麒麟公司

    上一辑我们讲到了塞浦路斯零售业蕴藏的商业机会。麒麟公司认为，只要明确目标客户群、选对产品、充分发挥货源优势，来自中国的零售业精英们一定能在制造业基础十分薄弱、电子商务落后的塞浦路斯大展拳脚，再创佳绩。

 

    下面我们来关注以中国移民为主要目标客户群的房地产开发。

 

    随着越来越多的中国人选择塞浦路斯作为移民目的国，不少有着房地产背景的中国机构嗅到了商机。这些房地产从业者们看到了塞浦路斯现有房产大多数时候不对中国人胃口的现状，坚信“造中国人喜欢的房子”便是制胜法宝，于是义无反顾地一头扎进这个他们以为已经透彻了解的行业。然而从第一批中国房地产机构进驻塞浦路斯进行“移民地产开发”到现在已经有两年时间，它们的销售业绩及利润率却差强人意，根本没有当初想象的那般美好。个中原因到底为何？麒麟公司愿不揣鄙陋分析一二，以期对后来者有点滴启发：

 

    麒麟公司将移民地产开发模式分为“正规军式”和“游击队式”两种。目前在塞浦路斯从事房地产开发的中国机构所采取的方式皆为“游击队式”，即因陋就简、小打小闹（楼盘规模大多10套以下）式的房产“包装”（而不是严格意义上的房地产开发）。由于楼盘规模小，无法靠附加值维持合理售价，兼之塞浦路斯本地开发商的全面狙击，中国机构常常陷入与塞浦路斯开发商之间的价格战。由于不具备土地成本优势，更不具备施工管理优势，中国机构的利润空间十分有限。

 

    而“正规军式”则是以楼盘大格局、大规模为特征，以品牌或渠道影响力为支撑，以“整体、快速销售”为目标，以楼盘附加值为主要利润来源的正规化地产项目开发、运作及销售。这种房地产开发模式要求开发商具备一定实力，至少是（中国）区域性品牌企业，有专业的设计和营销团队，并且了解塞浦路斯各城市各区域土地供应量及地价等情况，熟悉塞浦路斯房地产开发流程。

 

    以“正规军式”模式开发的楼盘，若兼具下述特征，则有很大可能在开盘六个月之内预售八成。项目销售利润率可超30%，成本利润率可达50%：

 

    一、楼盘规模为30-50套独栋海景别墅----少于30套难以凸显楼盘规模优势，多于50套则影响销售速度，拖长项目周期；

 

    二、每套别墅须至少3卧，套内面积150平米左右（附送车库20平米及和观景露台30平米）、占地300平米或以上；

 

    三、每套别墅售价须控制在45万欧元以内。

 

    以下以海滨城市、商业中心利马索Mouttagiaka区的一个海景别墅项目为例分析此类项目的投资回报--这个项目位于距利马索市中心及海滨五分钟车程的一个黄金地段，由于是坡地，规划的38套独栋别墅每套都有无遮挡的无敌海景。下图是项目景观实拍照片：

 

 

    根据地块面积、容积率、绿化带及公共道路面积等指标，项目初期规划为38套独栋别墅，项目布局示意图如下（上北下南）：

 

               

 

    以下是项目投资回报分析：

 

A.成本 

 a、土地成本 :230万欧元     

 b、土地所有权过户费：17.7万欧元     

 c、各种建筑许可手续费及“三通一平”费：20万欧元    

 d、规划、设计及建筑图纸制作费：20万欧元    

 e、基础设施建设及样板房建设：50万欧元

（以上初期投资合计338万欧元，投资到位项目即开始预售）

 f、建筑成本（包工包料、含标配装修—）： 38套*（套内150 车位20 露台30）*1000=760万欧元（每平米1000欧元为分包价格，若自己组织施工队则可降低10%左右成本） 

    成本总计：1098万欧元 

 

B.销售收入 

    38套*45万欧元/套=1710万欧元

 

C.项目利润率

 

    销售利润：1710-1098=612（万欧元）

    销售利润率：612/1710万*100%=35.8%

    成本利润率：612/1098万*100%=55.7%

 

    从买地到获得全部规划、建筑许可须6个月，加上建设期12个月，项目周期合计18个月。

 

    初期投资到位后项目即开始预售，每套别墅收款20万欧元（内政部规定申请人须支付至少20万欧元的房款后方可提交移民申请）后开始建设，余下房款根据施工进度支付。

 

    投资上述类型的地产项目，不仅项目销售利润率可高达35%，投资人还可凭此投资申请全家入籍塞浦路斯，获得欧盟护照。具体操作流程如下：

 

    中国投资人与塞浦路斯本地开发商合资成立地产项目公司。根据项目初期投资总额该地产项目公司作价338万欧元，中国投资人注资250欧元，塞浦路斯开发商注资88万欧元，中国投资人控股74%。中国投资人完成注资即可提交入籍申请，三个月获得批准，全家成为欧盟公民。而地产项目则在注资后的6个月即开始预售，投资人一直持有地产项目公司股份，满足内政部规定的入籍申请人须持有投资三年的要求。注资后12个月项目基本销售完毕，投资人收回全部投资250万欧元，并获得450万欧元左右（销售利润612万欧元*74%=453万欧元）的纯利润。

 

    从以上分析不难看出，从产生的利润率以及能达到的更主要的目的—投资人全家获得塞浦路斯国籍，成为欧盟公民--两方面来衡量，“正规军式”的移民地产开发模式的优势是显而易见的，是中国地产机构及业内人士应该采取的开发及运作模式。