是主动刺激，而很可能是形势比人强的被动下行。在下行过程中，因为其他政策考虑的掣肘（比如控制房价的需要），货币可能会保持紧张。换句话说，名义利率的下行可能总是会慢一拍，导致它所对应的实际利率保持在均衡实际利率之上。在这种环境下，现金为王。 最后，为什么现在买利率债（无信用风险的债券，如国债和国开债）是个好买卖？还因为金融减杠杆，导致机构出于流动性考虑被动抛售利率债。基于我多年的投资经历，跟基本面无关的被动抛售，总是送出好买卖。也许现在买利率债还属于左侧交易，但是时间站在多头这边。
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