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1、确认拆迁性质。如果是政府主导的，一般是以公共利益征收的，具有强制性，只能争取合理的补偿；如果不是政府主导的，而是纯粹商业的行为，就不具有强制性，不同意拆迁的可以不拆。 2、给自己定位。不管是什么原因导致拆迁，拆迁的补偿对象都是房屋的所有权人，所以要拿到补偿款，首先需要证明自己是房屋的产权人，因此必须有房产证。如果不是房屋的产权人，仅仅是使用者，首先要看租赁合同中就遇到拆迁问题是否有明确约定，有的话按照约定执行；没有的话，在有效的合同下，是可以主张停产停业损失、装修费和搬迁费的。 3、明确补偿内容。 国有土地上房屋征收的补偿主要有：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿（仅针对营业用房）。 对于集体土地上房屋的拆迁补偿，法律上没有统一的规定，一般是由地方各级政府根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》、《物权法》等法律的相关规定，结合本地区的具体情况，制定各地方集体土地上房屋拆迁补偿安置政策。下面是具体的补偿方式：拆迁补偿方式分为三种：纯货币补偿、房屋产权置换、另行划批宅基地建房。 4、了解补偿标准。国有土地上房屋征收是以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为依据的，必须按照市场价进行补偿。房屋的货币补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价，具体可以由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。 集体土地上房屋征收拆迁补偿标准：纯货币补偿，最低是房屋的重建成本价+宅基地地价;房屋置换，相同地段按面积最低拆一还一;另行批准宅基地安置的，另补偿房屋的重建成本价。宅基地的地价按照当地的征地补偿标准，一般当地省政府会制定征地区片综合地价，可以以此为依据，结合当地经济发展水平，要求给予合理的补偿。并且征地区片综合地价根据当地自身的情况，会每2～3年做一次调整。其他补偿：除了房屋本身的补偿，拆迁方还应当补偿被拆迁房屋的附属设施、装饰装修费、搬家补助费、临时过渡安置费等其他因拆迁而产生的必要费用。 5、拆迁补偿原则：保证被拆迁人原有的居住、生活水平不因拆迁而降低。 6、除了补偿，还要注意签署安置补偿协议的问题，因为，这份协议就是将我们争取到的合理补偿固定成为有法律效力的合同，一定要慎重！ 一、提供补偿协议的一方只能是市、县级人民政府或其确定的房屋征收部门。所以在签协议时，我们一定要注意落款红章到底是不是有权部门。 二、协议必须包含以下内容： 1、被拆除房屋的基本情况。包括房屋的位置、结构、楼层、面积、年限以及附属设施等。 2、被拆除房屋的评估情况。(1)若选择货币补偿，需要对被拆除房屋的市价进行评估;(2)若选择产权调换，需要对被拆房屋和调换房屋的市场价格进行评估，以作为结清差价的依据。 3、拆迁补偿方式、金额和时间。(1)若选择货币补偿，则补偿金额由房地产价格评估机构评估确定。至于货币补偿的时间，一般应在拆迁前一次性支付完毕;(2)若选择产权调换，应当明确置换房屋的位置、面积、楼层、户型结构、朝向和房屋交付时间等事项。 4、搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失费(仅针对用于合法经营的商业用房)的支付。 5、搬迁期限、过渡方式和期限。应当约定合理的搬迁期限。在过渡期内若选择过渡安置费，则应明确约定支付数额、期限和方式;若是选择临时周转用房，则应当明确约定周转房的地点、过渡期限。 6、违约责任。这一项条款非常重要，必须明确约定不能按照上述条款履行的违约责任以及争议解决办法。 点击头像关注北京京平律师事务所头条号，获取更多相关知识，如需咨询，欢迎私信我们
