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第六章 投资性房地产 第一节 投资性房地产的特征与范围 ◇投资性房地产的定义 ◇投资性房地产的范围 【单选题1】下列关于投资性房地产的确认和初始计量的叙述中，不正确的是（ ）。 A.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日 B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期 C.在建造投资性房地产过程中发生的自然灾害损失，直接计入当期损益 D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本 【答案】A 【解析】企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议,也应视为投资性房地产，选项A错误。 【多选题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（ ）。（★★） A.已出租的土地使用权 B.房地产企业拥有并自行经营的饭店 C.企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务 D.房地产开发企业持有以备出售的商品房 【答案】AC 【解析】选项B，企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，如企业出租给本企业职工居住的房屋，企业拥有并自行经营的旅馆、饭店等不属于投资性房地产；选项D，房地产开发企业持有以备出售的商品房，属于存货。 【多选题8】A公司（属于房地产开发企业）自行建造一物业，地下共3层，地上共16层，其中地下3层拟建为用于出租的地下停车场，地上16层拟用于出售的房产。A公司采用公允价值模式计量投资性房地产。A公司因地下停车场和将用于出售的房产属于同一个项目、部分开发成本需要在出租物业和出售物业之间进行分摊。2×19年6月30日，地下停车场装修完工，A公司根据招商情况（含签订合同、意向书，或者处于洽谈完成待签协议等情形）确定达到预定可使用状态。A公司下列会计处理中正确的有（ ）。（★★★） A.该物业建造时应作为存货核算 B.地下3层在建造期间应作为投资性房地产核算和列报 C.地上16层建造期间应作为固定资产核算 D.地上16层建造期间应作为存货核算 【答案】BD 【解析】由于A公司建造地下停车场时已明确为出租目的，符合投资性房地产定义，故应在建造期间地下停车场即应作为投资性房地产核算和列报，选项A错误，选项B正确；地上16层用于出售应作为存货核算，选项C错误，选项D正确。 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 ◇投资性房地产的确认和初始计量 ◇与投资性房地产有关的后续支出 【单选题2】企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出，应当计入的财务报表项目是（ ）。（★★） A.营业成本 B.投资收益 C.管理费用 D.营业外支出 【答案】A 【解析】企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出应计入其他业务成本，对应的报表项目为营业成本。 【单选题3】2×18年12月31日，甲企业与乙企业的一项厂房租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改扩建，并与乙企业签订了续租合同，约定自改扩建完工时将厂房继续出租给乙企业。2×19年12月31日厂房改扩建工程完工，共发生支出800万元，符合资本化条件，当日起按照租赁合同约定出租给乙企业。甲企业取得该厂房时的成本为4 000万元，假设甲企业采用成本模式计量，截至2×18年12月31日已计提折旧600万元。不考虑其他因素，下列说法中错误的是（ ）。（★★） A.发生的改扩建支出应计入投资性房地产成本 B.改造期间不对该厂房计提折旧 C.2×18年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0 D.2×19年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为4 200万元 【答案】C 【解析】2×18年12月31日，该投资性房地产账面价值=4 000-600=3 400（万元），企业对投资性房地产进行改扩建，将来仍作为投资性房地产核算的，改扩建期间仍继续作为投资性房地产核算，应列示金额为3 400万元。 【单选题6】甲公司从事房地产开发经营业务，2×19年3月5日收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为3 000万元，至重新装修之日，已计提累计折旧500万元，未计提投资性房地产减值准备，其中原装修支出的账面价值为200万元。装修工程于2×19年3月6日开始，于当年年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出600万元（均符合资本化条件）。装修后预计租金收入将大幅增加，甲公司对该商铺采用成本模式进行后续计量。2×19年12月31日甲公司该项投资性房地产的账面价值为（ ）万元。（★★★） A.1 900 B.2 900 C.2 600 D.1 800 【答案】B 【解析】甲公司2×19年12月31日投资性房地产的账面价值=（3 000-500）-200+600=2900（万元）。 第三节 投资性房地产的后续计量 ◇采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 ◇采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 ◇投资性房地产后续计量模式的变更 【单选题4】2×19年7月1日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为120万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为15000万元。2×19年12月31日，该写字楼的公允价值为15200万元。