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身处二手房交易行业，希望我的回答能给大家一些参考。 出售商品房需要缴纳增值税、个人所得税和权证印花税，还要交交易手续费。究竟这些税费该如何缴纳？ 1、增值税及附加税（包括增值税、城市维护建设费、教育附加费、地方教育及附加费） 增值税分为全额征收和差额征收两种，影响房产增值税的因素是房子是否满2年，如果是北上广深四地的房子，还要考虑房子是否为普通住宅。 （1）北上广深地区，增值税及其附加税征收情况： 第一种情况：全额征收（房子不满两年）增值税=（网签价或核定价/1.05）×5.6%（网签价、核定价哪个高取哪个）。 第二种情况：差额征收（房子满两年，但是非普通住宅）增值税=（网签价或核定价-原值）/1.05×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个）。 第三种情况：免征（房子满两年，且是普通住宅） （2）非北上广深地区，增值税及其附加税征收情况： 第一种情况：全额征收（房子不满两年）增值税=（网签价或核定价/1.05）×5.6%（网签价、核定价哪个高取哪个）。 第二种情况：免征（房子满两年） 2、个人所得税个人所得税的征收分为全额征收和差额征收两种情况。差额征收即转让所得减去合理费用，差额的20%缴税； 另一种情况是全额征收，即转让额全额的1%来征收，两种情况，是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”的20%征收个人所得税；转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。其中，“差额”为房子的“转让收入”减去如下项目： a)原值； b)原契税； c)增值税及附加； d)网签价×10%（即装修费用）； e)贷款利息。 第一种情况：网签价高个人所得税=（网签价格-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%-贷款利息）×20%。 注意：其中如果房子是满两年的普通住宅，增值税及附加为0。 第二种情况：核定价高个人所得税=（核定价格/1.05-原值-原契税-附加-核定价格×10%-贷款利息）×20%。 注意：如果房子是满两年的普通住宅，增值税及附加为0。 第三种情况：该房产是属于“满五唯一”的住宅个人所得税免征。 3、权证印花税5元/套。4、交易手续费一般情况下交易手续费6元/平方米，买卖双方平摊， 即：买房交易手续费为3元/平方米。 另附与二手房交易息息相关的一些最新消息： 一、财政部公布了部分减税政策细则：①7月1日起我国增值税税率由四档减至17%、11%和6%三档②纳税人销售或者进口下列货物，税率均为更低的11%，这包括了农产品(含粮食)、自来水、暖气、石油液化气、天然气、食用植物油、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品、食用盐、农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物。 二、珠江四季悦城变相销售违规“商改住”被查处，开发资质被降级并责令其限期整改，在整改期间暂停网签、暂停拿地资格、暂停银行授信。位于通州区马驹桥附近的的珠江四季悦城，在商住限购之后，就以出租的名义变相销售商改住。该项目开放商曾因违规夹层等问题，网签被暂停过一段时间。当时，它还有1700多套房屋（非住宅）没进行网签。开发商急于回款，便开始用“以租代售”的方式，与承租人签订20年期租赁合同，并且向承租人提供项目的“大产权证”以便其办理工商注册登记。通过这种方式，1700套房子就只剩100多套，加上之前业主的退房，总数不超过200套。此外，住建委负责人强调，即使是小业主或承租人装修，如果对墙体打孔、增加隔断，增加了楼内荷载，建设单位同样承担责任。近期通过市区两级执法部门的执法查处，已有7个在售项目被停网签，一家开发建设单位被吊销营业执照，共计520家中介机构及门店被查处，另有138家中介门店自行关停。 三、房贷收紧：中、农、工、建、交、中信、招商、北京等8家银行已经发布了住房贷款利率最新通知：以网签日期为准，5月1日（含）以后网签的业务，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%；4月30日（含）以前网签的业务，首套房利率最低执行九五折。 相关解读： 房子是一种商品，它关系着户籍所带来的权利，下一代教育，生活便捷性，居住舒适性。之前炒房的行为在现在已经到了买单的时候。第一，炒房者多数都是利用杠杆的，一旦销售进入常态化，出手慢了就面临资金压力和还贷风险，第二，317新政后本多数刚需在观望的情况下，51银行放贷收紧又让刚需面临着每月需要多还贷（别忘记之前还有个最高还款是25年的政策）的基础上，能入门的刚需又将大大减少。而就在此时，增值税减低已经看出国家从多方面来全面调节房市的决心。 商改住全面打压的时候，某种意义上也缩减了房源入市量，现在就要关注一下国家实际供地量和开发量，还有就是自住型商品房及经济适用房的数量是否大幅增长来保证住房供应量。 |
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