 
前言：
五角场地处上海杨浦区北部，一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。 五条马路中，邯郸路是通向市中心的主干道，贯穿复旦大学，四平路直通外滩，紧邻同济大学，黄兴路上有大量住宅小区，接杨浦大桥直达浦东，翔殷路和淞沪路则是中原社区和在建的新江湾城通向市中心的主干道。这里既是杨浦区的核心地带，也是整个上海的重要文化教育中心。 
 
沿邯郸路向东，过了复旦大学，五角场就逐渐映入眼帘了。走近五角场，首先看到的是人头攒动的颐高数码广场和背后高大的杨浦科创中心大厦。而后沿着新改造的亚繁时尚名品休闲街，就走到了五角场的中心。沿人行扶梯而下，就到了下沉式喷泉音乐广场。一番东张西望之后，便随着熙熙攘攘的人流不知不觉走进了万达商业广场的地下层。眩目的灯光下，第一个感觉就是——热闹。从地下广场到地面的步行街，再到商厦里的沃尔玛，旁边的巴黎春天、上海黄金珠宝城，一圈转下来，不由得惊叹，“如今的五角场，真是旧貌换新颜了”。
五角场一直都算是上海东北部的一个商业中心，但原先给人的记忆是比较杂乱，档次低。根据市政府规划，“十一五”期间，五角场和中山公园将被建设成都市商业中心。其中，五角场地区的商业面积到2010年将达到75万平方米，以填补上海东北片商业布局欠缺的状况。按照规划，五角场地区将以环岛商圈为核心，针对区域内15万高校师生为主要消费群体的特点，更新商业业态，建成超大型、多功能、现代化商业区。 五角场商业区总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中北部地区依托江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业；中部区域将以江湾体育场——大学城公共活动中心为核心，新辟一条长约800米、欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要；南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。环岛商圈是五角场商圈建设的重点，除了原有的东方商厦、大西洋百货之外，还有超大型的万达商业广场和百联又一城购物中心。同时，五角场5条特色主题商业街的建设将满足普通市民和不同层次消费者的消费需求，将形成一个集百货、超市、专卖店于一体的综合性商业区。 现如今，以超大型商业巨舰——万达商业广场的开张营业为标志，五角场商业的发展已然进入了一个新的时期。   
万达广场
据了解，上海万达商业广场是大连万达集团在上海投资的第一个项目，项目总投资30亿元，总建筑面积33万平方米，也是五角场最主要的核心建筑。广场地上划分为五个大型商业业态和三幢甲级高层办公楼，地下一层为地下大型商城，地下二层为大型停车场。 目前，万达商业广场招商的沃尔玛购物广场、巴黎春天百货、HOLA家居、上海黄金珠宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中心、颐高数字生活馆、万达国际影城、大歌星量贩KTV、上海第一食品等大型知名店铺基本都已开始营业。同时，万达还吸引了很多的特色中小型餐饮、服饰等店铺进入万达城中城地下广场。在这里，大家熟悉的阿迪达斯、耐克、麦当劳、肯德基应有尽有。整个商业广场将购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，真正体现了“一站式”的特点。 商业广场中，最受关注的沃尔玛五角场店总面积达2.6万平方米，共分为4层，比沃尔玛南浦大桥店还要大8000平方米，自开业以来几乎一直是人满为患。看看万达，逛逛沃尔玛一时成为五角场周边居民和学校师生的一种时尚。另一个重量级商业上海黄金珠宝城，建筑面积近6000平方米，以国内品牌为主，汇集国内外众多知名黄金珠宝品牌。其中10余家包括老凤祥、老庙黄金、亚一金店等沪上知名品牌都已经开张营业。 
百联又一城
在万达商业广场的对面，总建筑面积12.6万平方米的另一个大型商业设施——“百联又一城”也将在今年初建成开业，目前商厦外立面已基本完成。 上海又一城购物中心是由上海百联集团投资10亿元精心打造，分为地上9层和地下3层，计划吸收精品百货、迷你电影院及小吃广场等在这里落户，在又一城的7-8层，将建造一个模仿香港太古广场的真冰溜冰场，成为另一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、展示等多种功能于一体的大型都市型购物中心。 
