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【例23·单选题】20×6 年 6 月 30 日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为 1 年，年租金为 200 万元。当日，出租办公楼的公允价值为 8000 万元，其账面价值 5500 万元。20×6 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 9000 万元。20×7年 6 月 30 日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 9500 万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7 年度损益的影响金额是（ ）。（2012年A卷·单选） A.500 万元 B.6000 万元 C.3100 万元 D.7000 万元 【答案】 C 【解析】 请注意，先思考一会，做不出来再看答案，看完答案再马上独立做三遍，最后记到改错本说明一下这道题经典在哪里？这是本教材每道题的做题思路！ 思路：看到“非投资性房地产转投资性房地产”，我们一定要注意“其他综合收益”。 第一步思考：第一句话说的年租金200万元，这个毫无疑问会影响损益！而且20×7年只有半年，因此进入损益的金额是100万元（这里告诉我们要注意时间） 第二步思考：第二句话，出租办公楼的公允价值为8000万元，其账面价值5500万元。从非投资性房地产转换为投资性房地产，公允价值上升，应该计入“其他综合收益”2500万元，卖掉的时候影响损益 第三步思考：第三句话，20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元，高于转换时的公允价值1000万元，应该计入“公允价值变动损益”，出售的时候也要冲减“其他业务成本”，但是不影响损益。 第四步，出售取得价款9500万元，之前的账面价值是9000万元，500万元为收益。 综上，上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是：100+2500+500=3100（万元） 【例24·单选题】20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。 20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（ ）万元。 A.160 B.400 C.1 460 D.1 700 【答案】C 【解析】这个题目比较有意义，题目的问题是20×9年因出售办公楼而确认的损益金额，而不是问的20×9年影响损益的金额！分析如下： 1）租金影响20×9年的损益，但是不影响出售时的损益 2）售价2800万元跟出售前的账面价值（公允价值）2640万元的差额属于利润，影响损益。 3）转换时的公允价值是2400万元，年末是2640万元，计入“公允价值变动损益”的金额是240万元，在售出的时候要冲减“其他业务成本”，但是这是利润表内部之间的转移，不影响损益的金额 4）从“非投资性房地产”转入“投资性房地产”，由于公允价值上升1300[2400-（3200-2100）]万元，计入的是“其他综合收益”，在卖掉的时候要冲减“其他业务成本”，这个影响损益 所以20×9年因出售办公楼而应确认的损益为：2800-2640+1300=1460（万元） 【例25·单选题】甲公司 20×1 年至 20×4 年发生以下交易或事项： 20×1 年 12 月 31 日购入一栋办公楼，实际取得成本为 3000 万元。该办公楼预计使用年限为20 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址， 20×4 年 6 月 30 日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期 2 年，年租金 150 万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为 2800 万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 2200 万元。 （2011年） 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列小题。 1、下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（ ）。 A.出租办公楼应于 20×4 年计提折旧 150 万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益 175 万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 3000 万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼 20×4 年取得的 75 万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 2、上述交易或事项对甲公司 20×4 年度营业利润的影响金额是（ ）。 A.0 B.-75 万元 C.-600 万元 D.-675 万元 (1)【答案】 B 【解析】 20×4 年应计提的折旧=3000/20×6/12=75（万元），选项 A 错误；办公楼出租前的账面价值=3000-3000/20×2.5=2625 （万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值确认投资性房地产的入账价值，选项 C 错误；应确认的资本公积=2800-2625=175（万元），选项 B 正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项 D 错误。 (2)【答案】 C 【解析】 上述交易或事项对 20×4 年度营业利润的影响=-75+150/2+（2200-2800）=-600（万元）。 【例26·单选题】企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为450万元，投资性房地产的账面余额为420万元，其中“成本”明细科目为借方500万元，“公允价值变动”明细科目为贷方余额80万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为30万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产时，确认的“其他业务成本”金额为（ ）。 A.470万元 B.420万元 C.450万元 D.500万元 【答案】A 【解析】处置投资性房地产时，“其他综合收益”和“公允价值变动损益”应转入“其他业务成本”。 借：银行存款 450 贷：其他业务收入 450 借：其他业务成本 420 投资性房地产—公允价值变动 80 贷：投资性房地产—成本 500 借：其他业务成本 80 贷：公允价值变动损益 80 借：其他综合收益 30 贷：其他业务成本 30
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