案件情况 周某某系位于北海市北部湾西路xx大厦1002、1003的业主，其平时将该房交由岳父周连xx进行居住管理，而周连xx于2012年4月13日将1003房租赁给蒋某某居住。2012年6月12日6时45分，蒋某某的朋友黄某某女士夜间在1003号房间吸食K粉后卧床吸烟未将香烟熄灭就睡着了，导致香烟将床单引燃引起火灾。火灾发生后，R物业服务企业的值班人员立即进行了报警并利用了大厦内的灭火器等消防器材进行灭火，直到消防官兵到场后才将火情完全扑灭。此次消防部门在灭火时，因消防水倒灌引起电梯门板机烧坏，造成了xx大厦电梯门机控制器损坏的后果，R物业服务企业为此花费11000元更换了两台电梯变频器及花费990元购买及灌装了灭火器，并于2012年7月12日通知周某某承担该损失，但遭到周某某拒绝，双方为此产生纠纷。 焦点问题 1.由于紧急避险引起的财物损坏如何分配责任？ 2.物业企业在抢险救灾中应担注意的法律风险有哪些？ 判决结果 一审法院认为，北海市北部湾西路的xx大厦1003发生火灾的主要原因是周某某的租户蒋某某带回的人员黄某某女士夜间吸烟不慎引起，消防抢救系防止损害扩大的紧急措施，由此引起的电梯等损坏非救火行为人的故意。R物业服务企业对救火过程中引起的财产损坏垫资进行了修复，该行为属R物业服务企业作为物业服务企业对全体业主履行的物业服务合同行为，周某某作为1003房的户主，是接受物业服务及实施消防灭火的直接受益人，理应向R物业服务企业补偿因救火修复财产而垫资的费用。上述费用由周某某向R物业服务企业补偿后，周某某有权就该费用向引起本次火灾的直接过错人行使追索权追索该费用。因本案不属共同侵权关系，故蒋某某无须承担连带赔偿责任。 二审法院经审理认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定“业主违反物业服务合同或者违反法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”及第十二条的规定“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同以及法律、法规或者管理规约的行为，引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”，R物业服务企业有向相关责任人主张赔偿经济损失的权利。本案火灾发生后，R物业服务企业利用消防器材进行灭火，并请求消防部门来对火灾进行彻底扑灭，是对物业管理的恰当行为，并无过错。火灾后，为恢复电梯正常使用和公共安全，R物业服务企业花费了电梯维修费及购买灌装灭火器，R物业服务企业有权对造成火灾损失的相关人主张赔偿。依照《物业管理条例》第五十四条第二款的规定“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”，本案的经济损失由火灾造成，电梯维修及灭火器更新不属于物业保修期满后物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造的范围，故经济损失亦不应在专项维修资金中支付。本案火灾是由周某某所有的xx大厦1003房屋引起，火灾危及公共安全，R物业服务企业施救灭火无不当行为，周某某是施救灭火行为的受益人，一审判决依据侵权责任法判决补偿经济损失给R物业服务企业并无不当，周某某向R物业服务企业补偿后，可向引起本次火灾的过错人追索该费用。 法条链接 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四条 业主违反物业服务合同或者违反法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同以及法律、法规或者管理规约的行为，引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 《民法通则》 第一百二十九条 因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。 案例评析 在物业管理企业的实际工作中，会存有各种紧急避险的情形，物业企业应当正确理解紧急避险的法律规定，不必担心抢险救灾时损坏他人财产有索赔风险便缩手缩脚，错过实施抢险的最佳时机。并且，如由此造成业主人身财产损失，物业服务企业就会有可能因为应急不够迅速，现场措施不够得当而被追究相应的法律责任，才是真正得不偿失。当然，在抢险救灾时，物业企业要注意采取措施的适当性和合理性，如超出必要的限度造成不必要的损害，也可能由此承担一定的民事责任。 |
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