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近年来因售后包租问题引发的房屋租赁合同纠纷频发，因该类案件多为涉群体性纠纷，若处理不当，极易引发社会不稳定因素。8月25日，青浦法院举办公众开放日，就“售后包租”案件给大家上了一堂生动的的法治公开课，部分镇政府工作人员、司法所、企业及居民代表旁听了本次庭审，并参加了座谈。  伴随清脆的法槌声，青浦法院当庭宣判一批20位业主因“售后包租”问题起诉开发商及委托经营管理公司的房屋租赁合同纠纷案件。这些业主向A开发商买入商铺，同时，与B委托经营管理公司签订了委托经营管理合同，约定了保底收益等事项，并与A开发商就此保底经营签订了保证合同。经营前期，业主们还能收到一段时间的收益，之后便分文难寻了。法院经过审理，依法判决B委托经营管理公司向业主支付拖欠的保底收益和相应的违约金，A开发商承担约定的保证责任。   能动司法 开展座谈  庭审之后，青浦法院举办了座谈会。会上，青浦法院向与会人员发放了《2013-2016年商业地产售后包租纠纷审判白皮书》。    与会人员纷纷表示，通过此次公众开放日活动，对“售后包租”的法律关系及法律风险有了进一步认知，审判白皮书的内容不仅通俗易懂，而且有着极大的实践指导意义。青浦法院也将以此次活动为契机，在今后涉“售后包租”审执工作中继续维护司法公正、加强司法公开、做好司法服务、提升司法公信。  提高警惕 防范风险 当前实践中常出现这类情况：开发商以自己名义与购房者签订商铺买卖合同，另外通过其直接或间接控制的经营管理公司与购房者签订《委托经营协议》或者《房屋租赁合同》，“售后包租”就此登场。  然而需要注意的是，类似开发商承诺的所谓高额且持续稳定回报这种“天上掉馅饼”的事的背后往往埋藏着一个又一个陷阱。 ➣陷阱1：开发商以受其控制的独立管理公司的名义与投资者签订委托经营管理合同，成功将商铺买卖与租赁分开，将经营风险转嫁于投资者。 ➣陷阱2：开发商若因急于套现而推出“售后包租”，意味着可能存在资金链断裂，项目停滞的风险。 ➣陷阱3：委托经营管理公司管理经营不善，投资者将面临“高回报率”落空的风险。 ➣陷阱4：即使个别投资者收回商铺，也因除非整体市场一起盘活，否则无法单独对外自行经营或处分，导致投资者退出无路的风险。 投资者请三思而后行 1、事前调查不能少 要全面考察相关情况，如楼盘所处位置、升值潜力；开发商的信誉及资信能力；承租人或受托包租人的履约能力等。特别是商业铺面，投资者要对项目的前景有清醒的认识，切勿盲目跟风。 2、订约之前需审查 在签订合同之前，审查拟购房屋审批文件，了解自己购买的商铺是否有独立产权界限、独门独户，以便今后的处置与转让。仔细查看商铺的销售价格、售后包租的租期。一般而言返租期过长，销售价格越高，隐藏的风险越大。 3、提高警惕不能忘 对合同中对自己不利和排除自己权益的条款要提高警惕，权衡利弊。及时关注开发商和受托经营或承租人的动态，确保发现问题后及时采取补救措施，保障自身权益。 文：杨洁 图：许超 或许您还想看这些 做有心、有料、有用的法治分享 |
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