假设不考虑相关税费，则该项投资性房地产对甲公司2×19年度利润总额的影响金额为（ ）万元。（★★★） A.30 B.260 C.230 D.320 【答案】B 【解析】该项投资性房地产对甲公司2×19年度利润总额的影响金额=120×6/12（当年确认的租金收入部分）+（15200-15 000）（投资性房地产发生的公允价值变动）=260（万元）。 【单选题8】2×19年1月1日，甲公司将一项投资性房地产由成本模式转为公允价值模式计量。该投资性房地产原价为40000万元，至转换时点已计提折旧10 000万元，未计提减值准备，当日该投资性房地产公允价值为50 000万元。甲公司按净利润的10%计提法定盈余公积，不提取任意盈余公积。假定不考虑所得税及其他因素的影响。则转换日影响甲公司2×19年度资产负债表中“盈余公积”项目的年初金额为（ ）万元。（★★★） A.2 000 B.1 500 C.18 000 D.13 500 【答案】A 【解析】将投资性房地产的后续计量由成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与原账面价值的差额调整期初留存收益。转换日影响2×19年资产负债表中期初“盈余公积”项目的金额=［50 000-（40 000-10000）］×10%=2 000（万元）。 【单选题12】甲公司2×16年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为6 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×19年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为5 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×19年12月31日，该办公楼的公允价值为5 900万元。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（ ）。（★★★） A.出租该办公楼应于租赁期开始日按其原价6 000万元确认投资性房地产 B.出租该办公楼应于租赁期开始日确认公允价值变动损益550万元 C.出租该办公楼应于2×19年计提折旧150万元 D.出租该办公楼2×19年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 【答案】C 【解析】租赁期开始日按当日的公允价值确认投资性房地产，选项A错误；办公楼出租前的账面价值=6 000-6 000/20×2.5=5 250（万元），公允价值大于账面价值的差额应计入其他综合收益，应确认的其他综合收益=5 800-5 250=550（万元），选项B错误；2×19年应计提的折旧额=6000/20×6/12=150（万元），选项C正确；出租办公楼取得的租金收入应当确认为其他业务收入，选项D错误。 【多选题3】下列关于投资性房地产后续计量的表述中，正确的有（ ）。（★★） A.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，资产负债表日其公允价值与账面价值的差额记入“公允价值变动损益” B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，不允许再采用公允价值模式计量 C.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提减值准备 D.投资性房地产减值准备，一经计提，不得转回 【答案】ACD 【解析】选项B，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，满足条件时，允许企业将投资性房地产后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式。 【多选题7】关于投资性房地产的会计处理，下列表述中正确的有（ ）。（★★） A.投资性房地产的后续计量由成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理 B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得转为非投资性房地产核算 C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值 D.对投资性房地产进行后续计量，通常情况下企业可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式 【答案】AC 【解析】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，但可以由投资性房地产转换为非投资性房地产核算，选项B错误；同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，选项D错误。 【计算分析题1】2×15年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2×15年12月31日，年租金为480万元，于每年年初收取。相关资料如下： （1）2×15年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用年限为46年，预计净残值为40万元，采用年限平均法计提折旧，未计提减值准备。该写字楼于2×11年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为3940万元，预计使用年限为50年，预计净残值为40万元，采用年限平均法计提折旧。 （2）2×16年1月1日，预收当年租金480万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。 （3）2×17年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日该写字楼的公允价值为4200万元。 （4）2×18年12月31日，该写字楼的公允价值为4500万元。 （5）2×19年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为4600万元，款项已收存银行。 