中原视点

大数据告诉你丨窗口期？北京商住市场先火了

2017-03-10 中原视点

2017年北京新房市场尚未火热，商住公寓市场却暗流涌动。一方面“商改住限购”传闻甚嚣尘上，另一方面包括泰禾中央广场、远洋新仕界等商住新盘销售火爆。

根据北京市建委公布的数据显示，2017年1-2月，北京商住公寓市场成交额131.85亿元，共4965套，占1-2月北京新建居住类产品（含普宅、豪宅、别墅、商住、自住房）总成交量的46%，超过新建普宅1718套，其中仅泰禾中央广场两个月就网签1309套。

分析人士认为，今年年初北京商住市场的火爆，一则受“商住限购”政策的影响。从去年通州商住限购，到去年年末北京规土委等机构对商住楼盘的集中整治，北京商住楼盘一直处于限购升级的高压中，目前无实际政策出台的窗口，短期内刺激市场，提高去化。

第二，各区规划国土部门对于已建成和未建项目“商改住”情况，要求企业在今年上半年“限期整改”，而对新上市土地的产品属性和开发持有等方面进行了多重限制，这意味着北京新建商品房市场可销售的商住公寓供应将大幅收紧。根据北京中原市场研究部统计，目前北京新建商住公寓库存26809套，以2月北京商住公寓成交量3147套的速度，消化周期不到9个月。

第三，买房人热衷商住项目的重要因素还是价格。数据表明，2月北京新建商住公寓套均价（平均每套别墅的成交价）为257万元/套，远低于645.5万元/套的普宅套均价。

从2月成交数据看，除二环内没有商住成交外，四环内的商住公寓套均价为556万元/套，六环外最低仅185万元/套。

2月北京各环线新建商住公寓成交套均价（元/套）

四环内5560345

四、五环之间4000000

五、六环之间2573757

六环以外1846552

北京总价1百万元以下的房屋产品依然存在，2月北京新建商住公寓总价300-400万元之间成交量最为集中，共成交832套，套均价为331.5万元/套，总价150万元以下房屋合计1114套。

2月北京新建商住公寓各总价段成交套均价（元/套）

100万元以下861204

100~150万元1230620

150~200万元1718182

200~300万元2451977

300~400万元3314904

400万元以上5361328

商住公寓的投资属性在面积段表现突出，2月北京新建商住公寓市场90平方米以下产品成交最高，达到2822套，套均价225万元/套，一居室成交1493套，套均价为146万元/套，而220平方米以上仅成交8套，套均价为2462.5万元，主要为大平层房屋。

2月北京新建商住公寓户型面积段套均价（元/套）

90㎡以下2250177

90~120㎡4439024

120~160㎡5477273

160~220㎡6206349

2月北京新建商住公寓各户型产品套均价（元/套）

一室1460147

两室2674419

三室3587486

四室4770318

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