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农村社区物业管理就是通过文明的、制度化的方式来管理农村居民的居住区域，以此来改善村民居住环境、提高农村居民生活品质，这是改善农村环境“脏乱差”局面最快捷的方法。目前宁波慈溪、深圳宝安以及福建、河北等地的一些农村已经推行了社区物业管理，并取得了相应的成效。本文拟通过研究现有农村地区的先进管理经验，试图找到真正适合中国农村社区物业管理的指导原则，从而构建农村社区物业管理的创新模式。 一、几种典型的农村社区物业管理模式 1．市场型专业化物业管理模式 该物业管理模式的组织结构主要由物业管理公司、业主委员会、业主组成。这种模式借鉴了当前我国城市住宅社区的管理模式，由居民住宅业主委员会公开招聘物业管理公司，通过市场招投标的方式，委托物业管理公司代为管理。物业管理公司与业主签订合同，根据业主的服务标准和要求，全权负责物业的所有服务项目。这种模式适用于离城市较近、经济比较发达的新农村，村民人均收入水平较高、市场意识较强，居民经济水平承担得起物业管理公司的服务费用。深圳宝安的“城市保姆”全方位服务模式即为这种模式的代表，在深圳市边缘地区农村，居民收入水平较高，目前物业管理覆盖面已达到67．2％。 2．“乡土味”综合型物业管理模式 这种模式主要针对农村社区的现状和农村生活方式的特点，在逐步完善农村基础设施条件 (污水处理、垃圾收集、粪便综合处理等)的同时，为农村社区提供环境卫生、绿化、维修、保安等服务。在比较发达的农村地区，采取政府补助、社会赞助和村民自筹相结合的办法建立综合物业管理站，管理人员由村干部和聘请的专业人员共同组成。这种模式的代表是河北涿州卢家场村。 2006年，卢家场村成为农业部“创建清洁文明工程”的试点，在各级政府的帮助下，他们引入了城市的物业管理模式，探索出了一套把污水、垃圾、粪便综合处理及农村环境整治的新模式，从源头上治理农村“脏乱差”。 3．村民参与、村委会主导的物业管理模式 该管理模式由村委会带头建立管委会，并由村委会聘请大家信任且有一定技能的村民作为工作人员。这些工作人员经过专门的岗前培训成为物业管理员工。由于这种物业管理机构与基层组织一致，在实施管理时具有权威性，制约力强，因此较容易被村民接纳和认可。虽然管理专业程度不高，但管理费用较低，适用于经济不发达、群众思想相对保守的农村社区管理。广东韶关市武江西联镇的环卫管理模式即为该种模式的代表，在西联镇，物业管理机构由村委会组建，村委会主任为物业管理工作领导小组组长，指定一名村委会成员专门负责，配备4名专职管理人员，选聘26人的卫生保洁队伍，分区包干，全天候保洁。该村把卫生管理的有关规定纳入村规民约，逐步推行生活垃圾“袋装化”，形成了“户集、村收、环卫转运处置”的垃圾收运处理机制，实现了卫生长效管理与城市管理的无缝对接。 二、农村社区物业管理在实施过程中遇到的问题 1．经费不足 物业服务行业作为微利行业，流动资金一般有限。面对着农村庞大的物业市场，很多物业设施需要配套建设。如果单靠物业服务企业投资，日后再慢慢回收成本，势必会打击其积极性。目前，已建立的物业管理资金筹集渠道主要有政府补助、社会赞助、村民自筹、营业用房收益补贴等。但是当越来越多农村社区实施物业管理时，靠政府补助、社会赞助等途径筹集的资金是很有限的，并且大部分村民对收费存在很强的抵触情绪，村民自筹的办法也不能很好解决问题。 2．村民传统意识、生活观念难以改变 农村物业管理服务对象是农民，长期以来，村居生活多呈现松散、封闭状态，农民传统的生产生活方式很自由，不喜欢被管制约束；而物业管理方式是规范化、全面化、市场化的，因此如何使农民接受物业管理理念，积极配合专业物业管理人员的管理工作是一个很棘手的问题。 3．法律法规困境 现代物业管理制度大都以城市为背景，若将其向农村推广，必然会面临现行法规制度“水土不服”的情况。农村的物业权属关系比较复杂，违规建筑的问题也相对比较严重，在处理这些问题时，在法理与本土人情之间如何权衡也是很困难的。农村物业管理该以何种制度为指导、由哪个政府部门来管理最有效是值得进一步探讨的。 4．管理人员专业知识缺乏 在一些农村，由于经济实力不够，村民没有能力长期聘请全职专业的物业管理人才管理农村社区。有些社区通过培训和宣传，使社区人员具备一些物业管理知识，但他们毕竟不是专业的管理人员，没有经过系统的培训和专业的考核。随着物业管理工作的深入，必然会遇到各种各样的专业问题。因此，如何提高农村社区物业管理的专业性和技术性将是未来发展面临的主要问题。 三、完善农村社区物业管理模式的构想 结合我国各地农村实际，管理农村物业应从政府引导、物业指导、村委代表、群众参与、市场运作五个方面入手，通过“六化”(详见下文)管理机制的渗透，逐步建成基层组织健全、社区环境优美、社会秩序井然的农村新型社区。 1．规划科学化——合理规划农村社区 合理、科学的规划农民集中居住社区可以使社区有光明的发展前景，这个阶段主要是政府起主导作用。在决定将几个村子合建为新型社区前，政府要组织专业勘测人员客观、严谨地考察当地自然环境、社会环境、人文环境、经济环境等条件，与专业规划人员一道制定某区域的社区规划。