|
做民宿的人大多是感性的，做投资的人大多是理性的。做民宿投资这件事，情怀与资本到底该如何取舍？ 3月14日，『2017首届全域旅游高端峰会』于苏州御庭酒店隆重召开，上克而瑞乐苇创始人胡晓莺女士在会上发表了最新的中国民宿市场研究报告。 根据胡晓莺女士的讲话，民宿在现阶段发展得欣欣向荣，经济的快速发展，土地政策改革及相关行业政策的规范，游客需求的升级以及由此引发的新的投资狂潮，都成为民宿火爆的导火线。 《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》是国家层面首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”。《浙江省旅游管理条例》，首次将民宿概念植入国内法律法规中，赋予法定地位，并将其纳入政府机关，企事业单位的公务等采购范围。 类似以上政策的颁布，为民宿的发展提供了新的政策环境，民宿逐渐成为正规军。 多方强调全民休闲时代到来，但胡晓莺认为，在中国，真正的全民休闲度假时代，只在长三角地区到来了，但这股热潮会越来越火，并在全国爆发。大休闲时代背景下，国民旅游的需求越来越火爆，散客比例持续攀升，不管是政府机构还是运营部门都很清楚地认知到，只有充分握住散客的流量，提升散客比例，才能最终促使旅游综合收入的提升。 而大住宿行业中的民宿和精品酒店产品，正是完美契合了散客中很大一部分渴望释压、追求品质生活的中产阶级的消费需求，使之成为中高端民宿的主力客群，而越发受到关注。民宿供给品质升级、价格攀升和不低的入住率反映出中产阶级层的旺盛需求。 另一方面，全民休闲时代的到来，中产阶级崛起，掌握休闲消费话语权的中产阶级逐渐从长三角走向全国，从一线走向二线，从沿海走向内陆，二三线城市中的中产阶级会越来越多。
我们有理由相信，虽然民宿产品当前被不断唱衰，但基于这样的大环境，民宿产品会逐渐从一线向二三线渗透，从沿海向内陆扩张，民宿及精品酒店仍然有着广泛的市场。 共享经济的时代，共享单车、Airbnb、book on the underground等共享经济的载体不断在市场火爆，共享的生活方式会越来越多地影响我们。而民宿，很大程度也是共享经济运行的内核，如果刨除了“共享”的本质，民宿本身也就失去了它的意义。 创客返乡引发了乡村投资的新热潮。文创和跨界为特征的新造乡运动，革新了乡村旅游的开发逻辑，地域文化得以传承，乡村活力得以延续。各路资本注入，社会的财富和一部分资源正从都市向乡村转移。品牌、连锁运营模式助推民宿品质高端化发展。2011-2013年，非标准化住宿市场投资年均增长13.1%，超过酒店行业整体增长率的3个百分点。 创客返乡建设民宿及精品酒店，这是民宿运营过程中自发型的典型代表，占据了所有运作模式的70%以上，在此基础上带动民宿火爆，从而引发协会型、政府主导型和企业主导型等不同运作模式的源于最初一部分高知群体的情怀牵引的代表民宿产品的成功，也促使了民宿的产业链越来越丰富。
截止2016年底，客栈民宿线上注册量总数达到48070家，这其中尚不包含未经正规注册的民宿数量。较去年增加近6000家的增量也是相当可观。其中云南以7392家民宿数量仍位居全国第一，同时可以看到，2016年新增民宿逐渐从沿海走向内陆，在各地开始生根开花，这也与之前提到的中产阶级的渗透趋势一致。 再看具体的民宿分布，因其是一种非常依附于旅游资源的住宿产品，所以民宿的分布也主要以两大区域类型为主：旅游目的地和周末休闲“5 2”的短途目的地。而民宿分布地根据其区域不同程度的旅游度假受关注程度，也体现出着投资门槛的高下。 （完整报告内容可在本文下方留言“民宿报告 邮箱”获取） 民宿的火爆发展，也带来了越来越多不和谐的声音。“95%民宿不盈利”、“资本蜂拥催生海量‘美丽的鬼屋’”，类似的论调在最近越来越多地出现在大众视野。本次大会，克而瑞乐苇创始人胡晓莺，请到翠域集团董事长黄彪、美岕山野温泉度假村创始人仲春明、大乐之野联合创始人杨默涵、小茶姑娘创始人龙玉霞四位成功的民宿主，共同探讨关于民宿发展过程中，情怀与资本如何取舍的困惑。 都说做民宿的人大多是感性的，但做投资的人都是理性的。区位、客流、淡旺季都是需要考量的重点。对于自媒体时代塑造的众多“网红民宿”，理性来看，假象纵生。对于实际的建设成本、资本回报率、投资陷阱等诸多问题，各位嘉宾也都提出了自己的看法。 经营主体的多元化是近年来民宿经营的重要特征之一。对于运营得好的民宿来说，不同的经营主体实际是以掌握不同类型的资源占据先机优势，以此获得相对可观的投资回报比。以大乐之野所在的莫干山为例，经营民宿的主要有三类：一类是本地自持宅基地或能与政府协商获得居民性用地的业主，他们在前期用地成本上的投入就普遍较低；一类建筑师和设计师，他们可以在设计费和施工费上省去不少费用；一类是媒体从业者，在后期运营商有宣传推广上的优势。