文书正文当事人信息 原告颜金兰，女，1969年11月27日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。 委托代理人周颖，女，1994年6月15日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市，系原告之儿媳（特别授权）。 被告刘绥，男，1984年8月21日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。 委托代理人黄杰，湖北山河律师事务所律师（一般授权）。 委托代理人杨春香，女，1963年3月36日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区，系黄杰之母（特别授权）。 第三人武汉市乐然居房产中介有限公司，住所地：武汉市黄陂区滠口街巨龙大道玫·汉口北城7栋4单元1层10号。 法定代表人陈苗，该公司经理。 委托代理人罗爽，该公司员工（一般授权）。 审理经过 原告颜金兰诉被告刘绥、第三人武汉市乐然居房产中介有限公司（以下简称乐然居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告颜金兰及其委托代理人周颖，被告刘绥的委托代理人黄杰、杨春香，第三人乐然居公司的委托代理人罗爽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称 原告颜金兰诉称：2016年8月11日，原告与被告在第三人的参与下签订了《武汉存量房居间买卖合同》一份，该合同约定：被告将其所有的位于武汉市黄陂区滠口街嬉空间1栋1单元22层4室的房屋出卖给原告，房屋总价款568000元，自签订合同之日支付购房定金10000元，并于2016年12月30日前办理完银行贷款手续，在房屋产权过户之日支付房款148000元（含定金10000元），余款420000元为银行贷款。同时，合同还约定了被告提交相关证件、资料的时间，以及违约责任等条款。 合同签订当日，原告向被告支付购房定金10000元，但被告一直未按合同约定向第三人提交购房合同原件及办理二证、过户手续的相关资料。原告多次催促被告履行合同义务，但其已明确表示不履行房屋买卖合同。是此，原告诉至法院请求依法判令：1、解除原、被告签订的《武汉存量房居间买卖合同》；2、被告返还原告的购房定金10000元；3、被告向原告支付逾期提供办证、过户资料的违约金56800元；4、被告向原告支付因其违约行为导致合同解除的违约金56800元；5、本案诉讼费由被告承担。 原告颜金兰为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 证据一、《武汉存量房居间买卖合同》。证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方在合同中约定了相关的权利义务内容。 证据二、收条。证明原告依约向被告支付了10000元定金。 证据三、录音资料2份。证明被告的违约行为导致不履行合同的事实。 被告辩称 被告刘绥辩称：1、被告对原告要求解除双方签订的买卖合同无异议，但本合同不能履行并非被告一方的责任，原告及第三人均存在一定责任；2、原告交付购房定金后，虽然被告出具定金凭条为10000元，但实际只收到5000元，另5000元已交给第三人作为物业交割金，应由第三人直接返还给原告；3、原告诉求的违约金过高，不符合法律的规定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告刘绥为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据： 《结婚证》、《武汉市商品房买卖合同》及《不动产权证书》。证明涉案房屋属于被告的婚内夫妻共有财产，第三人未尽审查义务，仅为了促成交易，让原、被告草草签订了合同，本案诉争的居间买卖合同应属无效合同。 第三人乐然居公司述称：1、对原告要求解除合同没有异议；2、原告要求被告返还定金10000元并支付违约金属原、被告之间的问题，与我公司无关。且我公司保管的5000元是被告缴纳的。 第三人乐然居公司未向本院提交任何证据。 本院查明 经审理查明：2013年7月25日，被告刘绥购买了武汉嬉空间投资发展有限公司开发的“嬉空间·北回归线”第1、2幢3单元22层4号房。2016年8月11日，被告刘绥就该房屋与原告颜金兰及第三人的法定代表人陈苗签订《武汉存量房居间买卖合同》一份，双方约定：被告将上述房产出售给原告，成交价格为568000元。该房屋产权过户的相关税费由原告承担；签订本合同前，原告已向被告支付定金10000元（第三人保管物业交割金5000元），待房屋过户后物业交接完毕时，三方签字确认后无息返还给被告。原告在支付定金后，被告必须将购房合同原件交第三人保管，到办理完过户手续；原告采取银行按揭方式付款。经原、被告双方协商需在2016年12月30日前签订银行贷款合同，原告于过户当日支付购房首付款148000元（含定金10000元），余款420000元由原告委托第三人办理银行贷款；若因该房屋存有权属争议、查封等被告原因导致不能交易过户，被告除全额退还原告交付的购房款外，还应按本合同房款总金额的10％向原告支付违约金。同时，双方在合同中还约定了其他权利义务内容。同日，原告向被告支付购房定金10000元，被告向第三人缴纳物业交割金5000元。 合同签订后，被告未依约办理涉案房屋的相关手续，经原告多次催告后仍未履行，由此双方发生诉争。 经查，被告刘绥的妻子陈亭对其将涉案房屋出让给原告颜金兰的行为并不知情。 本院认为 本院认为：原告颜金兰与被告刘绥、第三人乐然居公司签订《武汉存量房居间买卖合同》系三方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，各方当事人均应依约遵守。现原告已按合同约定交纳定金10000元，但被告未按合同约定履行相关义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 针对《武汉存量房居间买卖合同》能否解除及解除之后的法律后果，本院评判如下： 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，涉案房屋系被告刘绥与其妻子陈亭共有，被告刘绥未经共有人同意，擅自处分涉案房屋，其结果将导致原告签订《武汉存量房居间买卖合同》的合同目的无法实现，原告作为守约方可以依法解除合同。庭审查实，被告和第三人分别于2017年3月5日、2017年3月23日收到法院送达的诉状副本，且被告及第三人对合同解除均无异议，故2017年3月23日应视为原告主张解除合同的通知到达合同相对人，此时应确认《武汉存量房居间买卖合同》已解除。 合同解除后，被告收取原告的定金10000元，以及第三人收取被告的物业交割金5000元均无合法依据，应分别予以返还。因被告的违约行为导致原告签订合同的目的已无法实现，根据《武汉存量房居间买卖合同》之约定：“若因该房屋存有权属争议、查封等被告原因导致不能交易过户，被告除全额退还原告交付的购房款外，还应按本合同房款总金额的10％向原告支付违约金”，故被告还应向原告支付违约金56800元（568000元×10％）。针对被告在庭审中提出“原告诉求的违约金过高”的辩称意见，结合原、被告订立合同时及现时涉案房屋的市场价格差异，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为双方约定的违约金并未超过法律的相关规定，被告的抗辩意见不能成立。至于原告还主张被告支付逾期提供办证、过户资料的违约金56800元，显然属于重复计算违约金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 裁判结果 一、原告颜金兰与被告刘绥、第三人武汉市乐然居房产中介有限公司签订的《武汉存量房居间买卖合同》于2017年3月23日已解除； 二、被告刘绥向原告颜金兰退还定金10000元； 三、被告刘绥向原告颜金兰支付违约金56800元； 四、驳回原告颜金兰的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效之日起五日内付清； 如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。 案件受理费减半收取5025元，由刘绥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判人员 审判员李黎嘉 裁判日期 二〇一七年五月十八日 书记员 书记员张明 |
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