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男方婚前买了一套预售商品房，合同上是男方一人的名字，后来结婚，女方询问能否办理不动产证时，经男方同意可以将该房屋办理为双方共有？ 《婚姻法》第十九条，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。可以看出夫妻之间可以采用书面约定的形式，对双方的婚前财产进行约定使之成为夫妻共同财产，因此题目中的内容通过约定，申请办理为夫妻共有是可行的。 《物权法》第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 我们首先要了解预告登记是何种类型的登记。所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。 预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，在业界有时候称之为准物权，为了保障将来实现物权。 《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条，申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。合同中的双方是男方和开发商，与女方无关，预告登记的目的就是保障实现男方单方的所有权，如果直接凭约定登记为夫妻双方共同财产显然违背了预告登记的意义。 《物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。夫妻间的约定只对夫妻内部有约束力，不记载于登记簿不产生物权效力，不能在男方未获得物权的情况下凭约定直接记载于登记簿。 实务中有两种选择途径： 第一种，男方获得所有权后再通过约定办理为夫妻双方共有的登记。 第二种，由于目前没有预告登记的转移或者变更登记，所以，男方和开发商共同申请注销预告登记，然后再和开发商协商把夫妻双方作为共同购买人可以直接办理夫妻共有的所有权登记。 由于最高法的司法解释让夫妻之间的财产更为复杂，不建议大家采用第二种模式。 |
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