随着城乡一体化的发展，各种旧城改造工作带来的是一系列的拆迁工作。在遇到征收房屋要拆迁时，我们应该怎么做才能尽量让自己利益最大化呢？小编总结几个小方法，看看这些相关条例，了解一下我国的征收法规，争取拿到合理补偿款。 在遇到征地拆迁时，往往存在的情形是政府拿着某个评估公司的评估报告，告知百姓其房屋已经经过正规评估公司评估，现在签订补偿协议能拿到政府的奖励补助，如果日后签订协议将扣除该部分奖励，百姓为了能拿到这部分的补助奖励在政府的劝导下往往会直接签订协议，但日后发现自己吃亏上当打算维权时却发现为时已晚，本文通过介绍国有土地上房屋的几个基本的房屋价值估算方法，希望对百姓在日后的征地拆迁补偿中判断是否公平有所助益。 方法一：对比周边房屋的市场价格 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款中规定了对于被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值，该条规定讲的相对笼统，具体而言要结合百姓房屋所在的位置、居住年限、用途等多方面因素进行考虑，百姓在对自己所有的房屋进行估算时要充分考虑上述因素，以自身预估的补偿数额与政府给予的补偿进行衡量，以免因轻易相信政府的评估报告而白白丢失了应得的补偿。 方法二：了解房屋征收决定公告的具体时间 在具体的征地拆迁过程中，可能存在的情形是政府在正式启动征收程序之前，便私自委托评估公司对房屋进行评估，日后便以此评估报告为依据与百姓谈补偿，真正正式启动征收程序时也许已经经过一年半载甚至更长，此时百姓要注意的是评估的时点应以房屋征收公告之日为准，面对房价上涨的今天，前后一个月的时间均有可能对房价产生影响，评估时间的重要性便是不言而喻。 方法三：对政府给的评估报告及时提出异议 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的可以申请复核，对复核有异议的仍可申请鉴定，在《国有土地上房屋征收评估办法》中又具体明确了复核的期限为自收到评估报告的10日内，因此10日的期限十分关键，部分百姓在收到评估报告以自己不认可为由拒绝签订补偿协议，进行上访等等，其实在此期间您已经把法律赋予的权利白白浪费，此时最应当做的是及时咨询律师，通过合法途径进行复核、鉴定，争取最大限度的获得补偿。 方法四：集体土地的部分补偿依据参照国有土地 《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办【2011】8号）中指出对于农村集体土地的征收和房屋拆迁工作，应做到确保被征地拆迁农民的生活水平不降低，长远生计有保障，并明确在《土地管理法》等法律法规作出之前，集体土地上房屋拆迁，要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神确定，因此对于集体土地的部分补偿依据可以参照集体土地适用。 专家建议：在百姓遇到征地或拆迁时，应当沉着冷静，不要因为一时所谓的按时搬迁的奖励就急于签订补偿协议，更不要因为对评估报告的结果不满意便对政府的谈判置之不理耽误解决问题的最佳时机，在遇到补偿问题应当及时想到运用法律手段进行维权，而非采用非法抵抗的心态造成不利的后果。 农地圈问答团队：董金平
↑点击“在明律师”头像，立刻解答你的法律问题！北京在明律师事务所专业拆迁律师提示广大被拆迁人：争取拆迁补偿在于与拆迁方的博弈，而博弈讲究科学的方法和手段，协商技能必不可少。被拆迁人想要提高补偿，需要把握好以下几点： 1、摸清状况，知己知彼 俗话说：知己知彼，百战百胜。这就提醒被拆迁人在着手准备谈判前，首先要对整个拆迁工作状况有一个比较明晰的了解。比如你需要了解拆迁期限是多长？目前进展到哪个阶段？和自己同等条件的被拆迁户的平均补偿价位是多少？最高补偿价给了多少？再考察一下市场价等等，有条件的也可以通过申请信息公开等手段，了解整个拆迁项目的资金状况。 还需确认拆迁性质。如果是政府主导的，一般是以公共利益征收的，具有强制性，只能争取合理的补偿；如果不是政府主导的，而是纯粹商业的行为，就不具有强制性，不同意拆迁的可以不拆。 这是必要的前期准备，有一个全局性的视角能帮助把握好自己被征收拆迁的土地和房屋的总价值，也能让被拆迁人在遇到紧急情况时能见招拆招，不至于措手不及，对维权心态也有一个平衡作用。 2、不要一味抵制文件签收，可以选择性签字 有一类被拆迁人会对拆迁方送来的一系列文件过于敏感，总觉得文件内容肯定对自己不利，所以坚决不签任何文件，以为这样就能保住房子或者提高要价；而另一类被拆迁人对文件又过于不敏感，马虎了事，不看清文件内容就签字，甚至连“空白协议”也签，这类人被压低拆迁补偿价的可能性很大。 