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对买卖不破租赁的深度理解----实则是对占有权的保护 （作者：汪兴平） 合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对此条，学界和实务界约定俗成的称呼为买卖不破租赁。 举例说明法条所规定的基本含义：甲乙之间有买卖合同，甲丙之间有租赁合同一，甲将租赁物出售于乙，则乙丙之间推定成立租赁合同二，租赁合同二除租赁合同一中的主体甲变更为主体乙外，其他的合同内容均不发生改变，换句话说，就是甲在将自己享有所有权的财产转移给乙的同时，甲亦将自己在甲丙之间的租赁合同中约定的权利义务概括地转移给了乙。因此，所谓买卖不破租赁并非在出租人与承租人之间，买卖合同的效力不击破租赁合同的效力，这两个合同的效力之间原本就没有直接的联系，而是买卖合同的履行不影响租赁合同的履行，说的不是合同的效力，而是合同的履行。是故，对于本条，我们有以下几点理解： 一、 买卖不破租赁所保护的不是合同的效力，而是保护在先权利。 当事人之间对物的买卖不应随着所有权的转移而影响承租人的租赁使用权，不同当事人之间的买卖合同的效力与租赁合同的效力彼此之间不发生效力的相互影响，即使先有买卖合同后有租赁合同，如甲与乙先行签订买卖合同，然后甲又与丙签订租赁合同，租赁合同的效力并不受买卖合同的效力影响，只是如果甲与乙完成了履行买卖合同，则因标的物转移至乙而使甲不能履行与丙之间的租赁合同，此时甲应向丙承担合同不能履行的违约责任，但是，如果是先有租赁合同后才有买卖合同，且租赁合同履行发生在买卖合同的履行之前，则丙虽然与乙之间没有租赁合同，但根据合同法第二百二十九条的买卖不破租赁的规则，乙丙之间自然成立租赁合同，丙可以要求乙履行该无相应书面合同的租赁合同。 二、 买卖不破租赁是租赁合同在前，买卖合同在后，更严格地说，是租赁权在前，所有权在后，因此，其实际并不是买卖合同与租赁合同的冲突规则，而是租赁权与所有权的冲突规则，依此，若是当事人之间只有租赁合同，但并没有租赁事实的发生，或者说租赁合同并没有实际履行，则租赁权并没有发生在所有权转移之前，也就无所谓所有权的转移应保护在先的租赁权，此时，不再有买卖不破租赁规则的适用。 “本条的规定体现了租赁合同的一个特点，即租赁权的物权化特点。所谓物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。” 既然是对租赁权的保护，是故“适用买卖不破租赁的条件是： 第一，租赁合同已成立并生效； 第二，租赁物已交付承租人； 第三，所有权发生变动是在租赁期间； 第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。 具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。”（注1）由此不难理解执行异议与复议规定第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”规定的承租权对抗所有权的条件是租赁合同+占有。 三、 买卖不破租赁保护的是承租权而不是租赁合同，是故“在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准。”（注2） 在实务中，我们经常会遇到法院在执行被执行人的房屋时，第三人跳出来提出异议，提出自己与被执行人有租赁协议，此时，申请执行人可重点关注， 一是第三人与被执行人是否有书面租赁协议，如果只是口头的租赁协议，即使假定该协议为真，依合同法第二百十五条的规定，该租赁合同只能是六个月以内的或者不定期的租赁合同，这种期限基本不会影响租赁物的强制执行处分， 二是如果租赁合同是长期，比如说是十五年或二十年的，租赁款是如何支付的，交易价格是否合乎常理，该租赁合同能否适用债权人的撤销规则（合同法第七十四条的债权人撤销权的扩展适用），原拟处置租赁物的方案能否变更为先行执行租金的方案，可特别关注是否存在第三人与被执行人串通以阻碍执行的情形，弄虚作假总是会留下一些破绽的， 三是第三人是否占有租赁物，如果占有租赁物，该占有的时间是否在申请执行人的抵押权或者查封权产生之前。 四、 买卖不破租赁是法定的合同权利义务的概括转移，但这一概括转移肯定对受让人是有约束力，对承租人是否有约束力值得探讨。 根据合同法第八十八条的规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因此，合同权利义务的概括转移原则上应经合同对方当事人的同意，但在法律另有规定的情况下，即使未经对方当事人同意，合同的权利义务亦可发生概括的转移，对于负有租赁权负担的买受人，其不得以承租人的履约能力为由拒绝租赁合同对自己的约束力，但其可以行使法律规定以及租赁合同约定的合同履行抗辩权和解除权。 而对承租人来说，本法律规定意在保护承租人的承租权，而不是保护所有权人的出租权，而在与新的所有权人的关系上，承租人与其并无合同关系，自应可无合同的约束，即合同法的买卖不破租赁是承租人的权利而不应是承租人的义务， 是买受人的义务而非权利。因买卖不破租赁实则是规定了租赁合同的权利义务的法定概括转移，因此，相应的在原出租人与承租人之间的原租赁合同因该概括转移而消灭，如果承租人的租赁权不能实现，承租人只能向买受人主张权利，不能向出卖人主张违约责任，除非租赁合同另有约定。 五、 买卖不破租赁是法律的任意性规范，因此，合同当事人可以以事先或事后约定的方式约定不适用该规范，也就是说，出租人在出租合同中可以约定在出租人出售出租标的物时，出租人有权解除租赁合同，也可以约定，出租人出售租赁物时，买受人不履行租赁合同的，出租人承担出租的违约责任，只要上述约定无其他的合同瑕疵，该约定就合法有效。 六、 “买卖不破租赁并不限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况，上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。”（注1）物权法第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 此条与买卖不破租赁的法理相同，也可以说是买卖不破租赁的另种变形，可称之为抵押不破租赁。笔者认为，买卖不破租赁的规则也可以变形为查封不破租赁。 七、 买卖不破租赁规定的是在后的所有权转移不得对抗在先的租赁权，这实际上是物权的先来后到规则在所有权与租赁权冲突的情况下的应用，相反，只要权利不发生冲突而能和平共处，则即使在先的所有权转移也可以保留在后的租赁权继续有效，对于抵押亦如此。 如浙江台州黄岩区法院（2015）台黄执民字第2176号“中国建设银行股份有限公司台州黄岩支行与泰州飞龙集团有限公司、林楚清、陈珠菊执行纠纷案”，在厂房抵押登记后有6家企业与被执行人实业公司签订了租赁协议。在实现抵押权的程序中，法院认为：法院解除第三人占有或排除其妨害前提条件是第三人未经法院准许占有或实施了有碍执行的行为，并非一律先行解除第三人占有或排除占有后再作执行处分。对承租人被涤除租赁权后是否应先行腾退，从《物权法》第190条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定的立法精神理解，上述法律规定指导思想是要在抵押权人、承租人、抵押财产买受人三方之间实现利益平衡，既充分保障抵押权实现，又兼顾承租人权益，同时不过分妨碍抵押财产自由流转。当承租人权益不影响抵押权人时，实现抵押权即无必要除去其租赁权。 注1：中华人民共和国合同法释义:第二百二十九条（http://www./new/21603_21608/2009_5_25_wa890126228152590026656.shtml） 注2：刘高 论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点——兼论“买卖不破租赁”的理解与适用，民事审判指导与参考·物权专题 201401 P112 注3：柯澄川 执行中对承租人暂缓腾退先行拍卖的适用，人民司法·案例 201632P101 |
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