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这两个月房地产的世界可谓风声鹤唳，几乎每天都会看见至少一条关于打压房地产的政策解读，虽然不一定是一个地方的调控政策，但放在一起看声音却是高度的一致。原来我们解读这种调控政策还习惯用经济逻辑，因为我们相信不会有“伤敌一万自损八千”的出招，至少总要为将来留些余地。可是这回却真不能这么去想，我在上海经过“老外街”附近的一个地方，看见一片街边旺铺被封上了围挡，上海的朋友说这里很快要拆，因为是违建，是下了指标要去拆的，这叫“刚性执法”。
房地产市场可以按照新增供应和存量交易分为增量市场和存量市场。开发商们的主战场在增量市场，就是不断的拿地开发销售，用制造业的语言就是“进销存”。现在一线城市的增量市场面临的是“五限”政策导致的市场瞬间冻结，原来还有“商住”的回旋，还有“环京”这样的缓冲，还可以“排卡”，还可以做“金融创新”，现在统统被卡死。没有了“销”的制造业就变成了存货积压的仓库，再转回房地产的语言就叫“全自持”地块。
好吧，欢迎开发商们来到存量市场的世界。原来存量市场里的主力是谁呢？住宅的存量就是二手住宅，原来几乎都在房地产中介的掌握之中，现在又多了长租公寓和民宿这样做集中运营的行业。商业酒店办公的存量除了单位自用的那些主要就在两类人手里，一种叫商业地产运营商，一种是各式的投资机构。开发商转运营商看起来没什么门槛，无非是把房子建好了放在手里多玩几年，其实却是商业逻辑本质的不同。
举个例子，有一家由业内公认优秀的职业经理人团队转型来做园区运营的公司，他们很自然的用开发商的一套严格的成本管控模型来做项目，但他们并不知道他们的客户会在哪里，于是他们按照他们的理解来做样板间，来选定他们期望标准的客户。结果发现客户并不会主动上门，他们所做的管控其实没有任何意义，不仅工期管不住，还做了许多无用功，连造价也管不住。
原来存量市场只能算是房地产行业的一个配角，所以在这里生存的企业大多习惯安静而本份的赚着自己的手艺钱（就算房地产中介，靠也是服务质量）。现在一下子冲进来这么多人，既有代表“资本风口”的联合办公和长租公寓们，又有被迫全自持的开发商们，立刻就拥挤起来。这么多人挤在这个狭窄的市场里，踩踏事件就难免了。
有人说：不是号称存量市场有200多万亿的空间？怎么会狭窄？好，我来问你：存量物业你会拿来做什么？
从网红的业态开始说。做长租公寓吗？现在有明文限制在非住宅用地上有居住功能，那么拿房和改造就要面临一个巨大的风险。通过二房东的方式来拿居民住宅吗？那么你面对的是无数个小业主和不确定的租约。通过集中管理有足够的租金空间也还好，问题是如今这么资本进来把拿房成本都抬高了，简单靠租金已经无法实现赢利，就必须去讲资本愿意听的故事。资本愿意听面向C端的高频交易故事，好，假设拿的房间数够多，租户积累够多，也都注册使用了你的APP，问题是用户有多大的必要去时常打开那个APP？打开以后又有多大的可能去看上面的推送？又会形成多少有效的购买转化？这样的漏斗如果不够大，就算不上什么流量入口，可以陪资本去讲故事，但万一这故事出现了审美疲劳，一切就都是空的。
联合办公或者说创新的办公方式会不会是一个出路？我告诉你一个好消息和一个坏消息吧。好消息是随着90后00后这样追求自我且无过多生活负担的人群渐成职场主力，办公环境的改善和办公氛围的追求是现实的需求，公司小型化、职业自由化也会是趋势，带来的推动就是办公升级。坏消息是现在可以用来办公的空间实在是太多了！包括有设计感的空间都不再稀缺。同时还有大量不断的新建、改造涌入。联合办公在方便了办公人群的“拎包入住”的同时也给自己埋下了隐患，就是随着搬迁成本的接近于零，客户的流动性也会大大增加。大量竞争的结果就是运维成本的不断提高而租金空间的不断压缩，直到靠租金本身无法形成赢利!如果说这样的空间可以不靠租金赢利，那么就是靠空间里的客户形成的生态系统了。如果你没有这样的生态系统驾驭能力，而又只能面对不断流动付租能力有限的短期创业客户，联合办公对运营者来说就是一场费力不讨好的灾难！
还能做什么？酒店？精品酒店？民宿？在弄清楚这是一个值得投资的产业还是一种个人怡情的玩票之前，不要被那些光鲜的呈现迷惑，越是美丽的东西就越有迷惑性，只是热爱可以不计后果的投入，而如果是想做一个物质精神双丰收的选择就需要特别的慎重。一个最坏的结果是你的梦想被无情的现实撕的粉碎，你连原地都回不了。当然，不去试怎么知道？只是要对自己负责的话，是不是先对自己还有想做的事想透一点。这条窄路其实无比挑剔，喜欢花你去欣赏就好，自己去种花可能就是暴殄天物哦。
还有什么？养老公寓？社区商业？月子中心？养生会所？网红餐厅？……其实都会有同样类似的结论。都可以去做，但都不是大多数人可以做的。在CSC空间产业内容峰会上一场关于“存量资产时代还有什么可以投”的高端对话中，我问了一圈投资高手，答案似乎当下已经没有什么可投，整体经济并没有明显的好转，各种业态存活的几率都不高，资产价格依然居高不下，而可以用来做资本退出的通道越来越窄，投资似乎只能变成赌运气和基本业务的维持。似乎我们就处于这么一个晦涩的节点，虽然看不见断崖在哪里，但已经嗅到了死亡的威胁！ 一位做过智联招聘也在百度经历过现在做地产相关的服务创业的朋友这么跟我说：也许只有在这样的时候，才有我们草根创业的机会，才会有人认真思考运营的价值。我另外一位做园区运营的朋友最近实现了一个奇迹，他们将一个原来的汽车修理厂改成了很有味道文创园区，短短几个月就实现满租，租金收益翻了一倍多，他们还开始承接其他空间（包括一些网红空间）的招商代理，他们的创业团队原来就是五个普通的同事，聚在一起就释放了这么大的能量！
原来并不是无解，也远没有到穷途末路。这个行业只是开始筛人了，不需要那么拥挤，不需要那么多的存货。这场筛选会异常残酷，却是这个行业必须经历的阵痛！存量资产时代，投机者出局，才有真正的投资机会！ |
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