|
开发商在获取土地的之前，需要完成一份完整的土地评估报告，以便于决策者在拍地前能够详尽的了解到拍地的实施策略，价格区间，未来价值等。 许多从事房地产前期策划的同事，一定也都参与过或自己撰写过类似的报告，那在整份报告中你认为最重要的环节是什么呢？你认为其中对于拍地最有参考价值的是什么数据呢？你认为如何才能让这份报告精准呢？ 其实我认为整体报告就是解决了三个问题，是否适合开发？适合什么产品开发？适合产出多少利润？解决了以上三个问题后，我们也就知道该如何去拍下这块土地了。 希望通过这篇文章，你可以看到： 1 如何清晰制定土地评估报告结构； 2 如何让数据为整个评估提供论证； 3 如何为拍地决策者提供有效的参考结论； 4 如何让评估和测算精确有效不偏差； 壹 土地评估前的准备工作 对于开发商来讲，要想拿地盖房，首先得参加土地拍卖，竞得土地使用权。 熟悉土地拍卖流程，并对于拍卖土地进行初步评估对于开发商相关负责人非常关键，因为只有拿到地，建成商品房，企业才能实现利润。 当土地所有人发布拍卖公告后，我们即可以获得这块土地的相关拍卖信息，从这时开始，我们的土地拍卖评估报告就可以开始进入准备阶段： 在做一份土地评估前，我们必须先要做以下的准备工作： 了解清楚地块的基本资料 在拍卖公告中一般会十分清楚的公布这块土地的使用属性，容积率，红线范围，限高，配套要求等等，这些基本指标是这块土地未来建设的基本要求，也是未来进行产品设计和价值回报预估的基本条件，因此，要理解通透。 请看以下案例：从以上基本信息里我们需要掌握的重点是容积率是 2.54, 规划用途仅限于商业办公和餐饮文旅， 商业要达到30％，限高90米。因此，从这些数据里我们可以对未来的产品有一个基本的预判了。 以上这个招拍信息可以看出，这是一块住宅用地，容积率是1.8, 对于商业配套，限高等均无特别要求，这是一块条件非常好的土地，在产品的可发挥空间上非常大。 在了解了拍卖的基本信息后，接下去我们要对这块土地进行深度的剖析。 如何深度剖析地块信息 我们了解土地的基本指标后，接下去要深度剖析相关的土地信息： 主要从以下几个方面来进行展开： a.地块的区域位置关系（属性，交通，配套，规划，产业规划） b.版块规划地位（现状，未来规划及发展） c.市场环境（宏观市场，竞争市场，未来竞争市场） d.地块自身条件（现状，交通，配套） 以上四个方面的深度剖析中，需要大量花费时间和投入精力的主要在市场环境这个部分，因为这需要大量的数据收集，统计和分析，最终得出有效结论， 贰 那如何能将这部分的内容完成到最完整和准确呢？ 我认为可以分为以下几个方面： 列举地块所处板块 首先根据地块位置先要列举出本地块的所处的版块，区域和目前所有竞争项目，在这里切忌的是不要只局限于地理属性上的相邻关系的竞品，要根据未来可实现的目标客群，总价段来预设竞争项目，比如某个区域内的300万的住宅，它的竞品可能是一个上游版块的同类总价的客户。 多方面调研获得最准确资料 明确竞品后，我们需要从产品的建筑形态，户型，物业，配套，装修标准，成交客户，销售价格，已成交户型配比，未来可供应销售量等多个方面进行调研并获得最准确的资料；这个调研需要大理的人力和时间的投入。 专项数据对比和整理 在了解了所有相关竞品的详细资料和数据后，我们可以开始进行专项的数据对比和整理了，比如对建筑风格的整理，我们可以发现区域市场上是用法式风格较多，是现代风格较多； 或是区域市场上目前的产品配比，是哪种面积段和户型的比例最高；或是在价格对比上，可以发现量与价的关系，以及区域最高价和最低价的的特征。 分析未来市场风险性偏好 关于宏观市场，要从政策面，市场走势，土地走势三个方面来给出未来整体市场风险性偏好，这里需要用整体市场的成交数据，土地成交的数据来精准的给也依据。 当你完成了市场环境这个部分的时候，那么我们已经可以清晰的了解到了下信息：
那么，接下去，我们就需要考虑，做什么产品实现会实现什么样的利润回报？ 叁 定位决定产品 在了解市场后，我们需要先给出定位，这个定位主要分为以下几部分： 市场定位－客户定位－产品类型定位 市场定位 市场定位是我们根据以上的竞争市场的分析后得出对于项目成功运作的市场定位，如图： 在定位中我们需要明确的关键词有： 高性价比，生活社区、 从户型， 景观，配套上给出合理的产品定位；在定位阶段，我们需要给出的是明确的方向，产品层级，打造属性。切忌在定位阶段给出太具体的产品导向。 针对市场环境，客户分析，再配合企业的开发目标，这时我们需要确定一个未来开发的策略定位， 先要预判出在流量型物业开发策略下，适合什么样的物业型态； 如果是溢价型物业开发策略，则适合哪种物业型态，为后期产品建议提供核心依据。 后续有如何撰写一份优秀的土地评估报告（二），请继续关注！ 正文完 房教中国 房教中国，中国规模最大的房地产垂直领域教育培训服务商。2005年与人社部合作，率先进行地产职业标准开发，12年来累计培训60000余人。近3年，房教依托易居中国战略平台，在职业通路建设、职业价值评判标准建立等众多方面进行探索实践，目前，房教围绕中国房地产行业转型期，着力打造“2+1”服务产品体系： [精英系：易居沃顿中国房地产实战研修项目]定位于中国房地产高端实战型圈层教育，首创企业家领衔的课题组研修模式，直击中国房地产行业转型期，房企面临的痛点和市场创新的热点，汇聚塔尖智慧，精萃主流思想，帮助房地产企业了解行业趋势，并根据企业发展的不同阶段，为其提供个性化、实战化、案例化的系列主题研修和智库成果。 [未来系：校企联动培训服务项目]在中国房地产业协会指导下，成立“中国房地产产学研用联盟”，实现以大学生就业端和以开发商、服务商为主的用人端的充分连接，推出培训+认证+就业的“一站式”服务。 [增值系：职业认证培训]依托10余年的职业资格认证和行业培训资源，提供职业标准开发，依托华策培训学校的资质优势，打造专业化的职业培训平台。 |
|
|