下沉式广场
五角场“彩蛋”已成为地标性建筑，下沉式广场正位于“彩蛋”下面。五角场下沉式广场是上海市第一个以交通功能为主的大型下沉式广场，整个下沉式广场占地约8000平方米，分为内环和外环两部分。外环部分由一幕环形瀑布环绕，行人可从人行步道自由进出。在环形瀑布内圈，则是广场错落有致的绿化广场，广场中的五条放射状的步行街，将内圈和外圈相连。启用后，人行网络既安全便捷，可保证地上地下交通的连贯性，实现五角场环岛地区“人下车上”的交通规划目标，人流、车流井然有序。 现在，行人只要沿着广场圆形长廊边的5个出入口，就可以走到环五角场的五条主干道，还可直接进入万达城中城的地下商业广场，非常方便。下沉式广场不怕风吹雨淋，四通八达，环境宜人，成为五角场商业中心的一大亮点。
创智天地
创智天地位于五角场环岛北面的淞沪路两侧，是杨浦区的重要知识创新区，规划面积0.86平方公里。这里是江湾五角场市级副中心重要组成部分，毗邻复旦大学、同济大学、财经大学等知名大学。据了解，创智天地项目由曾参与规划设计美国“硅谷”的美国SOM公司负责设计，由香港瑞安集团投资打造，建造办公用房，酒店式公寓以及公寓式办公等多种类型的楼群，共包括四大部分：即智能化办公楼及具备各种商业服务设施的“创智天地广场”；提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能“创智坊”；以江湾体育场为中心，并包括各类休闲体育设施的“江湾体育中心”；以及着重推动高科技研发的“创智天地科技园”。 创智天地还与复旦大学签约合作，规划建造复旦金融创新园项目，争取在2到3年内培育和引进风险投资基金公司、金融研发、培训机构等企业入驻，被业内人士普遍看好。 目前，创智天地广场和创智坊都已经开始招租，“创智”品牌也已经深入人心。未来这里将吸引高科技研发中心、科技型创业公司、创意型中小企业等入驻，形成集群效应，拉动周边商业商务发展。可以预见，创智天地作为一个商务区，其成长将会弥补五角场地区的商务中心的缺失，同时带动五角场商业的发展，提升五角场的商业层次。
交通
五角场目前有包括机场四线、大桥三线、四线、537、817、819、942等在内20几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、浦东机场，中环线也已经开通多时，单纯说交通的话也可以算比较方便了。 但是作为一个上海城市副中心级别的商业中心，这样的交通配套还是远远不够。高峰时段的公交车依然是慢吞吞，而且基本是挤得满满当当。中环线五角场附近车子上下匝道设置较远，有车一族进出五角场颇有不便，中环上的车远远不及地面道路的车多。 而轨道交通的缺陷可以算是影响最大的，即便是8号线开通了，最近的翔殷路站走到五角场中心也要在10分钟左右，打消了不少“懒人”乘地铁来逛街的念头；真正贯穿五角场中心的10号线还要等到2010年才能开通。总的来说，五角场的交通仍不够方便。
人流
五角场从来就不缺乏人流，即便是5年前尚未改造时，五角场也是人流如潮，而今更是接踵摩肩。五角场北靠约有30多万人口的中原社区，周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校，附近黄兴路周边有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区和文化佳园、黄兴绿园、公元3000等一批高品质住宅小区，未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区——新江湾城。作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量还是很大的，据统计目前平均每天人流量在60万左右。 但大量的人流并不一定就是大量的商业客流，以五角场来举例，就属于典型的人流量高但客流量一般的地区。很多人都只是上下班经过五角场，在这里转乘，很少购物消费。而且由于历史原因，五角场地区居民的购买力一直维持在中低端水平。 同时五角场目前的客源也只是周边的居民，杨浦区以外的人过来逛的都很少。尽管翔殷路隧道连通了浦东高桥，但对于高桥居民来说，一般的日常用品在高桥镇上就可以买到，要去逛街买大件的话，936路一部车就可以到陆家嘴、人民广场，马上6号线通了就更方便。五角场的地位短期内仍旧只是区域性商业中心，就像一位沈小姐所说，“五角场这边的人会去逛逛徐家汇，徐家汇的人肯定不会来逛五角场”。
商业现状
