购买农村房屋有风险

购买农村房屋有风险

原创 2017-04-12 钱琳 江苏金汇人律师事务所

案情简介

王某某与丁某某为同村村民,王某某在该村有一处宅基地（已经拆迁），丁某某原有坐落于该村6组楼房1幢面积203平方米及平房面积30平方米（已经拆迁），土地登记使用人为丁某某，宗地面积148平方米，用途为住宅。2001年10月21日，王某某（甲方）与丁某某（乙方）签订了一份《买卖房屋协议书》，主要内容为“经双方协商达成买卖房屋协议：一、甲方同意购买乙方在某村六组老宅基地上的两楼两底，接建的卫生间、两间辅房，价格为伍万伍仟捌佰元正。二、付款办法，签订协议先交定金三万伍仟捌佰元正，其余两万待乙方搬到商品房后交清款子住进来。……七、房屋买卖成交后变更到王某某名下的一切费用由甲方负责。……”。上述协议，由丁某某、王某某签字确认。协议签订后，王某某给付了房款，丁某某交付了房屋。但双方未办理房屋过户手续。2016年原告丁某某以双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律、行政法规的强制规定为由向法院提起诉讼，要求确认双方于2001年签订的房屋买卖合同无效。

法院裁判

法院裁判认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权并进行自由处分，但是基于不动产的房地关联性。房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。本案中王某某与丁某某虽为同一村村民，但王某某另有宅基地，其原自有农村房屋于2013年被拆迁，表明王某某原先已享受了宅基地使用权，王某某作为受让方不可能取得受让房屋的宅基地使用权。双方签订房屋买卖协议违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效合同。并据此判决双方签订的房屋买卖合同无效。

律师分析

近年来，随着城镇化速度的加快，越来越多的农村居民搬入了城市中居住，成为“新城镇居民”。“新城镇居民”增多的结果导致了大量农村房屋的闲置，进而出现农村房屋被出租及出售的现象，在出租及出售过程中又产生了诸多法律风险以及法律后果，类似本案中的纠纷，就是典型的农村房屋买卖合同纠纷，出售人将房屋出售后，因原房屋拆迁，又向法院起诉确认房屋买卖合同无效。本案中法院之所以对出售人的诉讼请求进行了支持，主要原因为农村房屋买卖的性质不同于普通的商品房买卖，上述案例中，因为买受人王某某在本村已经拥有了宅基地，其后又再行购买丁某某的房屋，故依据《中华人民共和国土地管理法》的规定王某某不能取得丁某某的宅基地的使用权，故法院据此判决房屋买卖合同无效。律师再次提醒广大购房着，买卖农村房屋存在诸多限制及风险，购买农村房屋需要谨慎。