农村房屋所有权转让可以不登记吗

 

推行不动产统一登记，重点和难点在农村不动产登记。因为城市的国有土地使用权和房屋所有权登记已经比较完善，只需要在现有登记的基础上统筹二者，理论和实务上争议较少。但农村因为二元土地制度等因素，不动产登记难点颇多，兹举数例，以飨读者：

 

其一，农村房屋所有权的转让应与城市房屋所有权转让一样，采取登记生效主义吗？

 

《物权法》第6条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，也就是说我国的不动产物权登记以生效主义为原则。

 

而法律明文规定的例外情形，主要是28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、29条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”、30条“因合法建造房屋、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”、31条“依照本法第二十八条至三十八条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”、127条“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”、129条“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人”、158条“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。

 

那么根据《物权法》第30条，农村房屋合法建造时形成了事实物权，无需登记；但是根据《物权法》第31条，该物权设立时无需登记，处分时仍需登记始具备效力。也就是说根据现行法规定，农村房屋所有权转让与城市房屋采取同样的登记生效主义，但如此规定是否妥当值得讨论。

 

因为农村宅基地上的房屋流转受到严格限制，只限于本集体经济组织之间，转让双方都是熟人，大幅削弱了登记公示的意义。登记生效制度对于保护善意第三人、维护交易秩序作用很大，但在此的意义微乎其微，根据中央“简政放权”的精神，似乎不必要再增加一道行政程序、增加农民和政府自身的负担。其次考虑农村习俗和房屋所有权转让登记的实际情况，大量的房屋所有权转让并未登记，如果严格依照《物权法》第31条，就会导致农村大量房屋所有权转让无效，本来在农村生活中交付生效、权属明晰、运转正常的房屋所有权转让模式反而因为《物权法》的横插一脚、强行要求登记变得岌岌可危。实践中还出现了一些农民在将房屋所有权转让给本村人后，因为拆迁利益而以未经登记为由主张房屋所有权转让无效。严格依据《物权法》第31条字面意思，农民的诉求应当得到支持，但这无疑是违背诚实信用原则的，也不利于维护交易安全。

 

第二，宅基地使用权主体与房屋所有权主体是否会出现分离？

 

“房地一致”是我国城市土地和房地产法律规范确立的基本原则，要求土地使用权人与其上房屋所有权人一致，该原则长期遵行没有争议，但能否当然地适用于农村则需要讨论。

 

因为农村宅基地使用权主体有一定的模糊性。包括宅基地在内的农村集体土地的所有权主体是农民集体而非农民个人，那么宅基地使用权主体为谁？法律无明文规定。《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，有论者据此认为宅基地使用权主体为农村家庭单位“户”而非农民个人。笔者认为该论点不足取，因为“户”只是国家为便于管理而认可的单位，不是民事主体类型；再者，以“户”为单位无法处理自然人分割自己权利份额等问题，会架空农民个人的权利。但由此亦可见，与城市国有土地使用权与房屋所有权当然的一致相比较，农村“房地一致”原则适用时存在一定的争议。

 

而且在农民合法建房后丧失农业户口又申请登记房屋所有权时，虽然该农民此时已不享有宅基地使用权，也不应据此就驳回其房屋所有权初始登记申请。房屋是合法修建的，认定合法或者非法房屋的时间节点应是房屋修建之时，能更好地保护农民的利益。

 

因为宅基地使用权能否继承在法律上没有明文规定，一些登记机关以宅基地使用权无法继承而驳回当事人因继承关系而登记成为房屋所有权人的申请，这也是欠妥的。即使宅基地使用权能否继承有争议，但根据《继承法》第3条，房屋属于可以继承的公民财产，此时应适当突破“房地一致”原则，对继承人的房屋所有权予以登记。实际上最新的《不动产登记暂行条例实施细则》42条已经承认了宅基地使用权的可继承性“因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料......”。

 

第三，农村违建房屋一律不能登记？

 

《土地管理法》第62条“农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量利用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”，《不动产登记暂行条例实施细则》第41条“申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：......（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料”，这些条文填充了《物权法》第30条“合法建造房屋”中“合法”之内容。然而，没有权属来源材料、房屋符合规划或者建设的相关材料，是否一定导致不能登记的后果，不无疑虑。

 

在长期的农村宅基地上房屋建造的实践中，因为农村没有登记习惯和意识、登记机构和登记程序不健全、管理不严等原因，大量的宅基地上房屋建造之时并没有履行相应的审批手续，或者“少批多建”，如果一律认定为非法违建住宅而不予登记，就会使农村大量宅基地上房屋成为“违法建筑”，带来管理的难题，也损害了农民的利益。因此《不动产登记暂行条例实施细则》第41条第5款设置了“其他必要材料”的兜底条款，为宅基地上房屋所有权的登记申请材料开了口子。

 

那么这些“其他必要材料”包括哪些？笔者认为房屋登记机构受理登记申请后的公告程序、集体经济组织出具的证明书或者证人证言、农村宅基地符合《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一户宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的一户一宅和面积要求的证明材料等，都可以作为宅基地使用权和房屋所有权的证明依据。

 

 

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