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1 成本管理的思维与理念  之二：积极的成本控制观 成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析看待成本的必要性与合理性。 3、两种策略 针对不同的产品和不同的定位采取不同的策略。 不均衡使用成本，实现成本价值最大化 4、两点管控原则 1、合理使用功能性成本；严控结构性成本；重点投入敏感性成本（不平衡使用成本） 2、凡是控制成本：后果会带来客户抱怨，累计叠加导致品牌美誉度降低的，都是失败的成本控制 设计优化强调的是产品的 “优生优育”，尽量减少产品“怪胎”出现，就必须要将优化环节置于项目的初始端，未雨绸缪才有意义。 2 设计成本的管理思路及方法 设计成本优化涵盖专业与内容界定 全过程：内容涉及前期策划和设计阶段（项目策划、概 念规划、方案设 计、初步设计、施工图设计） 全专业：涵盖建筑、结构、机电、消防、景观、装饰等多专业以及泛光 照明、项目的标识及导视系统 （Visual Identity）等。 （二）设计优化方法 1、设计优化的事前控制 （1）设计部配合开发部前期介入与政府博弈 设计部配合开发口外联进行前期土地谈判工作、对相关设计条件及有关配套设施的详细技术条件仔细分析与研究、趋利避害，好的因素多多争取，对那些不利的条件的因素尽可能规避。
1、广州机场路万科园高层住宅：由于地勘报告不准确，在基础施工时，遭遇溶洞，顺着基桩灌下去近百吨混凝地“泥牛入海 ”后来采用基桩穿过溶洞一直打到基岩才得以补救。 2、南京栖霞区，开发商接手的地块之前是某铁合金厂，开发前不得不挖1-5米进行“消毒”处理，更换土壤费用近5000万。
（3）标准合同的效用 在国标的基础上，增加了对设计单位的一些约束性条款（补充合同《施工图设计承诺》），着重强调设计公司应承担的风险，避免无效成本产生。 案例：
标准合同两个版本的意义 《方案标准合同》意义在于方案可以委托跨地域或境外 公司完成，追求品质最佳。 《施工图设计标准合同》侧重强调钢筋混凝土的限额设 计及设计院承担的设计风险。施工图委托项目当地前前3甲设计院完成报批报建工作，确保施工期间现场配合与服务。 合同奖罚分明要有利于甲方意图的达成 限额节省部分按10-20%作为奖励，变要我做为我要做，实现双赢。 2、设计优化的事中控制 2.1概念及规划方案阶段的三原则 之一：非销售物业配套低效资产配置最小化原则
2.2（扩）初步设计阶段 建筑专业优化控制点： 优化单体的布局关注使用效率 户型的实用率 地下室的停车效率 减少无效空间 结构专业优化控制点： 优化地基处理 基础的选型及设计图 结构体系的确定及主要平面布置图 结构模型及计算系数的取值 标准层的布置 地下室的布置 结构转换层的布置 深基坑支护 地勘报告等 机电专业优化控制点： 水、电、暖通、空调的系统方案及负荷容量计算书 配套设备用房及相关技术参数 供电方案选择 高压器容量的控制等 暖通空调冷热源的选择等 小结：各专业应提供多方案做技术性、经济型、时间性比选后择优。
2.3.2实现后期现场设计变更最少化的几个行之有效的办法： 做好产品前期研究工作 安排合理的设计周期 设计费合理取值 2.3.3主要材料定板、设备选型的成本策略 主要材料——外立面材料、装修（软装硬装）材料、景观苗木选型 设备选型——电梯、空调中央机组、冷却塔、锅炉、水泵 、变压器 策 略 评审比选决定高性价比 建立长期战略合作伙伴实现双赢 小结：1、概念及方案阶段成本优化重在定性。 2、施工图阶段成本优化定性与定量并重。 3、项目竣工后回访、总结、反省，评估设计 优化效果。（设计成本优化的事后控制） 附：1）研发中心架构及各 专业的岗位职责一览表
2）集团总部与项目公司产品研发职能的划分与界定
3）产品研发中心和项目公司工作授权表
1、健全的流程管理责任制度是基础
2、完善的甲方设计标准