现在的万达商业广场、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。除了这些大型商业之外，五角场的零散型商业也可圈可点。由于租金的关系，零散型小商铺大多分布于环岛中心外围或两侧的小马路上。像国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面。 可以看到，大型商厦提升了五角场整体的人气，同时也对周围的零散商业起到了很好的促进作用。在大商厦的“高压”之下，周边的小商铺则是走小而精的个性化路线，从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型商业项目形成了互补型的特色商业。 由于商业热度持续，五角场周边商铺的租金连年上涨，小型商铺日租金最高达到40元/平方米，比去年同期涨了一倍；即使是靠近一些项目施工现场的商铺，日租金也达到32元/平方米。目前五角场的商铺平均日租金超过了15元/平方米，万达商业广场的商铺日租金在20元/平方米左右。记者在中介门口看到一处商铺挂牌信息，20平方米的商铺月租金为1万元，不时有人驻足观望。 目前五角场商圈的虽然发展态势很好，问题也很多。一方面，不断涌入的经营者抬高了这里的租金，高涨的租金价格使得店铺经营成本大幅度上升，而大型商业业态的进入又压缩了零散商铺的利润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险。有调查显示，绝大部分散户商铺业主都认为五角场商铺的价格过高，甚至已经赶上了南京路、徐家汇同等地段的价格水平。 另一方面，人流量大而客流比例低，消费层次不高的问题，使得五角场店铺虽多，经营情况却不够好。旁边的商铺中介指出，五角场商圈更适宜中等档次的品牌入驻，像目前东方商厦、大西洋百货等知名品牌商场，实际的购买客户并不理想。而且有购物者反映，同样的商厦、品牌店面，五角场这里的店面摆设，购物环境感觉要比南京路、徐家汇要差很多。五角场目前的商业设施还没有完全建好，有待进一步的完善。 同时，五角场周边的高档写字楼较少，而且大多是像创智天地这种针对中小型创业企业的办公楼，商务层次的限制也是五角场商业发展的重要瓶颈。 中介的经纪人告诉记者，五角场今后的发展前景肯定是很不错的，但现在还不行，小店铺多数不赚钱。五角场这里的人收入水平都不高，而且外来人员的数量很多，消费档次和消费能力都比较低。但是租金可是节节攀升，租金虚高，与消费能力脱节。据他介绍，不少原先这里的店主都因为无力经营而不得不将店铺转让给大的连锁商业。
前景展望
现今提起五角场，人们最容易联想到的就是商业胜地“徐家汇”。在今后三年内，五角场将建成一个繁华的城市副中心商业街区，商业面积上将超过徐家汇。不过，徐家汇和五角场两个商圈目前所处的商业发展阶段和定位都差距很大，尽管增加了万达和又一城两大项目，五角场商圈短期还是难以赶得上徐家汇。 业内人士分析，目前开始招商的商场主要针对品牌产品，而五角场周边硬件环境不足，高档写字楼较少，难以支撑高档品牌的消费；同时，高架、地下通道在提供便捷交通的同时，也分流了部分人流，会对未来商铺的人气产生一定影响；而在消费层次上，五角场商圈面对的消费群体与徐家汇不同，徐家汇凭借其传统的地理位置和品牌优势，吸引了大量较高层次的消费者，而五角场短期内的消费群体主要还是依赖区域客户，而区域客户的整体消费水平低于徐家汇商圈。不过五角场商圈毕竟是一个蓬勃发展的年轻商圈，各方面都有待于成熟和完善，潜力是巨大的，因此也有业内人士认为五角场未来有望超越徐家汇。 与其他商业中心相比，五角场地区的一个优势特色是东方大学城的建设。作为上海市教育、科研院所最密集的地区，五角场地区有复旦、同济、财大、二军大等十几所高等院校和近百所科研单位，周围还有复旦科技园区、同济科技园区。大学城的主力消费群体——高校师生实际上有着很大的消费需求，同时又具有很好的流动性，不断更新。像目前复旦大学周边的各色店铺大都十分火爆，经营状况很不错。关键在于五角场的商铺要能够准确的定位，适应商圈人群的消费特点，把握无限商机。 随着轨道交通的建设，未来8号线和10号线的通车必将大大促进五角场商业的发展。规划到2010年，轨道交通10号线竣工后，五角场“两站一区间”的地下空间工程也将同步建成，环岛周围将形成四通八达、长达3公里的地下步行系统，建成40万平方米的地下综合体。那时再看五角场，又将是另一番景象。 租售情报网 郑重声明 |
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