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案情简介 陈某与王某于1980年8月8日登记结婚。1992年6月6日，A市国土局向陈某颁发了建设地点为A市B区光华路100号的《国有土地使用证》，该份土地使用证载明的土地使用人为王某。同年，陈某与王某在该块土地上建起了一幢混合结构的四层楼房，建筑面积为410.8平方米。1993年10月29日，王某领取了该幢房屋的房产证，该证载明所有权人为王某，占有房产的全部份额。此后，王某将房屋出租给他人使用。2006年3月8日，林某作为甲方与王某作为乙方签订了一份《房屋买卖合同》，该份《房屋买卖合同》载明：1、乙方位于A市B区光华路100号房屋，房屋四层，现有建筑面积410.8平方米，土地面积100平方米，经甲乙双方讨论协商，甲方支付乙方人民币210万元，乙方将该房屋及土地转让给甲方。2、甲方定于2006年3月8日将房款人民币210万元付给乙方，乙方收款时将该房屋的房产证、国土证交付给甲方。3、乙方协助甲方办理房屋过户手续及有关事宜，但房屋过户所需一切手续费用甲方自行承担。4、房款交清后，该房屋使用权、所有权归属甲方所有，此后房屋一切修缮工作及相关费用由甲方自理。甲方林某、乙方王某及介绍人丁某在上述合同上签字。王某在该份合同左下角空白处用钢笔字体写了一份《收据》，载明“房屋转让款已收（人民币210万元）。收款人：王某”等字样。后王某将该幢房屋的房产证、土地证交给林某。林某继续将房屋租给原有的承租人及其他人使用，并收取租金至今。但林某与王某一直未办理房屋产权过户手续。林某于2014年9月向A市B区法院对王某提起诉讼，请求判令王某履行房屋买卖合同约定的义务，将坐落于A市B区光华路100号房屋所有权转移登记到林某的名下。 律师高招 本案中，王某委托广东海法律师事务所张洪杰律师作为诉讼代理人，根据事实与法律，代理律师申请追加王某的配偶陈某作为本案的共同被告。并提出如下代理意见： （一）王某擅自处分本案的夫妻共同财产，属于无权处分行为，依法应认定为无效。 首先，王某与陈某是夫妻关系，本案涉案的房屋属于王某与陈某的夫妻共同财产。王某与陈某是在1980年登记结婚的，本案涉案的房屋是在1992年夫妻存续期间建造的，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”因此，涉案房产属于王某、陈某夫妻共同共有。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”同时，根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定：“下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意。”因此，对于处分本案的房产行为，王某依法必须取得陈某的书面同意，否则，不得转让。而对于王某未经陈某同意就处分的行为依法不能成立。 （二）在夫妻关系存续期间，王某未经过陈某同意，对涉及夫妻双方重大权益的房产事项之处分，属于无权处分行为。 1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第17条第2项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。同时，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”2、王某处分房屋不属于家事代理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第17条第1项规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项。其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面。此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故不属于日常家事的情形。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。在本案当中，王某对于涉及夫妻共有财产权益的重大事项之共有房产，在夫妻关系存续期间未经陈某同意做出处分的行为，且事后没有得到陈某的追认，侵犯了陈某的合法权益，处分行为构成无权处分。3、王某处理本案的房屋，并没有告知陈某，陈某并不知情。本案中，王某与原告林某之间的房屋交易行为，陈某是不知情的，该行为原告王某在其答辩状中也明确说明陈某不知情，因此，王某在本案中的处分行为是依法不能成立的。 （三）林某对所涉房屋不构成善意取得。 根据《物权法》第106条的规定，善意取得必须符合三个条件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案当中，林某与王某双方并没有到房产局签订正式的房屋转让合同，并将房屋过户到原告林某名下。其次，对于王某与林某之间的房屋买卖行为，王某一直没有通知陈某，陈某一直不知道王某与林某之间的交易行为，至今也没有签名同意本案的房屋变更登记给林某。2015年2月份，林某要求将房屋进行过户给到其名下，并打电话告知陈某，陈某知道后，坚决不同意，多次要求林某返还房屋，并强烈要求王某去找回房屋。因此，由于林某一直称其妻子不同意买卖房屋，且陈某知道后也不同意买卖，双方至今没有到房产局签订正式的房屋买卖合同，并将房屋过户。因此，林某的行为不构成善意取得，王某擅自处分房屋的行为依法应为无效。综上所述，对王某的转让行为，陈某知道后拒不同意，并强烈要求王某立即将房屋取回，而且王某与林某也没有到房产局签订正式的房屋买卖合同，应依法认定王某与林某对本案房屋的转让行为无效。因此，林某的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。 裁判结果 法院认为，本案房屋的所有权证及土地使用证上记载的所有权人和土地使用人均是王某。林某作为交易相对人，其基于对房屋所有权登记的信赖与王某签订房屋买卖合同，有理由相信王某是房屋所有权人，有权处分房地产。因此，林某与王某签订的《房屋买卖合同》有效。但涉案的房屋实际是王某与陈某在夫妻关系存续期间共同建造，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，应认定为王某与陈某的夫妻共同财产。林某主张涉案房屋是王某的个人财产，陈某不是房产共有人，无权处分共有房产，表明林某没有向陈某购买房屋的意思表示，因此，林某请求王某履行房屋过户义务，未取得共有人陈某的同意。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项“下列房地产，不得转让：……共有房地产，未经其他共有人书面同意的”的规定，林某的上述诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项“法律上或者事实上不能履行”的规定，属于合同履行不能，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告林某的诉讼请求。由此可见，法院作出的生效判决，完全支持张洪杰律师的代理意见，从而有效地维护了陈某、王某的合法权益。 张洪杰律师基于对案涉法律法规的正确理解，明确了夫妻关系存续期间夫妻共有财产应如何处分的鲜明观点，为维护当事人的合法权益而据理力争，最终获得受审法院的支持。 |
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