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2017-01-21
思源顾问
科技投
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资讯交流 疯狂向上 分化加剧 2016年，这一年，“房地产”再度成为热词，从年头至年尾，举国上下无人不谈无人不议。这一年，货币充足，信贷宽松，热点城市迎来新一轮房价飞涨，开发商抢地，老百姓抢房，楼市异常火爆；这一年，你想买房的地方都涨了，你不想买的地方仍然不想买，需求向大城市集聚，城市间分化进一步加剧；这一年，开发商卖房、抢地、收购、兼并忙的不亦乐乎，3家3000亿 再创记录；这一年，年末政府再次出手，降杠杆、防风险，楼市趋于理性稳定。这一年，又将是载入中国房地产发展史册的一年。思源顾问 “10字”为您总结2016年的中国房地产市场。 2016年，去库存总基调下，与楼市相关的行政政策、金融政策空前宽松。 货币信贷宽松，新增人民币贷款激增 纵观2016年全年，宽松的货币及信贷政策一直是经济政策的主基调。2015年以来，央行共6次下调存款准备金率，5次下调存贷款准备金率，释放大量流动性的同时，信贷政策宽松，大量流动性流入楼市，成为今年楼市火爆的最直接导火索。 2016年新增人民币贷款达12.7万亿元，超过2015年1万亿，且中长期住户贷款（房贷为主）为5.68万亿元，全年占比达到45%。新增贷款总量及进入楼市贷款均大幅增长。 财税政策宽松，因城施策去库存 减税降费促进需求释放 2016年2月19日，除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整。针对新房，90㎡以上的房屋契税普遍下调。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。针对二手房，营业税提出个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的免征营业税。此次政策调整，进一步活跃了各城市二手房交易，促进了改善需求释放。 因城施策有序去库存 在中央去库存总基调下，安徽、河北、广西、山东、湖南等多地出台宽松政策促进楼市发展。政策涉及鼓励农民购房（给予补贴）、加大棚改货币安置化比例、发展租赁市场、打通商品房和保障房通道、调整公积金贷款额度等方面，宽松的去库存政策成为各地楼市复苏的催化剂。 四季度，因热点城市市场过热，政策方向调转，中央压力下各地纷纷重启“限购、限贷、限拿地”政策。 2016年房地产市场整体火热上行，库存压力有所缓解，但城市分化加剧，在多重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市价格一路向上，呈现非理性上涨，舆论四起的同时，投资炒房死灰复燃。为稳定预期，防范市场过热，泡沫增长，楼市调控再现江湖，“限购、限贷、限拿地”等政策接连出台。四季度以来， 随着我国货币供应量的不断超发，伴随经济下行，美元强劲，2016年人民币持续贬值 货币超发，美元强劲，人民币持续贬值 2006年至2016年，广义货币（M2）供应持续增加，12月末，M2余额155.03万亿元，同比增长11.3%。无论从绝对量，还是与GDP比值来看，我国货币供应量都远超美国、欧盟、日本等世界主流经济体，如此高的M2增速及绝对值，没有相应增速的经济总量支撑，则要么下调货币供应速度，要么选择汇率贬值，当前经济增长动力欠缺的情况下，下调货币供应速度将直接影响经济增长，所以，2016年人民币汇率持续下滑，对美元连续第三年贬值，贬值幅度达到6.83%；对日元的贬值幅度最大，达到了10.61%；对欧元则贬值了2.98%。2016年，人民币在一路贬值中度过了一年，并且贬值趋势仍在继续。人民币贬值，意味着流动性外溢，国内资产价格或有调整。 美元兑人民币汇率走势图 2016年的中国经济，房地产一枝独秀，带动部分指标回暖，但总体低迷态势仍未扭转，整体表现只能算是平稳。 2016年，连续三个季度GDP保持在6.7%。增速继续放缓。CPI全年相对稳定，年末有所增长，通胀预期增强；PPI、PMI年末稳步回升，成为全年经济的小亮点。 2016年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%，涨幅回落，通胀预期减弱；生产价格指数PPI同比上涨5.5%，涨幅继续扩大；PMI自8月份起大于50，各项数据较年初呈向上趋势，经济小有起色。 投资 固定资产投资增速回落，投资仍相对乏力。2016年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）538548亿元，8月以来同比增速一直保持在8.3%以内，1-11月名义增速与1-10月份持平。从环比速度看，11月份固定资产投资（不含农户）增长0.54%。 随着楼市热度的提升，房地产投资增速较去年回升，近期随着政策落地环比增速有所回落。2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 消费 消费来看，增速相对平稳。2016年1-11月份，社会消费品零售总额300560亿元，同比增长10.4%。其中，限额以上单位消费品零售额137203亿元，增长7.9%。增速较投资及进出口来看，较为平稳，消费在我国经济增长中的贡献越来越大。 进出口 2016年1-11月，进出口总额218288亿元，同比下降1.2%；其中，出口124700亿元，同比下降1.8%；进口93589亿元，下降0.3%。进出口相抵，顺差31111亿元。全年来看进口、出口均同比下降。 2016年，楼市带动地市，地市反哺楼市，一、二、三级市场价格全面上扬。 2016年，全国300城市及各线城市住宅用地楼面价持续上涨。300城市2016年住宅用地成交楼面地价为3747元/㎡，同比上涨48.1%，较2012年上涨164.6%。一线城市宅地成交楼面价为16827.42元/㎡，同比上涨45.9%，二线城市宅地成交楼面价5402.85元/㎡，同比上涨68.5%，三线城市宅地成交楼面价为1520.33元/㎡，同比上涨28.3%。 