新宁县图书馆与新宁县文艺幼儿园租赁合同纠纷一审民事判决书

民事判决书

（2015）宁民一初字第1025号

原告新宁县图书馆住所地新宁县金石镇解放路112号。

法定代表人许晓明，系该馆馆长。

委托代理人倪爱民，湖南南天律师事务所律师。

被告新宁县文艺幼儿园。住所地新宁县图书馆院内。

法定代表人李桂英。

委托代理人费X，女，1968年出生，住新宁县金石镇。

委托代理人陈泽林，湖南崀山律师事务所律师。

原告新宁县图书馆与被告新宁县文艺幼儿园租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年9月22日公开开庭进行了审理，原告新宁县图书馆法定代表人许晓明及其委托代理人倪爱民，被告新宁县文艺幼儿园法定代表人李桂英及其委托代理人费X、陈泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2002年2月3日，原告为解决单位资金紧张的情况，恶意犯规将原告所开办的新宁县文艺幼儿园发包给现任法人李桂英承包经营，并经新宁县公证处进行公证。该合同约定承包期为10年，即2003年8月1日至2013年7月31日止，承包费为伍万陆仟捌佰元整，原告提供给李桂英使用的场地为：馆舍一楼四间、厨房一间、厕所一间；二楼房子一间、楼梯第一平台房子一间及钢架棚内的空地。提供的设备为100名学生使用的全套餐饮具及桌、椅、床、被铺、黑板和一架风琴（详见双方在2003年8月初清点的清单），合同还约定由违约方赔偿对方一切损失，并向对方支付2-3万元的违约罚金。合同签订后，原告将场地及设备如数提供给了李桂英，被告也将56800元承包费交给了原告。2005年2月5日双方又签订了一份补充合同，再次经新宁县公证处公证，将原告提供的动产（即设施）折价为2600元卖给李桂英，并将违约条款变更为：“由违约方赔偿对方一切损失，并向对方交付20万元的违约金”。合同到期后，李桂英没有将其承包的幼儿园场地按时退还给原告，原告于2013年8月26日书面告之被告文艺幼儿园不再继续发包，后在被告的再三要求下，原告同意被告再继续承包二年，并于2014年7月1日双方补签了《图书馆文艺幼儿园承包合同书》（名为承包，实为租赁）。约定承包时间为2013年7月31日至2015年7月31日，合同期满后不再续约，二年的租金为柒万零伍佰元整，违约条款又与第一次签订承包时所约定的违约条款相同。本次合同签订后被告于2014年8月16日才将租金交给了原告。在本次合同到期前的7月13日原告又郑重其事地书面通知被告合同即将到期，期满后将不再续约。然合同到期后，被告不仅不退还其所租用原告的场地，反而在加紧进行装修，原告无奈，只好向法院起诉。请求1、依法判决被告立即腾出其所租用原告的房屋（即一楼房子四间、厨房一间、厕所一间；西头楼梯第一楼平台房子一间及钢架棚内的空地）；2、依法判决被告向原告支付违约金3万元，并赔偿原告经济损失2万元。3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称，一、答辩人租赁原告场地书面合同约定的合同期限虽然届满，但从双方当事人的民事行为能够推定出双方有续约的意愿，根据《合同法》及其司法解释的规定，应当认定原租赁合同继续有效，只是其租赁期限为不定期。二、原告在答辩人租用场地办学期间，违反合同约定，且违反城建规划，违法在幼儿园楼层顶层加修楼层，施工时，淋湿了答辩人1000余斤大米，完全不能食用。因此，原告在未依照合同约定和法律规定赔偿答辩人的经济损失之前，答辩人同时还有权利行使先履行抗辩权，拒绝腾出房屋。三、原告此次起诉明显是有意针对答辩人所为，原告诉称“为认真贯彻落实文化部及上级主管部门的指示精神及图书馆提质升级的需要。”但是同样承租了图书馆场地的新宁县文化茶楼，目前已闲置4年之久，且4年未交房租，原告为何没有起诉新宁县文化茶楼腾房，原告是有意所为，对于这种恶意行为，是绝对不能得到法律的支持和保护的。

经审理查明，2002年2月3日，原、被告签订《合同书》，合同约定新宁县图书馆提供文艺幼儿园场所及设备，即一楼房子四间、厨房、厕所各一间，二楼西头楼梯第一楼平台房子一间及钢架棚内的空地，由新宁县文艺幼儿园承包，承包期为10年，即从2003年8月1日至2013年7月31日止，承包费为56800元，违约金为2-3万元。2005年2月5日双方又签订了补充合同书，将文艺幼儿园动产折价2600元卖给李桂英，并将违约条款变更为“由违约方赔偿对方一切损失，并向对方交付20万元违约金。”合同到期后，被告没有将幼儿园场地退还给原告。2013年7月22日、8月26日，原告两次通知被告按合同收回房屋，后在被告再三要求下，双方在2014年7月1日签订《图书馆文艺幼儿园承包合同书》，承包时间为2013年7月31日到2015年7月31日止，合同期满时，乙方不得以任何理由续约，二年租金70500元由被告一次交纳，若有违约，由违约方赔偿一切损失，并向对方交付2-3万元违约金。合同到期后，原告于2015年7月13日书面通知被告，要求被告归还场地及设备，2015年7月31日再次通知被告，限被告在2015年8月10日前搬离图书馆，但被告不愿搬出要求继续租用，双方协商不成，原告遂向法院起诉，要求被告立即搬出所租用的房屋，判令被告支付违约金3万元并赔偿损失2万元。

上述事实有承包合同书、通知等证据予以证实，足以认定。

本院认为，原、被告签订的合同名为承包，实为租赁，租赁期届满后，承租人应当返还租赁物。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，该违约金实质是对损失的补偿，本案中被告违约导致原告的损失系延期租金，故原告主张的违约金应以其实际损失租金为依据进行计算，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告新宁县文艺幼儿园在判决生效后十日内从新宁县图书馆搬出，归还所租用的一楼房子四间，厨房、厕所各一间，西头楼梯第一平台一小间及钢架棚内的空地；

二、被告新宁县文艺幼儿园在判决生效后十日内支付给原告新宁县图书馆占用场地使用费（使用费数额从2015年8月1日起按每月2937.50元算至归还场地之日止）；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费600元，由被告新宁县文艺幼儿园承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。

审判员　　罗学军

二〇一五年十月十五日

书记员　　郑丽菲

附：相关法律条文

《中华人民共和合同法》

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。