3、强有力的管控流程是保障 3.1流程的意义与作用 流程管理是企业从粗放型管理过渡到规范化管理直至精细化管理的重要手段。 流程是任何企业运作的基础。 流程为中心的管理方式，可极大地提高事务的受控程度 。流程中的每个人并负起各自的职责，促进团队合作。 具有法律效力的文件下达给相关部门。 3.2流程表（某地产公司研发中心工作流程）
案例1：万科——对项目老总采取考制，包括安全考核、营销考核、施工图质量考核（限额设计），年终评比按制度奖惩，所以领导的成本意识强会带动全员成本意识的提高，限额指标的完成即是设计成本优化的结果。 案例2：一般公司——将设计优化成果落实的执行人定为项目公司设计部经理（总工室主任），负责按开发计划制定各设计阶段的报建时间节点提交总部，总部将各阶段优化意见返回项目公司落实。对设计部经理（总工室主任）年终考核，总部占60%权重，以此督促或强制其执行。 （四）研发中心与成本中心的工作关系（如何分工，衔接，互动？） 1、工作分工 研发中心： (1)对集团设计业务进行全面管理和资源调配。 (2)负责对集团下属各项目的设计进行后评估。 (3)负责集团各公司的规划建筑、室内方案、景观方案、概 念及扩初阶段的设计业务，及全过程管控和指导。 (4)制定设计管理流程制度和设计标准。 (5)负责集团各项目设计业务合同经审批。 (6)定期抽查各公司设计制度执行和设计管理情况。 (7)负责审查各公司报送的各阶段设计成果。 (8)负责对设计管理人员进行制度、流程、及专业知识的业务指导和培训。 2、工作衔接 一般公司——成本中心以宏观（★）控制为主，微观（▲）执行在研发中心。 恒大——成本中心宏观、微观兼顾；研发中心负责成本中 心方案把控之外的成本控制。
3、工作互动 待项目目标成本编制后，研发中心与成本中心，主要针对建安工程中的分部工程成本进行论证与优化，同时对室外总平、公共设施配套工程，发掘优化空间。当施工图概算出来后如超目标成本，两个部门重复上述工作，直至目标实现。
3 产品关键环节的管控：实操案例与经验分享 （一）规划总图成本优化
2、多业态组合拉升土地价值实现高溢价 在容积率一定的情况下，采用多种产品组合，提升溢价空间，进而拉升了土地价值。 业态按含金量划分：商铺＞独联别墅＞联排别墅＞花园洋房＞接地底跃＞电梯顶跃＞电梯洋房＞高层洋房
3、外联攻关利用调规化不利为有利 3.1突破限高 建筑限高是土地出让时的规划条件之一，限高分为航空限高和规划限高两种。前者常常是强制性规定，无法改变，而后者在项目总容积率保持不变的情况下通过外联攻关有突破的可能性 3.2住改商 商住地块如无明确的商与住比规定，可通过协商达到住改商的目的，这也暗合了一些地方政府的想法，属双赢。
4、用足容积率与建筑密度保证效益最大化。 容积率是土地开发中的最重要的指标，建筑密度也与容积率息息相关。所以用足容积率是房企的红线。 方法之一：利用阴影区完成商业指标 商住用地中的商场（商铺）等商业内容可不考虑日照、利用这一特点在规划中可利用住宅的阴影区完成商业指标，以利于容积率最大化
方法之三：不平衡使用容积率 如果一个项目分为几个地块，容积率总体控制，那么不平衡使容积率是提高货值的有效办法。
方法之四：尽可能发掘不占容积率的地上和地下空间 换言之：利用好政策“偷面积”。对于地下空间，是否计容各地政策不一，凡不管是否做商业均不计容的地区，应尽可能多发掘地下空间。
总结一下目前尚可操作的手法如下： (1)对层高没有规定的地区，首层可做成4.5m高，顶层带阁楼可通过改造成为复式。 (2)利用当地对阳台入户花园的宽度和进深的限制，用好用足规划，“偷一半面积”。 (3)控制飘窗高度、深度，宽度主卧景观好的可做转角飘窗，面积全“偷”。 (4)有些户型的疏散通道可以改造为厨房服务阳台。 (5)双层层高：LOFT支持商住两用。 (6)露台面积全赠送。 5、利用公寓充商业指标 现在开发商拿地常有附加条件，即“地产+X”模式“X”即为附加的酒店，商业，学校，地标，主题乐园，医院……以商业为例如果是Mall，开发商以持有为主，靠租金回收，财务成本高，资金压力大，风险随之而来，不是每个地产商都像万达一样对Mall之类物业操作的那样驾轻就熟，如果对大商业不专业或没信心，不妨采用化整为零的手法利用公寓加底商的方法完成商业指标。