那面对拆迁方送来的文件到底应该怎么办呢？首先你可以接收，但不要着急签字。因为一旦签了字，就意味着文件内容发生了法律效力，对签字人具有了约束力。后期如果再想要就此维权就会显得异常艰难。 接收文件后，就得仔细审视文件内容，对自己权利义务产生实质影响的文件要尤为慎重，不能分辨的要咨询专业律师意见。 3、保留好房产证等相关权属证明原件 拆迁过程中，拆迁方定义违建的首要前提就是被拆迁人没有房产证、没有土地使用证等，或者以相关证件不符合法律规定等为由予以强行拆除，被拆迁人的补偿价也会因此大幅度降低。因此，相关房屋、土地的权属证明非常非常重要。 所以，当拆迁方以各种理由向你索要房产证、土地使用证等与财产密切相关的证明文件时，一定要谨慎，切勿拿权属文件原件。对方一定要拿的时候，可以给复印件。一般来说，复印件在整个拆迁需要的程序中都是可以用的，切记要保留好原件。 4、切记不要漫天要价，合理时机报合理价 到协商补偿价的时候，拆迁方一来就会问“你到底要多少钱？你报个数……”之类的话，这时候千万别以为他在和你协商，他只是在打探你的心理价位。从而根据你的报价，制定相应的对付你的策略。 但你也别借此就漫天要价，以为报的越高，就算他要降价也不会降到特别低。如果你这样想就大错特错了。当你漫天要价的时候，拆迁方不会再计划降价的幅度，而是在想要怎么直接拆你的房子了。 所以，当到协商补偿价格的时候，不要急于求成，而要沉着冷静。先考察自己房屋的市场价格，再对比同类被拆迁人的补偿价格，进而核算自己的一个差不多的合理价位。报价时间一定要在自己有主动权的时候，时机未到，就要少说话。 如果拆迁补偿太低，学着做好以上几点，能在一定程度上帮你提高补偿费。而贯穿这始终的还有一份坚定的决心。平和、稳定的心态对提高补偿数额至关重要。面对拆迁方的威逼利诱，一定要沉着冷静，循序渐进，配合正确的维权方法，一定可以取得理想的效果。 另外在明拆迁律师根据多年经验总结了房屋拆迁补偿协议签订技巧。 一、【明确形势，审查主体有保障】 签订一份协议，首先你得明确签协议的前提条件，看是否有盈利空间的环境及要在怎样的情况下签订能将盈利最大化。那对于拆迁补偿协议来说，你得明确的前提就是旧城改造项目是否都经过了当地政府的立顶、规划、批准等程序，是否取得了当地政府的许可……如果中间环节某个地方有瑕疵，你就该考虑这份协议是否值得签了，或者应该得到怎样完善后才能签。 然后在拆迁实践中的最大问题就是签订协议的主体。一般来说，与我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的。一旦签订主体不合格，就会导致后期的拆迁补偿难以落实，且很难找到主体追责。 二、【看内容，估房价易获利】 协议内容内容是协议的核心，是否要签协议就是要看协议内容手否合乎自己的意愿。而在拆迁协议里，比较重要且必须明确的内容有： 第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。 第二、补偿款的支付时间及支付方式。 第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。 第四、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。 而在明确协议内容的过程中，你要知道自己的房产值多少钱，然后才决定补偿款的总金额。估算自己的房价要以当地商品房房价为参照物。若自己不明白，可以找内行的朋友咨询，附近交易的案例比较，或者找评估公司评估。明确协议内容后，要约定违约责任、合同履行程序和审查拆迁补偿合同是否对我们有不利或不公平的条款。只有在符合自己合理心理预期的情况下签订协议，你才能很好的追讨后期补偿利益。 三、【平和心态，充分利用现有政策将拆迁补偿利益最大化】 房屋要拆迁，这是个人无法改变的现实，只有努力将补偿利益最大化才是应对拆迁的唯一出路。而要将拆迁利益最大化，在面对政府的无所不用其极的拆迁手段时，一定要保持平和、积极心态。政策和法律是束约执权者权利的唯一武器，所以不管是签订协议还是后期的维权手段，一定要依法、依政策，切勿以暴制暴，再说你的暴力也抵不过政府的暴力。所以一定要充分利用好政策和法律给予你的权限权利，才能赢得最终的最大化拆迁补偿。 |
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