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上周五下午，上海重磅发布《上海市住房发展“十三五”规划》，一时间，各种解读评论纷至沓来，刷爆各大媒体头条及自己的朋友圈。
《上海市住房发展“十三五”规划》历时多年编制，信息量超大，对于此份规划的分量和意义毋庸置疑。本期焦点晚自习特别带各位网友一起学习了解这份规划，主要是划重点，并针对一些数字和规划抛砖引玉，谈谈个人看法。 看规划，我们要看懂规划的思路，即为什么规划、怎么规划？理清目标，即规划要达到哪些目的？再就是看规划的任务，即通过哪些步骤或方式完成既定的规划？下面这个图解就能很好的帮助大家熟悉了解这份具有时代意义的《上海市住房发展“十三五”规划》。
大幅增加住房及用地供应总量 “十三五”期间（2016-2020年）上海城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加。《规划》提出，“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。为此，住房用地供应也有明显增加，预计供应5500公顷，比“十二五”期间增加近20%。其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。
（1）新增商品住房约45万套 根据最新规划：新增各类住房供应总套数约170万套，比“十二五”增加60%左右，其中商品住房约45万套，跟“十二五”（2011-2015）期间的446399套基本持平，也就是说租赁住房、保障性住房供应还要大幅增加。 45万套什么概念？平均每年9万套。去年是“十三五”开局之年，2016年上海全市住房新增供应约68683套，意味着接下来的四年至少还要供应38万套，大概每年将近10万套。但是今年上半年全市新增商品住房还不到2.5万套，预计下半年开始新增供应的节奏会慢慢加快加大。 还有个要求，45万套商品住房中，将以中小套型普通商品住房为主。（本市多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平米、95平米、100平米。）这个在去年初就有明文规定，上海将要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。
这个趋势在近一年多的土地出让中就已经有所体现。比如静安中兴地块，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块总建面的80%；还比如中粮拿下的浦东新场旅游综合服务区A10-1地块要求中小套型比例不低于60%；顾村的建发中粮首开联合体项目，也规定中小套型住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的60%。 （2）新增商品住房用地2000公顷 “十三五”期间上海住房用地预计供应5500公顷，总体是按照商品住房用地稳中有升，租赁住房用地大幅增加，保障性住房用地确保供应的原则。 说到用地规模就不得不提到去年8月份上海发布的《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案。当时焦点晚自习栏目也关注到了上海2040规划，规划提出，按照规划建设用地总规模“负增长”要求，全市规划建设用地总规模控制在3200平方公里以内。
但截至2015年已推出建设用地3145平方公里，只剩55平方公里的余量，跟“十三五”住房用地供应量相吻合。可能有人觉得两份规划的目标是不是矛盾冲突，其实不然，规划提出结合城市更新，盘活存量土地资源，提高土地利用效率，有条件的地方，可适当提高建筑容量。 “十三五”上海将新增商品住房用地2000公顷，即20平方公里，相当于一个黄浦区的面积。然而据不完全统计，去年上海土地市场共计出让住宅地块37幅，出让面积约182万平方米，不到“十三五”规划的1/10。而今年上半年的15幅住宅用地出让面积勉强刚过80万平方米，预计下半年开始，土地出让的数量将有所回升。 据上海土地市场公开资料显示，8月共8幅、9月暂时共5幅地块已挂牌，其中居住用地8幅、2幅商住、1幅商住办，另有2幅100%自持租赁住房地块。总出让面积约646309.3平方米，起始总价约2141483万元。
值得注意的是，除了两幅租赁住房地块，其余11幅住宅用地，无一例外继续沿用招挂复合方式出让，并且看到新出让规则中有一些新的规定和调整，比如综合评分表有所调整，从之前的100分升到8月份的120分，9月份再升到135分，还规定今年5月1日后房企在上海地区受让商品住宅地块的次数将成为后续拿地评标时的减分项。
8月份8幅地块，分布在宝山、青浦、嘉定、奉贤和浦东，9月份的5幅，主要是青浦和奉贤，另有一幅是在浦东临港，从位置上看，基本都位于郊环线附近。起始楼板价相对较高的是青浦几幅地块，最高达2.7万/平方米，相对较低的是两幅租赁住房地块，低至五千多元/平方米。 |
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