6、住宅配套商业以街铺代替Mall减少持有压力
7、人防工程自建与缴费另建的决策 众所周知，人防工程是为保障人民防空指挥、通信、掩蔽等需要具有防护功能的地下室，因其特殊性成本又高于普通地下室。对于开发商而言，首选异地建设的方案（缴异地建设费），其次必须建则控制人防地下室面积最小化。 案例：淮安某项目为例：一个总建筑面积38万m2的小区（四个组团），按国标计算人防面积仅3万m2，按地方规定需5.4万m2。地方规定无明文（仅口头告知），这就给外联提供了攻关机会。如果一定要执行，可分组团报审，且调整单个地块总建筑面积小于10万m2（面积总体平衡），可以省去一些名目的“部”或“库”。 8、通过规划布局规避周边不利因素 当用地周边出现了影响楼盘的不利因素，如高速路、铁道、高压线走廊等不利景观，可通过调整规划布局等设计手法加以处理，实现降噪及屏蔽视线。 8.1利用商业体量屏蔽。 8.2增加建筑退距，利用退距堆坡、密植多层次大树并设置防音墙。 8.3有时为了保全小区的品质，舍卒保车也是一种常用的 办法。 9.1通过户型分布图研究 9.2景观视线分析表 9.3首先对总图景观价值进行一个判断，由劣至优来匹配各类楼型：一梯六、一梯四、一梯三、一梯二。 9.4评判因素有：楼间距、朝向、单侧花园景观、双侧花园景观 9.5楼王应坐北朝南，超大楼间距，南向无敌景观（兼有北向花园景观最佳） 9.6贴临路边，无南向景观或接近噪音源的楼幢，可适当减少层数，景观价值高楼幢用足限高，在满足容积率的前提下，体量高低错落形成丰富的天际线，规划部门很关注这点，报建易通过。
案例：景观视线分析表（龙湖）
10、规划中首期开发的技巧 项目首期开发的核心是“快”，快速开发、品牌快速落地、市场快速引爆、营造热销效应，为后续各期销售打好基础。
11、地下室（地库）是设计成本优化的“重点地带” 11.1地下室面积最小化原则 地下室（地库）的建造成本占项目总建造成本的20%左右，所以在做地下室方案时应对地下室布置作合理的优化，尽可能避免除设备房与车位之外的无效面积的产生，基于成本与开发速度考虑，在满足功能要求的前提下，地下室面积应按最小化原则控制。
地下室其他优化控制点： （1）外形应规则简洁，减少外墙长度。 （2）半地下室部分可用砖墙替代混凝土墙。 （3）对于商业建筑可适当加大层高，当需要时可将普通停车改为双层机械停车。 （4）地下室顶板覆土在满足绿地率规则的前提下，最佳厚度为1.0 m，局部堆高可值大树。 （5）非采暖地区宜结合景观绿化设计自然通风采光的半开放式生态地下车库。 （6）寒冷地区宜结合景观绿化设计自然采光的阳光地下车库。 （7）根据快速开发的特点，原则上小区首期不考虑设置地下车库。 （8）车库必须做管网综合避免出现最不利点。 ①设备管道高度考虑通风管道和消防喷淋，中高端盘不大于550 mm（含安装尺寸），高端盘不大于600 mm（含安装尺寸），并尽量按最小高度设计。 ②设备管道应尽量避开梁高较大的位置。局部设备管道交叉的位置，建议结构考虑扁宽梁或单向的反梁。 ③车库内通风管道主要应布置在车位尾部。 （9）住宅两部电梯中可选消防梯一部至地库。 （10）地面采用结构找坡，省去建筑找坡层，坡度不大于0.5%。 （11）住宅小区除非无法满足停车数量要求才考虑多车机械停车，否则不予以考虑，因机械车位不可售。 （12）车位（车道）高度 中高端/中端楼盘车库：车位处净高2.0 m/车道处净高2.2 m 高端盘车库：车道及大部分车位处净高3.0 m，局部车位尾部净高2.5 m （13）地面不考虑设置排水沟、集水井布置在车位尾部。 （14）应根据最优化的车位布置结构柱网，柱网可不用完全对齐。 （15）防火分区的划分应优先考虑合用塔楼楼梯作为地下车库疏散，减少独立的出地面疏散楼梯，有利于地面景观环境。 （16）应考虑合用防火分区间独立的出地面疏散楼梯。 （17）应考虑合用防火分区之间通风井。 （18）人防区应首先考虑设置在塔楼下方地下室区域，人防区不宜设计在独立地车库内，人防专用的疏散口部楼梯地面尽量考虑平时掩埋。 （19）单车库应考虑设置在地下室塔楼区域且应尽量考虑设置在塔楼夹层内。 （20）在有条件情况下，提高场地±0.000，将地下室优化为自然通风采光的半地下室。 （21）在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层。 12、小区规划设计指引 12.1街铺设计指引 在有价值的沿街面遵循街铺面积及数量最大化原则 街铺分底商与独立商铺两种 街铺销售单元在业态未明确的情况下，独立商铺及底商应初步规划为餐饮功能 商铺首层设独立的卫生间。 街铺首层入口通常设一级台阶。 沿街商铺应尽量避免向小区内开窗 商铺应考虑足够的地面停车 考虑塔楼对底商的影响，并兼顾上部结构墙柱布置因素 街铺采用分体式空调 12.2配套设施设计指引： 居委会、文化站、卫生站。。。。。。原则应放在商业价值不高的位置。力求配置面积指标最小化 位置首选：首层外铺内侧大于12m的进深的部分及主体入户大堂两侧的位置及二层 有些配套用房如有政府要求必须对外，选择无商铺位置或占用最少的商铺 小区内景观较好的单元首二层则不考虑设置配套设施用房 物业管理用房应尽量不占用计容面积 12.3地下车库出入口设计指引： 尽可能布置在主出入口附近 车库出入洞口避免正对道路或重要公建 如受条件所限，可考虑由区外道路直接进入 控制地库出入口数量 12.4垃圾（点）站位置设计指引： 垃圾站尽可能考虑布置在小区下风向 垃圾站严禁与住宅贴建，宜独立设置 应该布置在较隐蔽处 12.5小区出入口数量设计指引： 交通分区单位的适宜的车行出入口个数为2个 小于4公顷的项目可考虑设置1个车行出入口 交通分区的车行出入口不得超过3个 案例（成都）： 在满足住户需要的情况下，减少小区车行出数量，可直接降低物业管理成本。
（二）住宅平立面设计的成本优化 1、户型优化的八大要点 （1）外型整齐，体型系数小，满足国标 （2）开窗满足国家窗地比要求 案例： （3）关注实用率（得房率） （4）阳台设计优化 （5）对楼型面宽及进深的审查
2、立面的优化要点 （1）立面风格的简化及优化 建筑立面的风格多种多样，例如现代建筑、新古典 建筑、传统古典主义建筑….随着建筑立面风格从简到繁，建造成本也随之增加，所以立面风格优化的过程也是对建筑风格筛选过程。
多种立面材料造价比较： a、石材：价格高，施工周期长，档次高，干挂费350+石材大板150~800=500~1150（不含线条）（如果采用点挂工艺，施工费减为150元/m2） b、面砖：价格适中，对基层外架要求高，施工周期长。 c、涂料价格低、施工方便耐久性差、外观品质感较差。施工费20~30+材料30~150=50~180元/m2 附：
（2）立面线条及细部优化 （3）外门窗型材及玻璃选型优化 （4）栏杆选型 （5）空调外机位及装饰 （6）立面顶部造型 附：
（三）小区会所设计的成本优化 会所从上世纪九十年代初从香港引入内陆，逐渐成为高档住宅或大规模社区项目的必要硬件之一。初期作为社区的售楼处展出，后期更多起到社会配套、品牌延伸、产品附加值提高的作用。
会所投入较大，会所经营难维护成本过高，一般而言：一座2000 m2会所如设有餐厅、健身房、游乐室，每月维护费至少30万40万，如业主光顾得多，尚可维持，可实际情况却多半是门庭冷落。 （1）小区是否设置遵循必要化原则 （2）规模优化 案例：恒大早期项目，当住宅小区达50万m2，要求设会所（4000 m2）及一运动中心（20000 m2），装修标准同五星级酒店公共区域，经过一段时间运营，因人少运营费高（空调费、人工成本）不堪重负，逐渐取消运动中心，会所也由4000 m2优化为2000 m2。
（3）功能优化 （4）位置优化 （5）泛会所概念 住宅小区可引入泛会所概念，即把会所里的内容分散在社区的各个角落。会所与泛会所可以同时并存，把全面、私密、高端的项目放在中心会所。
