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不动产登记业务实践当中，个别老弱病残孕等特殊申请人因当时的客观原因确实无法亲自到场提出登记申请的情况时有发生。为个别特殊申请人“上门办证”也是不动产登记机构采取的便民措施，相关报道频见报端。 对此，有人认为，“上门办证”违反《不动产登记暂行条例》“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”的规定。不动产登记机构为不特定人群设定的流动登记点，可视为登记机构办公场所，而“上门办证”来到这种特定人员的处所，不宜认定为登记机构的办公场所。因此，这种为特定人员提供的“上门办证”服务不仅于法无据，也有违《不动产登记暂行条例》的规定，属于合理不合法。 那么，不动产登记机构工作人员“上门办证”到底合不合法？本期特邀请专家就有关问题答疑解惑。 专家释疑 《不动产登记暂行条例》第十五条规定：“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”实践中了解到，有不动产登记工作人员对该条进行了僵化理解，认为不动产登记申请人必须到登记机构办公场所而不能在其他地点提出申请，甚至有个别法官也对登记机构在社区设立流动点或者上门受理登记申请行为的合法性存在疑惑。因此，有必要根据实际情况，对该条规定结合其立法初衷进行全面准确理解。 首先，该条强调的是不动产登记的当面申请原则。 根据《物权法》第十二条的规定——
《不动产登记操作规范（试行）》也规定——
因此，为方便登记机构核实有关事项，当事人或者其代理人申请不动产登记的，应当面向不动产登记机构提出申请，而不应通过邮寄、转交、网络、传真甚至电话等非当面方式。只有当事人本人亲自到场申请，登记机构才能对当事人的身份真伪、意思表示是否真实、当事人是否具有完全行为能力等与本人进行现场核实、询问等，从而最大程度地减少登记错误，保护群众合法权益。而当事人通过邮寄、转交、网络、传真甚至电话等非当面方式提出不动产登记申请，看似为当事人提供了便利，但却存在较大的登记风险，不利于维护不动产交易安全及保护权利人的自身利益。 其次，对“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请”应作广义理解，不应僵化理解为只能在登记中心日常办公场所进行。 如上所述，该条强调的是当事人应该当面提出不动产登记申请，而绝大多数情况下，当面提出的主要途径就是当事人到不动产登记机构办公场所提交申请材料。 但实践当中，的确存在个别老弱病残孕等特殊申请人因当时的客观原因确实无法亲自到场提出不动产登记申请的情况。 尽管《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定了当事人可以委托他人代为申请不动产登记，但同时该条规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。 根据以上规定，对个别老弱病残孕等特殊申请人因客观原因确实无法亲自到场提出不动产登记申请的情况，可以有两种渠道解决提交登记申请问题：
显然，如果将“现场”签订授权委托书僵化理解为必须到登记中心日常办公场所进行，个别老弱病残孕 等特殊申请人因行动不便，第一种解决渠道无法适用，只能选择公证这一渠道。由此存在的问题是，如果申请人无法到登记机构现场提出登记申请，又不想委托他人代理并办理授权委托书公证，登记机构上门提供登记服务是否违反规定？ 根据以上分析，不动产登记机构上门提供登记服务并不违反法律政策规定。《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（国办发〔2015〕86号）针对仍然存在的困扰基层群众的“办证多、办事难”现象，为进一步提高公共服务质量和效率，为基层群众提供公平、可及的服务，要求——
可见，不动产登记机构上门提供有关登记服务是贯彻落实国务院以上改革精神的具体体现。登记机构在自身人员力量、技术等条件允许前提下，从便民利民的角度出发，可以派人上门为个别老弱病残孕等特殊申请人办理不动产登记收件、受理等初步业务，也可以见证申请人与其代理人签订授权委托书等。 最后，需要注意的是，不动产登记的主要功能是维护交易安全、保护群众权益，在积极践行不动产登记便民利民原则的同时，必须将不动产登记的安全性放在重要地位，不能因片面追求登记工作的便捷性而牺牲不动产登记的安全性。比如，针对个别行动不便的老弱病残孕等特殊申请人，登记机构可以上门收取登记资料并作初步审查，可以见证签订授权委托书，可以询问申请人有关事项等，但登记审查等重要工作因需要借助于登记信息平台和数据库以及原有不动产登记资料等，只能在登记机构办公场所开展。 此外，从实际情况来看，登记机构上门办理登记要注意通过拍照、录像等方式做好证据留存，尤其对于老年人、疾病患者等是否属于限制民事行为能力人应尽到相应的审查义务，最好有子女等亲属在场并录像留存，以免引起不必要的纠纷。而且，登记机构上门提供登记服务并非强制性义务，申请人向不动产登记部门申请上门办理登记时，登记机构要根据当事人实际情况和紧急程度，并结合自身人员力量、技术条件等实际情况决定，以免打乱不动产登记正常工作秩序。 （国土资源部不动产登记中心 翟国徽） 点评 立好规则防隐患 对于重病在床、行动不便等特殊人群，不动产登记机关能否提供上门办理登记等服务?在群众眼里，这或许只是服务意识问题，但对不动产登记机关来说，这还是一个可能带来诉讼隐患的法律问题。 办证人员的担忧并非毫无缘由。近年来，以上门服务缺乏法律依据为由，要求确认服务行为违法的诉讼案件时有发生。这类诉讼，不仅发生在不动产登记，也发生在婚姻登记等其他涉及行政机关行使登记职权的领域，由此引发了部分登记机构工作人员的隐忧。 面对人性化服务的要求，在法律条文没有明确规定时，是否存在创新服务方式、提高服务效率的空间?主流观点认为，法律的相关规定，主要是考虑到行政效率、行政规范、严肃性等作出的规定。这与特殊情况下的“特事特办”，从本质上讲并不矛盾。不少法院判决也支持了这一观点，比如：重庆第五中级人民法院就在判决中确认，在病床前办理婚姻登记的行为并不违反《婚姻法》第八条“要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记”的规定。 可见，不动产登记能否上门服务，不能僵化理解和适用。当然，也不能违背原则与底线。 登记机构必须依法行政，办与不办必须依照法律规定和文件依据。因此，为了减少和避免上门服务可能带来的法律风险，建议加强登记流程管理，制定上门服务的工作规范，提高办理人员依法行政的水平。上门办证的工作人员也要认真负责，在上门服务过程中，严格按照服务承诺、办事程序和政策法规办理登记事项，严谨规范不留隐患。 （宋梅） |
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