三月以来的房地产市场，总是突如其来一个个爆炸性消息，刺激而又“多情”。经历“限购+限贷+限价+限售+限商”五限之后，市场纷纷猜测下一步政府政策要怎么走，本篇文章试图去理清逻辑。 简单来说，昨夜（5月19日）住建部出了一个《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，其中有两点比较受市场关注。 其一，住房租赁方面，出租人应当确保出租房符合安全要求，满足基本使用功能；出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。 其二，销售管理方面，房企取得预售许可证后十日内应全部公开对外销售。房企在住房销售中不得通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，不得捂盘惜售或者变相囤积房源等。 住房租赁方面，易居研究院智库中心研究总监严跃进对此点评称，2016年关于租赁市场实际上已经有了相关的政策，但主要是以国务院“若干意见”的形式出现的。住建部此次出台此类政策，实际上提高到了“管理条例”，这是最大的区别。从政策内容来看，对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束，这是最大的亮点。过去的类似约束其实不多，导致租赁市场权利和义务不对等。此次政策对于经纪机构等也提出了规范，有助于租赁市场流通性机制的更好建立。 这也说明此前租赁市场发展的意见和方向基本统一，现在通过住建部制定规则，则为后续租赁市场的发展提供了较大的基础。从这个角度看，对于此类租赁市场的发展来说，各类细则可以得到更好的落实。 与此同时，住建部明确了购租并举的住房制度，这也为后续发展租赁市场明确了方向。当前部分城市已经积极推出了自持型租赁房的用地政策，部分项目也处于建造的过程中，所以从这个角度看，对于此类租赁房源来说，会在当前此类政策内容下获得一个更好的发展基础。 通过这个文件可以看出，政府已经非常有意愿发展住房租赁市场，而相应的细则或紧锣密鼓研制等待出台，下一步就是政策落实。 深层分析，政府之所以有意愿控制房价在合理范围内上涨，主要是怕引发大的系统性金融风险，而年初房企一度疯狂拿地，现在却面临资金链断裂风险。 房企融资渠道面临双重寒冬夹击，或已说明拐点将至。 5月初，有媒体记者调查了解到，近期房地产开发贷已经明显收紧，贷款额度相比去年同期增速明显下降，同时，银监局严格监控银行理财资金违规流向房地产。 由于监管部门的政策收紧，房企只能寻求其它渠道融资，如信托、基金、债券等非银通道，据信托公司人士向记者透露，其近期发行的信托产品，利率已比年初高了1至2个百分点。 机构数据显示，今年初至4月末，共有约2509.7亿元信用债取消和延迟发行，其中，4月份就有154只债券取消和推迟发行，规模约1326.3亿元。其中，取消或者推迟发行主要原因是企业对市场的融资成本上升不适应。 中原地产数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿，同比减少83.8%。 内陆融资不通，还可以海外发债，然而5月18日，媒体报道称，发改委第二季度开始已基本停止给房地产商海外发债发放批文。公司发行企业债需要由发改委审批。这相当于房企融资渠道或已被堵死。 租赁市场发展或被纳入房地产市场长效机制。 今年4月中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。请注意，这里用的是“加快形成”四个字。 去年底召开的中央经济工作会议：加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。 今年政府工作报告：加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。 从“加快研究建立”，到“加快建立”，再到“加快形成”，说明房地产市场长效机制在加速推进。 再结合近期相关政策，租赁市场或被纳入房地产长效发展机制。 5月9日，社科院蓝皮书执行主编王业强在2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会表示，住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道。 关于2017中国房地产走势分析，王业强表示，2017年房地产市场进入了一个量化调整的阶段，房地产市场将会进一步深化和强化。房屋租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。 《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》可以很明显看出，政府是在细化规范房地产市场秩序。结合此前政府明令要求规范房地产中介市场，惩治大量违法违规中介，再加上近期惩治群租房市场，可以看出，政府下一步是细化目标，抓政策落实，《条例》正式出台后，租赁市场相关违法违规将被惩治。 关于政策下一步怎么走层面，严跃进对此表示，这几个政策不是简单所谓限购限贷，更多是对市场规范和市场未来财富创新等等提出了一些要求，所以这些政策，不代表接下来政府是不是会加码，没有一个必然的联系。但是确实对于近期一些细微地方可能会进行规范，同时从长效机制来讲，对租赁市场这一块都会有积极的培育，所以主要侧重于市场交易秩序稳定，巩固当前限购限贷政策，同时巩固政策对市场发展提出了一些新方向。 |
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