社区建设地点、建筑类型、各项配套设施等都要提前规划好，为农村物业管理推行奠定良好的基础。 2．管理规范化——构建高效管理服务平台 设置合理的管理机构和部门，对社区进行规范化管理，是实现社区有序管理、高效管理的基础。应根据实际情况和具体问题，分段实施新型社区社会化物业管理。 第一阶段：应以村级组织主导，物业公司配合工作。这个阶段主要由所在村级组织和上级政府部门共同制定农村社区物业管理的综合方案，将物业管理理念引入新社区，明确界定各方的职责、权利，并推进物业管理前期阶段的准备工作，如基础设施的完善、机构的组建、人员的配备、管理资金的投入等。专业的物业管理人员主要按照管理方案的规定，为管理的实施提供专业化的指导，组织专业员工对社区进行示范管理，并对社区居民进行物业管理教育。 第二阶段：在社区管理框架基本形成，社区居民自主意识和凝聚力进一步增强的基础上，重点突出“物业管理+社区自治”。“社区自治”即每栋由户主民主推选出议事会成员组成社区议事会，社区议事会民主选举产生社区管理委员会和监督委员会，社区管委会下设综合事务管理中心和物业管理中心，使社区的自治管理和物业管理有一套较完整的管理体系。此时物业公司可以尝试聘用社区内部居民参与物业工作(如具有管理能力的退休者、失业者、留守人员等分别担任不同的工作)。这阶段后期社区要结合自己独特的内外部条件，使社区面向市场，承揽一些有盈利的工作。 第三阶段：社区拥有独立的运作能力，物业管理工作开展顺利，这时可以减少专业物业管理人员，主要与社区居民一起治理。由于专业人员减少，物业公司应建立咨询平台，帮助解决社区运作中出现的问题，使社区实现“自我教育、自我经营、自我建设、自我管理、自我服务”的模式。按照“集中管理，条块结合，扩展网络，延伸服务”的四位一体工作思路，定人、定责、定岗，形成规范化的服务平台。 3．职责双重化——整合服务管理职能 由于农村区域社会综合管理机制不健全，因此物业管理不可避免地将承担起社会综合管理的职能。将“以人为本”的理念贯穿到管理中，把加强社区管理与服务社区居民结合起来，把加强社区管理同社区居民意愿和需要紧密结合起来，寓管理于服务之中，努力实现管理与服务的有机统一。在农村社区中，可将综合事务管理中心和物业管理中心合二为一。综合事务管理中心按照属地管理原则，打破原有村、组界限，具体负责新区文化宣传、劳动就业保障、民政福利、计划生育、社会治安综合治理等工作。物业管理服务中心具体负责收取物管费和其他相关费用，并负责车辆管理、环境卫生、安全事务以及其他日常事务等。社区管理人员承担行政事业服务和物业管理服务双重职责，既确保社区服务管理全覆盖，又确保工作与镇、村对接，在服务中实现管理，在管理中体现服务，达到“一体两面”的良好效果。 4．运作市场化——提升社区服务功能 在搞好社区物业管理的同时，积极引进社会人、社会资金参与到社区管理建设中，利用市场化运作管理方式，盘活社区资源。以市场化理念管理社区，能够保证社区物业管理的可持续性。比如引进小型加工场，创办“家庭车间”，不但能满足社区居民就近就业，提高收入水平，还可以增加社区建设的经费；引进社会资金修建医务室、电信厅等，使社区管理经费有了充裕保证；还可以兴建健身广场、图书室，添置健身设施，各项管理服务步入良性循环，社区居民可以享受到更加丰富多彩的新区新生活。物业公司通过发展多种物业经营，不仅能增加社区居民的经济收入，增强集体经济实力，还可以全面提升社区服务的功能。 5．制度长效化——推进社区常态管理 在社区物业管理逐渐步入正轨后，社区立足于常态化管理，及时制定完善管理制度，如项目实施制度、财务制度、清洁制度、车辆管理制度、纠纷调解制度、文化活动制度、清洁之星评选制度等，通过管理委员会和社区居民的相互参与、相互监督、共同遵守，形成社区管理的长效机制。如：社区每月定时召开居民议事会，民主讨论决定社区公共事务；专门设置财务公示栏，公示社区经费收入、支出情况；每月公开发布“清洁之星”评选结果，促进居民良好生活习惯的养成；开设短信平台，通过每月以手机短信形式及时向居民通报财务收支等社区重大事项，居民在外务工也可及时了解社区动态，增强了社区居民的归属感。 我国农村地区和城市地区相比，具有完全不同的社会、经济、文化特征，但随着我国城市化进程的快速推进和农村经济飞速发展，将新型物业管理理念引入我国农村已是大势所趋。农村社区实施物业管理，从硬件上可以逐步完善生活服务基础设施，能够让农民摆脱农村卫生“脏乱”的局面，生活在一个干净、安全、舒适的环境；从软件上讲，物业管理也是一种文化，通过社区文化的教育作用提高村民的整体素养。 一些先进地区的做法为我国各地农村提供了很好的借鉴。农村社区的集体性特征是推进物业管理体制的有力保证，当前迫切需要解决的问题是经费的来源以及专业知识的缺乏。合理规划建设农村社区、科学构建合理的社区物业管理体系，遵循市场化经营的原则，将对实现农村社区规范化、长效化管理起到积极的推动作用。
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