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字数2200阅读时间4分钟 声明：《地产成本圈》获作者授权连载、摘要分享内容，不影响原著作的版权安排。 上一讲，我们分析了设计成本控制面临的问题和影响因素，这一讲里我想阐述，为什么设计阶段的成本优化比其他阶段更为必要。 设计与成本的关系、与开发效益的关系，以及对成本的影响程度都决定了在设计阶段进行成本优化的必要性。 一、设计与房地产成本的关系 在整个房地产项目营建过程中，设计阶段是决定房地产开发项目成本和价值的关键阶段。据德国索墨尔(Hans Rolf Sommer)博士多年对不同建设阶段影响成本程度的研究，结果如图2.1所示，该图与我国的情况大致吻合。 图2.1 项目不同阶段影响成本程度的示意图 由图可知，影响工程项目投资最大的阶段是约占工程项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段。影响项目投资的可能性:
显然，成本控制的重点在施工以前的决策和设计阶段；而在作出决策后，成本控制的关键在于设计。其各阶段成本优化控制降低的空间如图2.2： 图2.2 房地产项目各阶段成本降低的空间 二、设计对成本的影响程度 房地产开发是一个全流程的过程，在成本控制方面，我国房地产企业通常只重视施工阶段的成本控制，而对项目定位、策划、决策、设计、招标等阶段的成本管理缺乏足够的重视。 经过分析研究，作者发现我国房地产开发商更关注显性成本的控制，而容易忽略隐性成本的控制，结果造成了很多房地产商只得意于设计费用的减少却反而增加了其后工程的成本，使得成本实际大大增加。 图2.3 不同阶段对房地产开发项目成本的影响程度 根据上表、图可知，事前（源头）的设计成本管理是项目成本控制的关键。 三、设计成本优化控制的必要性 大量资料分析表明，设计阶段的费用一般只相当于建设工程全寿命费用的1%左右，但对投资的影响却高达80%以上。 对一般的工程项目而言，材料、设备的费用约占总成本的70%左右，而这70%左右的费用都是在设计阶段通过材料的选用、建筑和结构型式的选择、设备选型等决定的。 在建设项目全过程投资控制中，设计阶段是决定项目成本总额是否合理的关键阶段。见图2.3。 另外，据统计，在工程质量事故的众多原因中，设计责任占多数，高达40.1 %。缺乏优化设计导致不能正常使用；专业设计之间矛盾造成施工返工、停工等都间接的影响了工程项目的成本。由此可见，设计是房地产项目管理及一切建筑工程成本的“龙头”。 1.进行系统的成本控制取决于房地产开发的特点 房地产项目开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点。一个房地产开发项目需要经过从规划、策划、设计、招标、施工到营销等阶段。每个阶段的内容不一样，成本控制的方法也不一样。 因此房地产项目成本控制需要分阶段、分步骤，在技术上、设计上、经济上、管理上进行系统的控制。每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，构成了一个全过程的成本管理控制系统。如图2.4。 图2.4 房地产开发项目成本控制系统图 2.决策阶段是房地产开发成本控制的重点 决策工作是成本控制的关键，决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个项目的成本。房地产开发各阶段对成本控制影响如表2.2所示。 图2.5 房地产开发各阶段对成本控制的影响 3.设计阶段是房地产开发项目成本控制的关键 设计阶段确定设计方案后，其实施方案和主要投入要素就基本确定了，因此这个阶段对造价的浮动有重大影响。一个成功的设计方案不仅能节约造价，保证项目按进度进行，而且能够促进商品房的销售，增加商品房的卖点。 （1）经济合理的设计是施工阶段成本控制的前提 经济、合理的设计方案可以节约施工阶段的建造成本，因为初步设计方案确定以后，其结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部已确定，它对整个项目总投资的影响占75%～95%。 只有设计上把技术和经济结合起来，质量、功能与成本结合起来，优化设计方案，项目的成本才能得到有效的控制。 （2）优秀的设计方案是商品房开发的重要卖点 优秀的设计方案可以吸引顾客的注意力，增加市场营销的动作能力，从而提高房屋的销价，从而达到成本控制的目的。 案例：深圳金地集团开发的金地香蜜山项目，其设计方案是由香港设计师设计的，其室外景观绿化，依山就势，将住宅与自然充分的融合在一起，体现了“以人为本，融于自然，天人合一”，让业主有温馨、舒适的感觉。
总结： 设计阶段既是成本控制的源头，更是房地产项目管理及一切建筑工程成本的“龙头”。相比其他阶段，设计阶段在全过程成本管理中占据事前控制的有利地位，且优化与否的影响巨大。 作者：侯龙文 |
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