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这两年房价飞涨，很多人开始择机买房。但是自从限购政策出台后，很多不具备购房资格的“漂们”就只能考虑公寓了，今天聊宅小编就来讲讲公寓那些事儿。 公寓的三种类型 公寓大致可以分为普通公寓、商务公寓及酒店式公寓三大类。 1、普通公寓 用地性质：住宅 产权性质：公寓 产权年限：70年 特点：1、户型面积较小，30~60㎡；2、精装修，拎包入住；3、配套设施完善；4、物业管理服务优质；5、销售价格稍高于区域整体水平。 小编点评：70年产权公寓，尽管名为公寓，但用地性质并不是商业用地，属于住宅产品。这种类型的公寓和普通住宅区别不大，由于日照标准和楼间距达不到住宅的要求，被划分到公寓类别。此类公寓的购买首付比例同普通住宅一样，不过在户型、采光和通透性上，无法和同样产权年限的住宅相比，有些甚至是全封闭幕墙外立面，无可打开式窗户。而且这种房子大多是精装修交付，物业标准高于住宅，物业费也比普通住宅高。 不过此类公寓和商务公寓最大的不同是可以用于落户，且在契税缴纳时享受和住宅同等的比例；发生公寓交易时，免征营业税；在水电费缴纳上，也可享受民用水电费标准。 2、商务公寓 用地性质：商业用地 产权性质：商务公寓 产权年限：40年 特点：1、地段较好，商住两用；2、具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；3、价格相对来说比写字楼低；4、产权性质为商务公寓，非纯写字楼。 小编点评：商务公寓属于商业用地，在日常水电费收取时按照商业用地收取，费用比住宅高很多。且经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制，不得设置阳台，其规划间距按公建标准执行，一般楼间距较小，采光达不到住宅的要求。此外，在二手房交易时，此类公寓的营业税、个人所得税、契税也比较高。因为有些产权属性不明，因此在房贷、落户等问题上40年产权公寓也可能存在争议。 不过这类公寓户型小，总价低，而且多处于城市交通便利地段，区位优势明显，可用于过渡期居住，另外一些性价比高的公寓，作为小型办公或投资租赁也有可观的回报。 3、酒店式公寓 用地性质：商业用地 产权性质：商务公寓或公寓 产权年限：40年 特点：1、面积较小，装修档次高；2、大多位于繁华地带，交通方便；3、以只租不售和产权式经营为主；4、多聘请国际知名品牌物管公司和专业酒店管理集团，提供专业、细致、科学的酒店式服务，物业管理费用较高。 小编点评：酒店式公寓适合常出差某地的人员，或是本身已有房但想离上班地点近一点的人。此类公寓凭借其长租的形势，可以让人以较低的价格享受到酒店的服务，备受青睐。若选择投资酒店式公寓以营利，地段和运营模式则是很重要的。 另外，市面上还出现了一种65年产权的公寓。此类公寓多为混合用地，基本设施与70年产权住宅一致，但属于公寓性质，在购买时需交纳1%的契税。不过，由于此类公寓面积较小，总价低，地段优势大，交通便捷，投资灵活，也受到了很多购房者的追捧。  商业公寓和普通住宅的区别 一、贷款的区别 公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，只是除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款也不能使用公积金贷款，且不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。 而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施可采取商业贷款、公积金贷款、组合贷款等多种形式。 二、入户与学位区别 购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以很多公寓是不能落户的；和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。从这一点来说，公寓后期升值潜力相对较弱，相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。 三、实用率的区别 小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。 四、使用年限的区别 使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却暂时无相关法规可依。 五、隐性成本的区别 公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓不能通煤气管道，不能使用明火。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。 往往盈利与风险并存，因此作为购房者一定要先对自身的经济能力与购房用途有明确的定位，清楚商业公寓和普通住宅的区别，做出最适合自己的选择。  商业公寓的优缺点 优点： 1. 由于面积小，所以总价也低，还贷压力相比商品房要小很多。单身时有套公寓，可以不用去外面租房；结婚有婚房后，公寓可以出租赚取租金，也可以作为自己的一个独立空间； 2. 公寓虽小，但户型的空间利用率高，各个功能分区很齐全，比较符合年轻人的喜好； 3. 由于公寓面积小，因此打扫起来也非常方便； 4. 公寓通常出现在市中心繁华地段，商业、医疗、交通等各方面的生活配套都非常齐全，居住、出行比较方便。 缺点： 1. 住在公寓里的生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少； 2. 为了安全考虑，商业类公寓一般都是不通天然气的，炒菜只能用电磁炉之类的。且厨房一般为开放式的，容易有油烟味；另外也存在暗卫的可能，异味会比较大； 3. 公寓面积小、每一层的户数比较多且采光面不足，容易使得室内光线昏暗； 4. 公寓楼每一层的户数比较多，进进出出比较吵闹；如果楼层过高且电梯数量较少的话，等电梯耗费的时间就会比较久。  购买公寓的九大要点 1、 注意房屋产权：按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。 2、明确购买目的：如果是投资的话，建议选择商业性质的公寓。这类公寓相较于写字楼，租金较低，比较受小企业的欢迎。另外，房屋的配套、保安系统是否完善、周围交通网络是否完好，也是投资者考虑项目时不可忽视的因素。如果是自住的话，则建议选择住宅性质的公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的，无法满足基本的生活需求。 3、要注意选择口碑好的品牌开发商：这样的企业具有责任感，也是公众认可的。 4、选择地段优越、交通方便、商业配套成熟的区域：挑选公寓产品时，要先考察周围路网是否完善，是否有轨道交通等。如果工作在郑州东区，选择高铁片区靠近地铁3号线、5号线的万科誉，性价比自然是没话说，因为对工薪族来说，这将大大节省通勤时间，未来出租率比较有保障。而且在商圈内购置公寓，浓厚的商业氛围能够保证其巨大的升值潜力，为公寓的保值提供良好的基础。 5、房屋面积的大小要合适：用于出租的小户型，面积尽可能小一些，不宜选择太大的房子，在郑州，30-60㎡左右的房子最好出租，租金价格也合理。 6、考察小区的周边综合环境与配套。其中包括两个方面：一是看小区自有功能设施是否能满足居住生活的需要，二是看小区外围是否具备生活所需要的基本配套、公园等优美的环境等。 7、如果是作为一种投资手段，投入越少越好。房屋的装修成本也不宜太高，否则租客数量就会明显萎缩，房屋出租机会就大大降低了，空置的风险也大大增强了。 8、物业管理水平决定着小区房屋的出租率。小区的自有配套要完备和足够丰富，比如小区最好是有超市、餐馆、洗衣服务、重点学校等；同时要有好的安保措施，安全状况不好，收益就会大打折扣。 9、考察所在区域同类型小户型的大体保有总量、租赁价格水平、流动人口状况等。以便了解小户型的市场供求关系，看是否可以达到自己的投资收益期望，再决定是否购买。 |
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