在行业上拥有了起步的优势，后期运营的好的民宿品牌，能够进一步从政府、开发商或者持地业主手中获取后期资源，在这种资源的支撑下的投资回报比，还是可以考虑的。 在民宿上，纯粹是情怀输出，或者是感性的买卖，只能是实现人生的梦想但无法收获实际的收益。从资本的角度去考量，则需要转换思维，按照旅游地产的理念去思考。民宿不应当只是简单的“睡”或者“宿”，而需要根据当地的自然、人文等资源特色，在“宿”的基础上加内容，才能导入旅游度假产品，资本才能赚得收益。 掌控好的旅游资源也是需要关注的要点。又以莫干山为例，其所在的区域位于一线城市周边，拥有聚集的高层次群体，以房地产的概念对莫干山进行一级开发，将区域炒热，关注建筑区域的土地价格，进而再以整个项目的运作为重点，而不仅仅是部分物业的销售利润空间。通过这种方式实现项目整体的增值，选择资本介入进而上市，做产业化的运作，这是当前的思路。 美岕山野度假村的整体开发，也是先做旅游配套，再去做地和产，关注现金流多过地产短期产生的资本升值空间，进而寻求资本化、证券化的机会。这个心态是进入这个行业应该要具备的基础条件。 回顾美岕的运营模式，第一步：造一个7000平方米城堡式的酒店，在孤零零的山里面。酒店从12年开始经营，48个房间，当时勉强现金流量持平，借这个机会圈了更多的地。第二步：在拥有1000多亩土地的时候推出了以树屋为特色的美岕山野温泉度假村这个产品，15年开始经营，拥有了比较稳定的现金流和小幅度的利润空间。和小规模投入的民宿相比，美岕项目的回报期更长，但项目园区大，基础设施投入也比较大，整体的资源价值就上来了。有了这样的基础，就能够以较低成本向政府获取建设用地，这是很大的价值。第二期产品开始，项目开始有了不错的市场形象，受到了地方政府的认可得以继续扩大地盘，现在拥有了包括农民用地在内的2000多亩地，开始进行第三期开发。第三期以提供运动休闲、亲子活动的农场为主，相信能够获得更强的盈利能力，最后则同样是以旅游地产的模式来进行整体项目的运作。对于旅游地产的价值，同时需要和当前火热的特色小镇建设融合，做大旅游地产概念，最强综合体的价值，最终体现在土地价值上。 对于小茶姑娘来说，民宿本身只是一个载体，希望通过这个载体实现文化产业的变现。对于民宿改造的五个利益共同体：政府、操作者、文化业者、资本与村民，需要以“金、木、水、火、土”五行相生的理论来平衡其中的利益与需求。建立互动机制，充分调动当地村民的积极性，盘活当地的山水、田林果、地、河等自然资源，使村民能参与商业运营，盘活资源，经营文化，切实享受项目带来的商业利益，形成了良性的互动和系统，项目才可能推进。大系统搭建起来之后，导入资源大家都很舒服。在属地拓展上面，在当地文化运营上面，在政府对接上面都有优势，业者就可以很用心地去做他想做的部分，喝茶、看风景、社交，资本在大平台上做收益。 龙玉霞：对于拥有庞大的六级市场的中国来说，类似于长三角这样的一级市场已经脱离了理性市场，上升到感性、社交的范畴。但想要在内陆的一二三级市场做民宿，真的需要你去理性地思考，不可以只有情怀。 仲春明：不同的地方做民宿或者精品酒店，都需要因地制宜地去考量，不是所有地方都是一味模仿莫干山的发展道路。在长三角地区，距离上海2-3小时并拥有好山好水的资源数量有限，一旦掌握了先机，只要坚持自己的路，永远不会失败。 黄彪：民宿行业在近年来发展如此迅猛，一方面是踩到了时代的脚步，在得势的基础上做IP也好，做并购重组也好，都是周期性的，接下来的民宿要走的是精品酒店路线，而不是小而美，本身就是缺乏可复制性的。对于整个旅游大行业，从来没有非常长久的关注热点，一直是在掌握资源的基础上进行轮回。以江苏、上海为例，前几年以“湖”为重点，淀山湖、太湖、阳澄湖等等，周边都是度假村；消费者失去了新鲜感，进而发展到古镇，朱家角、同里、锦溪，一批江南水乡文化特色旅游产品崛起；后来转到乡村山地文化，江苏失去了先天自然优势，便没有赶上这波热潮。但对于旅游人，只要坚持做好自己的旅游产品，不要盲从，谁又能想到下一波轮回呢？ 杨默涵：莫干山的火爆，与政府出台政策支持，处理土地关系，文化业者的入驻关系，投资者的投资关系大有关联。但实际上来说，政府是从产业火了之后进行的反向投资，引导作用偏弱，政府有为之处在于他有所不为。而其他地区，例如江苏来说，更多则是由政府自上而下进行的开发，小型业者在和政府争取资源的时候是比较弱势的。从这个层面来说，市场经济先开发，适时放手反而可能更好，减少政府的作用，让市场经济说话，这是需要政府部门和从业者需要共同协调和思考的问题。 胡晓莺女士最后总结到，从数据分析的角度，长三角地区因其强消费力和广阔的市场，民宿发展的环境都非常成熟。只要用心做好自己的产品，一定能吸引特有的消费人群，熬得住就能走出自己的一条路。 留言“民宿 邮箱”即可索取克而瑞乐苇出品《中国民宿市场研究报告》完整内容 |
|
|
来自： 昵称37263053 > 《文件夹1》