甲公司按净利润的10%提取盈余公积，不考虑相关税费等其他因素。 要求： （1）编制甲公司2×15年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。 （2）编制甲公司2×16年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。 （3）编制甲公司2×17年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。 （4）编制甲公司2×18年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。 （5）编制甲公司2×19年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。（★★★） 【答案】 （1）2×15年12月31日 借：投资性房地产 3940 累计折旧 312 贷：固定资产 3940 投资性房地产累计折旧 312 ［（3940-40）/50×4］ （2）2×16年1月1日预收租金 借：银行存款 480 贷：预收账款 480 【提示】针对预收账款和合同负债简要说明：合同负债只适用于收入准则，比如销售商品、奖励积分等。对于收入准则核算以外的业务，比如投资性房地产业务等，应通过预收账款核算。 2×16年1月31日 确认租金收入=480/12=40（万元）； 计提的折旧金额=（3 940-40）/50/12=6.5（万元）。 或计提的折旧金额=［3 940-（3 940-40）/50×4-40］/46/12=6.5（万元）。 借：预收账款 40 贷：其他业务收入 40 借：其他业务成本 6.5 贷：投资性房地产累计折旧 6.5 （3）2×17年12月31日 借：投资性房地产 4 200 投资性房地产累计折旧 468 贷：投资性房地产 3 940 盈余公积 72.8 利润分配—未分配利润 655.2 【提示】投资性房地产累计折旧=（3 940-40）/50×6=468（万元）；或=（3940-40）/50×4+（3 940-312-40）/46×2=468（万元）。 （4）2×18年12月31日 借：投资性房地产 300 贷：公允价值变动损益 300 （5）2×19年1月1日 借：银行存款 4 600 贷：其他业务收入 4 600 借：其他业务成本 4 500 贷：投资性房地产 4 500 借：公允价值变动损益 300 贷：其他业务成本 300 第四节 投资性房地产的转换和处置 ◇投资性房地产的转换 ◇投资性房地产的处置 【单选题7】甲公司将一幢自用办公楼转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为10 000万元，至转换日已计提折旧800万元，未计提固定资产减值准备，转换日该办公楼的公允价值为12 000万元。甲公司适用的所得税税率25%。不考虑其他因素，转换日影响“其他综合收益”的金额为（ ）万元。（★★） A.2 800 B.2 100 C.9 200 D.12 000 【答案】B 【解析】转换日影响“其他综合收益”的金额=［12 000-（10 000-800）］×（1-25%）=2 100（万元）。 【单选题10】某企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×18年7月1日购入一幢建筑物，并于当日对外出租。该建筑物的实际取得成本为5 100万元，用银行存款付讫，预计使用年限为20年，预计净残值为100万元。2×18年12月31日，该投资性房地产的公允价值为5 080万元。2×19年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为5 500万元，不考虑其他因素，该企业处置投资性房地产时影响营业成本的金额为（ ）万元。（★★★） A.5 080 B.5 100 C.5 500 D.420 【答案】B 【解析】出售时，应将该投资性房地产的账面价值5 080万元计入其他业务成本，持有期间公允价值变动损益-20万元（5 080-5 100）转入其他业务成本，则影响营业成本的金额=5 080+20=5100（万元）。 相关会计分录如下： 借：银行存款 5 500 贷：其他业务收入 5 500 借：其他业务成本 5 080 投资性房地产—公允价值变动 20 贷：投资性房地产—成本 5 100 借：其他业务成本 20 贷：公允价值变动损益 20 【单选题13】2×19年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元，已计提减值准备800万元，转换日的公允价值为7 700万元。假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（ ）万元。（★★） A.7 700 B.8 000 C.10 000 D.7 200 【答案】C 【解析】将以成本模式计量的投资性房地产转换为固定资产，应将投资性房地产原价10 000万元转入“固定资产”科目。 【单选题15】2×17年2月15日，甲公司将一栋自用办公楼对外出租，年租金为360万元。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。该办公楼2×17年12月31日的公允价值为2 600万元，2×18年12月31日的公允价值为2 640万元。2×19年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。不考虑其他因素，甲公司2×19年度因出售该办公楼应确认的损益金额为（ ）万元。（★★） A.160 B.400 C.1 460 D.1 700 【答案】C 【解析】甲公司因出售该办公楼应确认的损益金额=（2 800-2 640）（售价与账面价值差额）+［2 400-（3 200-2 100）］（转换时点计入其他综合收益的部分）=1 460（万元）。 【提示】因其他综合收益属于所有者权益项目，所以其他综合收益结转其他业务成本影响出售时的损益，但出售时公允价值变动损益转入其他业务成本属于损益类科目内部结转，不影响损益总额。 相关资料： 日职会计学习网，微信号rzczxxw，个人微信rzkjxxw |
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