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做一个高尚的房企，一个纯粹的房企，一个脱离了低级趣味的房企！ 道法自然，殊途同归。中国房企战略的演化与满脑子性的弗洛伊德竟也有了相隔百年的默契。 根据亿翰智库的“三八理论”（详见致房企函之十二《投资十八辩》）：房地产市场的发展分为三个阶段：
而在这三个阶段，房企战略逻辑也在相应的发生着转变，并与弗洛伊德的心理动力论不谋而合。 壹 · 本我 环境：“野蛮生长”——2000-2007年，房地产行业尽享城镇化爆发红利，房企只要能借到钱、拿到地，就很容易赚钱。 战略：“本我逻辑”——这个阶段，房企的盈利模式简单粗暴，也谈不上“战略”二字，仅仅靠原始的信息不对称的拿到资源，就能够轻松将权力变现，实现发展扩张。 贰 · 自我 环境：“能力主导”——2008-2015年，各个企业开始明白资源的重要性，资源竞争趋向激烈；同时，市场需求规模受到次贷危机影响增长放缓。此消彼长，供需关系逆转，房企为获得竞争优势培养自身的产品、管理、创新等能力，行业进入能力主导的优胜劣汰阶段。 战略：“自我逻辑”——能力主导阶段中，房企的“自我”意识被渐趋激烈市场环境倒逼而觉醒。房企不仅仅关注“本我”象征的野蛮式资源获取，也开始关注社会的效应与消费者需求。 最明显的两个表现就是： 1、高品质产品出现，仁恒、绿城等做高端物业的开发商一度成为市场上的明星项目； 2、营销模式改变，从传统等客上门的“坐商”，变成了上街拦客的行商，消费者的地位得到提升。
叁 · 超我 环境：“脱虚入实”—— 大家有没有发现，2016年以来的所有政策，都能够归结为一个关键词——脱虚入实！ 无论是金融领域的防风险、降杠杆，制造业领域的减税补贴、鼓励双创，还是房地产领域的去库存、防泡沫，其目的都是将社会资金引导向实体经济领域，解决中国的账面问题，实现切实的经济增长。 诚然，脱虚入实的阵痛中，房企获取资源的难度进一步增加，已至如履薄冰、步履维艰。但是在中国的社会环境里，最真理的一句话就是《一支钢枪》歌里唱的—— “一颗红心向祖国 党中央怎么说 咱就怎么做” 政府的政策引导与模式创新，总能成就一批企业。比如中南置地的“基建换地”模式，南通市政府的模式创新让“泥瓦匠”摇身一变，成为了“开发商”。再比如“双创”还热的时候，星巴克里的IT难言必称大数据、云服务，就好像没融过1个亿，都不好意思坐在那里喝咖啡，成败暂且不论，但投资人的钱是实实在在砸下去了。找对了风口，不一定能成功。但是错过了风口，却是平白放过手中的机遇。 无论是出于政策环境倒逼，还是风口机遇的驱动，“脱虚入实”都是这个波段里房企无法回避的关键词。 战略：“超我逻辑”—— 政策环境的严峻与资源竞争的激烈，直接影响了房企的战略逻辑。房企开始主动或被动从“实现企业价值”向 “创造社会价值”靠拢。 人性化、服务、科技、健康、产业、住而非炒、小镇、扶贫……等等近期在房地产市场刷屏的“无私奉献”型关键词不胜枚举。更有甚者直接将自己企业名称的“地产”二字换掉，更名为“集团”、“控股”、“未来”、“发展”……向社会表决心的意愿可见一斑。 是房企们忽然觉悟，进入“超我”境界了吗？ 观察君不知道。 但是可以确定的是，随着资源的日益稀缺与竞争的日益激烈，房企的资源运作逻辑，已经从三元逻辑（土地、资金、人）提升到了更高的维度，“产业”、“科技”、“文化”等等要素均可作为房企资源获取的触手。 而进化的资源获取逻辑必将使房企在高增长、高利润经营之余，担当起更多的社会责任，并最终在房地产行业建立起“权责平衡”的良性生态。 图：房企资源获取逻辑进化 肆 · 结语
“ 天变，顺变 未来，已来 ” ——摘自《我的地产战略观》 亿翰股份 中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。 在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。 |
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