图片来源:网络 宅基地确权“三严格”《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定了宅基地确权登记的3大原则: 其一,严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。 其二,严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对此种情况下申请宅基地使用权登记的,不予受理。 其三,严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省(区、市)规定的标准,对宅基地超占面积的,在办理登记时按下列情况处理:
在明律师认为,以上规定看似专业,实则并不难理解。它所解决的就是一个“历史遗留问题”:1982年以前是完全无规可依,1982年至1987年之间是有规但无法可依,因而对于此期限超出标准的面积,一般是予以确认的。但1987年以后再超标则属于“明知故犯”,故只能按照实际批准的面积进行登记确权发证了。一些农民所言的宅基地经确权后“面积缩水”,大概就与此有关。 这步的确权登记发证完成后,其结果会直接影响到面临征收时的补偿权益。我们以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例进行说明,其第18条规定,拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准,且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地,不予认定。经合法批准的宅基地超出控制标准的部分,不予补偿;但1982年以前的部分,可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。每户宅基地面积的控制标准,按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。 那么这个标准究竟是多大面积呢?上述《规定》中指出,村民每户建房用地的标准,由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定,但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村,最高不得超过0.25亩(166平方米);其他地区最高不得超过0.3亩(200平方米)。1982年以前划定的宅基地,多于本条前款规定的用地标准的,可按每户最高不超过0.4亩(266平方米)的标准从宽认定,超过部分按照乡村建设规划逐步调整。 换言之,如果您的现有实际使用宅基地面积超过了200平方米,而这一事实又是在1987年以后形成的,那么按照北京市的标准,您的宅基地面积在确权中“缩水”就是正常的事情。 在明律师最后想提示大家的是,从上述规定不难看出,处理历史遗留问题是要有具体情况具体处置的客观标准的,不可能搞“一刀切”。实践中一些地方存在的划定某一时间点“一刀切”进而以有证无证来确认是否属于违建的做法是错误的。广大被征收人完全可以及时委托专业征收维权律师,通过法律途径在房屋、土地无证、缺证的情况下为自己尽力争取公平、合理的补偿。 |
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