漏水不能成为拒交房租的理由

漏水不能成为拒交房租的理由

作者：桐柏县法院 邵智华??发布时间：2017-05-18 11:48:25

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基本案情   

原告桐柏县某社区服务中心诉称，被告裴某自2008年10月3日起租赁原告位于桐柏县创业路1号的商品房，经营某家具城。

2008年10月3日至2011年10月2日，被告裴某均按合同约定足额交纳了租赁费。其中2009年10月3日至2011年10月2日，两年的租金为117316元。

2011年10月3日至今，被告裴某以房屋漏水给其造成了损失为由，拒不与原告签订合同，不退房，也不交纳房租。其间，原告多次找被告协商无果，被告占用原告商品房至今。2015年11月11日，原告书面通知被告，要求被告在2016年1月31日前搬出该商品房，并交纳房租，支付违约金，但被告拒不交纳。被告虽口头承诺2016年1月31日前搬出该房，但至今未搬出。为此，原告起诉至法院，要求被告支付租金并支付违约金，房租及违约金的支付计算至被告搬出房屋时止。

被告裴某辩称，他不同意支付原告房租和违约金，因为原告向被告提供的房屋漏水，给被告造成了很大的损失，且原告追要房租超过了诉讼时效。

案件案件结果   

桐柏县人民法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告于2008年至2011年租赁原告房屋，双方签订了合同，被告也按照合同约定支付了房租，其后双方因租赁房屋漏水问题产生纠纷，被告一直占用房屋至今，双方虽未签订合同，但应视为双方形成了不定期的租赁合同，被告应当支付房租。

针对被告辩称原告追要房租超过了诉讼时效一事，原告提交了催租通知书并通知证人出庭证实了多次向被告催要房租，故对被告的辩解，法庭不予采信。对于原告追要房租的诉讼请求，法庭予以支持，租金可参照2009年至2011年双方签订的租赁合同计算，即年租金为58658元。但原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方没有约定，不予支持。

日前，法院作出判决：一、被告裴某于本判决生效之日起三十日内搬出租赁原告桐柏县某社区服务中心的房屋；二、被告裴某于本判决生效之日起十五日内向原告桐柏县某社区服务中心支付房租，租金按每年58658元计算至被告裴某搬出租赁原告房屋时止；三、驳回原告桐柏县某社区服务中心要求被告裴某支付违约金的诉讼请求。

综合分析   

租赁合同到期后未续签，承租人继续使用房屋的，应视为不定期租赁

我国《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在本案中，原告与被告的租赁合同至2011年10月2日到期，但被告既未续签合同又不支付房租，却继续占用该房屋，按照《合同法》的规定，应视为与原告签订了不定期租赁合同。

房屋漏水给承租人造成损失，不能成为拒付房租的理由

我国《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

本案承办法官解释说，本案中，被告裴某发现房屋漏水，可以告知原告，要求其在合理期限内维修，如果其不履行维修义务，裴某可自行维修，要求出租人承担维修费用。因为按照法律的规定，出租人有义务保持租赁物符合约定的用途，并且有维修的义务。出租人的义务相对于承租人来说就是相应的权利，当出租人不履行相应的义务时，承租人可以行使自己的权利，而不应当以自己也不履行义务（拒交房租）来对抗。

租户拒付房租，出租人可以据此解除租赁合同

我国《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，视为原被告双方签订了不定期租赁合同，所以双方均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以出租人桐柏县某社区服务中心可以要求被告裴某在合理期限内搬出房屋。

责任编辑：df????

文章出处：5月18日《河南法制报》第11版：以案说法????