[营业税改增值税专题]营改增后房地产开发企业以房抵债行为税务处理

整理的房产企业以房抵押后抵债的税务问题，供大家参考。  案例简介： 债权人某金融资产管理公司（以下简称A）持有债权的地产项目，因债务人某房地产开发公司（以下简称B）无现金流归还本息，只能以抵押物权，即持有的商铺、住宅、公寓等抵偿所欠债务，A同意B的以物抵债方案，并要求抵债方案实施后抵债资产过户至A名下。 案例中B房企以房抵债涉及增值税如何适用14号、18号公告分析 营改增后，国家税务总局同时发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）。从2016年5月1日开始，房地产业纳入增值税征税范围，对于销售不动产和转让土地使用权，增值税适用税率为11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的，可以选择一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率；如果选择简易计税方法，则适用5%的征收率。具体政策内容可参考下表： 适用情况        税率/征收率        销售额特殊规定        预交地点        预征率        申报地点        本案例适用 老项目        11%或5%        一般：可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款；但预缴环节不得扣除   简易：无        主管国税机关        3%        主管国税机关        　/ 新项目        11%        可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款        主管国税机关        3%        主管国税机关        　/ 老不动产        自建        11%或5%        无        不动产所在地主管地税机关        5%        机构所在地主管国税机关        　是         非自建                一般：预缴环节可扣除不动产购置原价或者取得时的作价   简易：可扣除不动产购置原价或者取得时的作价        不动产所在地主管地税机关        5%        机构所在地主管国税机关        　/ 新不动产        自建        11%        无        不动产所在地主管地税机关        5%        机构所在地主管国税机关        　/         非自建        11%        预缴环节可扣除不动产购置原价或者取得时的作价        不动产所在地主管地税机关        5%        机构所在地主管国税机关        　/ 上述所称房地产老项目，是指：         《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；         《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 老不动产，是指纳税人在2016年4月30日前取得或自建的不动产。 对于不动产取得时间的判断标准，国家税务总局尚未进一步明确。但是，部分省市的答疑中对该问题已有相关规定，比如深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之一）规定：“二、转让不动产、自建不动产、建筑服务老项目取得时间的确认：（一）转让不动产老项目：纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。（二）自建不动产老项目：纳税人取得的第一个《建筑施工工程许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。”。 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）适用房地产开发企业销售新建商品房的情形， B以房产抵押贷款时，抵押房产应依法登记领取权属证书，在相关部门办理房地产抵押登记手续。根据有关税法规定，存量房地产，是指纳税人通过购买或自建方式取得，并已办理了房地产权属登记手续的房地产。因此，B以房抵债，是以存量房抵债，相当于转让“二手房”，增值税应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）。         B以存量房抵债业务，主要涉及增值税、企业所得税、土地增值税 增值税 营改增之前，以房屋抵顶债务的营业税政策比较明确，根据《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）规定：“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税”。 营改增后，771号文对房屋抵顶债务的业务已经做出了税务属性的界定，相关的政策精神应延续。并且通过以上分析可知，根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）第三条规定：         一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。         一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 同时，根据增值税实际缴纳金额计算缴纳城建税、教育费附加及地方教育费附加等。 企业所得税 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：         按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?         由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；?           按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 土地增值税 《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 需要注意的是，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定：“对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”         收回房产持有期间房产税、土地使用税规定 4家金融资产管理公司特殊规定 2001年2月22日，财政部和国家税务总局发布《关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税[2001]10号）规定，对各公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税和城镇土地使用税。北京、上海、深圳等税务机关均转发该文件。仅有辽宁省地方税务局在2001年6月发布的《关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知》（辽地税函[2001]第181号）中规定：“对金融企业取得的以物抵债的房产，凡金融企业未投入使用或在帐条处理上未记入“固定资产”科目的，在国家税务总局未作统一规定之前，暂免征收房产税、城镇土地使用税。” 其他企业一般规定 《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定，（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税；（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。         契税、印花税 收回房产时契税特殊注意事项 《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。 印花税 根据印花税暂行条例及其实施细则规定，在境内书立、领受所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应按规定缴纳印花税。印花税税目税率表列举第11项“产权转移书据”包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，立据人按所载金额万分之五贴花。 根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]第155号)第十条，“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。 根据上述规定，本案例以房抵债行为签订的合同，属于经政府管理机关登记注册的不动产的所有权转移所立的书据，应按“产权转移书据”，万分之五贴花。 36号文出台后，未尽事宜待总局进一步明确。我认为企业结合业务实质与现有税法口径适用政策，与主管税务机关多沟通多打听，以规避涉税风险。