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京平拆迁律师教你判断拆迁补偿是否合理

 武汉你好 2017-07-21

京平拆迁律师在咨询中经常被问到这样的问题:“拆迁律师,我们的房子一平米应该补多少?”“耕地一亩给我XX符合法律规定吗?”但是,我们真的无法给出明确的答案! 国家法律没有规定全国统一的补偿价格,有的只是原则性规定和一些可供参考的指导性意见。那我们该如何判断自己的拆迁补偿是不是合理呢?

京平拆迁律师告诉你:影响拆迁补偿的因素

拆迁律师表示:不同地域、甚至同一地区不同拆迁的补偿数额都不一样,难道拆迁补偿数额就是拆迁方随意决定的?答案是否定的!拆迁补偿时我们需要明确一点:具体的补偿标准不是由国家单面制定的,而应该充分考虑到被拆迁房屋的区位、结构、材质、用途等因素,充分考虑土地本身的价值及预期收益,按照正常的市场交易价格来评估,最后的拆迁补偿金额由双方共同协商决定的。

京平拆迁律师提醒各位:我们可以从以下几个方面判断拆迁补偿是否合理

第一,是否降低了现有的生活水平

拆迁律师从法律条文和实务中总结道,确保被征收人生活水平不降低,长远生计有保障,这是征地拆迁工作坚持的底线。在国家立法精神层面,将“不得降低其生活水平”作为拆迁补偿的重要衡量标准。广大农村被拆迁人,很多是继承祖宅,以农为生。征地拆迁很可能完全改变了原有的生活模式,补偿首先要确保被拆迁人不能“越拆越穷”,不能让拆迁成为变相剥夺被拆迁人财富的方式。

第二,是否按照“先补偿后拆迁”的方式进行拆迁

京平拆迁律师指出,“先补偿,后拆迁”是指政府在为了公共利益进行拆迁时,必须通过正常的程序——取得被拆迁人的同意、给予充分补偿,才可以对房屋进行拆迁。如果是因为商业性开发进行的协议拆迁,也必须由开发商与房屋所有人进行谈判,双方以平等民事主体的身份就拆迁和补偿问题达成合意后,拆迁才可以进行。

京平拆迁律师也发现,实践中有的地方片面强调拆迁进度,在没有签订安置补偿方案、补偿没有到位的情况下,采取各种手段要求被拆迁户先交出房屋和土地,补偿的问题以后再说。之前由建设单位执行补偿,容易出现推委、拖欠等不负责任的情况。《征收补偿条例》从补偿的方式到补偿主体都做了明确规定。由政府替代建设单位按照法律要求进行补偿,以保证在搬迁前补偿到位。

第三,是否参照周边的市场价进行补偿

1、对于国有土地上房屋,京平律师总结道:拆迁补偿有两种方式。一是房屋置换,相同地段最低拆一换一;二是货币补偿,最低是周边房地产市场价。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

2、集体土地上的房屋拆迁还没有专门的法律法规进行规范,京平律师指出,拆迁补偿规定在《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》等几部法律之中。一般而言,集体土地上房屋的货币补偿参照重置成本价确定,但对于已列入城市规划区的农村房屋,拆迁补偿标准也可以参考周边类似房地产的市场价。如果房屋所在的集体土地已经被征收为国有,但没有进行过拆迁补偿,现在房屋所在地段已经划进城市规划区中,依据司法解释规定,应当依照国有土地上的房屋征收补偿标准进行安置补偿。

京平拆迁律师支招:拆迁补偿数额不合理怎么办?

拆迁律师说,我们在与拆迁方协商补偿事项时,可参照上述几点,对自己应该拿到的补偿做到心中有数,并以此指导自己的谈判。如果通过谈判可以拿到合理补偿是最好的,倘若拆迁方态度强硬,无法平等协商,谈判陷入僵局,我们首先应拒绝在安置补偿协议上签字,同时也要注意切不可按兵不动。单纯拖延是不能解决问题的,拆迁方会绕过安置补偿协议,想出各种办法达到目的。最终结果可能是被拆迁人无法得到更多补偿,房屋被合法的强拆掉,甚至背上“钉子户”的名头。被拆迁人必须拿起法律武器进行维权,这也是争取到一个公平合理拆迁补偿的最有效途径。

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