2016年1-11月份，商品房销售额102503亿元，增长37.5%，随着楼市降温，增速较前十月回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%，办公楼销售额增长46.5%，商业营业用房销售额增长20.1%。 房地产行业作为我国经济的支柱产业，近年来发展迅猛，资本大量流入，2016年楼市依然延续了向好的趋势，部分热点城市商品住宅销售价格飞速上涨，2016年商品住宅成交价格同比涨幅TOP5涨幅均超过30%， 深圳2016年销售价格达53454元/㎡，较15年同比涨幅最大，达60%。 火热的市场带来了价格继续上涨的恐慌，购房者慌忙入市；同时业内外对楼市预期恢复信心，开发商抢地加紧布局 2016年，楼市火热，一二线热点城市供地稀缺，各大开发商为抢占市场，纷纷疯狂抢地。碧桂园以3367万㎡的成绩，夺得房企拿地规划建面桂冠，拿地266块，总价达614亿元。恒大、万科、保利等大型房企均有大量土地进账，万科拿地总价最高，达到1054亿。而去年拿地规划建面最高的碧桂园仅为1891万方，拿地总价最高的保利仅为685亿。 热点城市供地量减少，但因市场前景乐观，开发商抢地大戏不断上演，高溢价率遍布各地土拍现场。2016年热点城市土地成交溢价率大幅上涨，东莞市溢价率最高达267.5%，溢价率排名前十名中有8个城市高于100%，另外两个城市上海、厦门也均高于90%。 重点地块遭房企疯抢 2016年全年，房企拼抢重点地块，土拍现场经常呈现出多家房企争抢同一地块的火热场面。 有价无市的市场称不上“火爆”，2016年的楼市不仅价格飞涨，成交量、成交金额亦创造历史新高 商品房及商品住宅销售面积自2014年起连续三年持续上涨 2016年1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。 2016年全国二手房市场逐渐升温，多个热点城市成交面积同比增长，无锡涨幅超过100%。新房市场的异常火热势必会传导至二手房市场，新房市场房价高企的热点城市如南京、杭州、厦门、郑州、北京，二手房市场都较为火爆。 2015年商品房成交金额超过1000亿城市有16个，2016年则达到了20个，其中，2015年的16个千亿城市均再次上榜，且成交金额均大幅增长。2016年市场火热的推动，破千亿成交额的城市较2015年增加了4个，分别为长沙、济南、成都、合肥。 在中国房地产市场发展进程中，一线城市一直有着不可撼动的引领者地位，但随着一线城市价格上涨，政策从严，购房难度不断增加，需求逐步向周边城市及发展较好的二线城市外溢，造成2016年二线城市地市、楼市热度涨幅均“逆袭”一线城市的新局面。 2016年土地成交金额top10中，仅上海1个城市为一线城市，其余均为二线城市，其中南京、杭州、苏州、上海、天津5个城市土地出让金高达千亿以上，南京以1642高居榜首，较2015年同期上涨108%，较2014年上涨139%，二线城市在土地市场实现完美逆袭，成为未来新房市场绝对主力。 二线城市商品住宅市场火爆逆袭 2016年商品住宅成交面积TOP10中，有9个为二线城市，一线城市中仅上海上榜。TOP10中各城市较2014年均有较大涨幅，其中天津上涨132%，较2015年同样有所上涨，涨幅最大依旧为天津，上涨63%。 自楼市进入白银时代以来，分化便在区域间、城市间持续存在，并且随着城市化进程的加速，分化日益加剧。 库存量区域分化，存量集中于三四线城市 2016年商品住宅市场库存出清情况分化明显，一二线城市原本供需关系即相对平衡，加上市场升温，库存年内消化较多，不少城市出现无房可卖，出清周期2个月以下的情况，而三四线城市普遍供过于求，28个三四线城市总体存量销售比为1.66年，远超过一二线城市。 各区域商品住宅成交分化，中西部成交面积最大，珠三角成交价格最高 各区域商品住宅成交情况呈现分化态势。中西部地区2016年共成交19410万㎡，其中武汉、郑州、重庆、西安、长沙、成都6城成交均超过1000万㎡，共成交9687万㎡，中西部是成交价格最低区域东北的11倍；珠三角为成交单价最高区域，为13538元/㎡，比成交价格最低区域高出103%。全国最高单价城市为深圳53455元/㎡，最低单价城市为湘潭1506元/㎡。 2016年，楼市表现出集聚的特征：人口向经济发达，资源汇集区域流动，人口即是生产力，带来了消费力，推动了楼市集聚；同时，随着行业发展，企业间竞争激烈，优胜劣汰，市场向少数大企业集聚。 根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2016》，2015年，我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每六个人中有一个是流动人口。未来一二十年，我国仍处于城镇化快速发展阶段。“十三五”时期，人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口继续增长，中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。 2015年底，全国总人口达到13.7亿，城镇人口达7.7亿，占总人口56%，较2014年同比上涨1个百分点，人口持续向城市聚集。 2016年，市场最为火爆的为京津冀、长三角、珠三角三大城市圈，2016年三大城市圈一二手商品住宅成交总额均超过万亿，其中长三角达到2.7万亿。从涨幅来看，虽然深圳、上海因政策原因成交量受限，珠三角、长三角成交金额仍分别同比增长25%、26%，京津冀地区同比增长近五成。三地销售金额总计占全国比重达到近四成，需求集中度可见一斑。 房企集中趋势明显 从近期机构发布的企业销售榜单来看，2016年千亿房企达到12家，当前千亿销售额已被甩出前十，由此，我们不难预计未来房企集中度还将进一步上升，大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，top10房企流量成交金额达2.2万亿规模，权益金额达到1.86万亿，前十房企市场占有率超过20%，市场集中度空前。 2016年，房企集聚度逐渐增高。中小房企遭遇发展困局，房地产行业将迎来新一轮洗牌。 |
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