（四）设计标准化与设计成本控制 通过设计标准化控制成本，是最为行之有效的手段，而且是保障产品品质最关键的环节。 通过设计标准化，能够实现对项目70%以上成本锁定和10%以上的成本优化。 通过设计标准化，不仅能够发挥设计的建筑价值，更能实现对设计缺陷的有效规避。 设计标准化的实施将大大缩短项目开发周期，提升企业的开发效率，降低项目开发周期内的分管成本。 通过建筑设计标准化，实现材料部品及设备规模采购的目标，通过规模化大幅降低开发成本。 集中采购——降低成本的“利器” 案例： 恒大采用标准化策略，住宅项目除别墅均为精装交楼。 精装交楼的优点有：首先，强调建筑与室内一体化设计施工安装，大幅度降低了二次装修的浪费，低碳环保。 其次房屋整体设计集中采购量越大市场议价能力越强。 最后是开辟了“第二利润区”实现了销售高溢价，提升了产品的美誉度。 小结：标准化、集约化管理降低了运营成本 统一采购配送，降低了材料成本 集中招标，降低了建设成本 （五）结构设计成本优化 普通住宅结构成本占到建安成本的70%，普通公建结构占建安成本的50%。 合理的基础设计可以节省基础造价的30%以上，在满足同样功能的条件下，合理的设计可降低整个工程造价的2%-8%。 根据结构优化的效果：一般多层建筑的优化效果比较有限，每平方米可以节省几十块钱，层数越高，可优化的空间越大，越高层建筑每平米可节省几百元，使用功能越复杂，优化的空间越大。
1、层高 控制的意义：减少结构成本及其他土建成本，设备及运营成本 影响净高的因素：梁高及设备管道空间 如何降低层高： 控制梁高——梁高通常取值1/8-1/12跨度 优化设备管道空间，做管网综合优化 2、高层高宽比控制 在设计高层尤其是超高层户型平面时，高宽比控制是建筑师必须予以高度重视的因素。规范规定：在6度及7度抗震设防区，剪力墙结构高宽比不宜大于6，框剪结构的高宽比不宜大于5。高宽比超限不属于抗震超限审查范围，允许但必须采用适当结构措施，由此增加结构成本，而建筑成本也会增加。
3.避免结构转换 因为结构转换不但给结构设计带来难度，也会大幅度增加建筑成本。 避免结构转换方法最简便易行 方法之一：可以通过调整建筑布局实现。 方法之二：通过调整结构布置形式实现。
4 、 结构专业（及设备专业）设计应该树立一切为了建筑服务观念。 户内梁结构设计原则： （1）户内走道上方梁高尽可能小，不得大于600mm。 （2）标准层室内梁布置时，梁不应穿越客餐一体厅、客厅 、餐厅、房，以保证各功能空间完整及美观；独立客 厅与独立餐厅间的梁，高度不得超过400mm；梁不宜穿越厨、厕、阳台；如有穿越的梁高不得超过450mm。 （3）标准层室内梁不露出梁角线的优先顺序：客厅—餐厅 －主卧室—次卧室—内走道—其它空间。
（六）景观设计成本优化 相对总造价而言，景观费用只占项目开发总成本的2%-3%，但效应与附加值颇高，这导致越来越多企业加大投入，但通过有限的投入实现最佳的景观效果，才是我们应追求的目标。 1、园林景观设计指引： （1）以人为本，追求“自然、舒适、大气”的园林风格。 （2）尽量遵循“人车引流”的原则。 （3）尽最大可能保留原始地貌及原生树种。 （4）并尽量选用效果好、价格低的天然材料。 （5）如有室外综合泳池可考虑兼做景观水景 （6）减少硬质铺地，尽最大可能提高绿地率。 2、前期规划概念设计优化的两个原则 （1）满足景观设计及建造标准及景观工程限额设计指标。 （2）景观档次和产品定位匹配。 例：
3、方案阶段设计优化原则及把握要点 从设计元素的成本特点和使用属性的角度出发 （1）尽可能设置软景而少用硬景 （2）铺地材料避免大面积使用花岗岩 （3）控制木作使用面积 （4）少用水景 4、初步设计优化要点 （1）软硬景成本比重的合理性 （2）不同材料用量比例，各种乔木用量的合理性 （3）围墙和灯具密度等配置的合理性 （4）建立标准化园建图 5、施工图设计优化要点 从现场施工角度出发，重在前面各阶段优化成果的落实。 6、优化细节汇总： （1）人造微地形：可利用控地下室的土塑造微地形，景观 堆坡时可用陶粒等轻材料填充。 （2）水景：水量总量控制在总体景观的3%以内。 （3）道路：石材用于重要节点——车行道与各种入口交汇处 （4）硬景：控制在总体景观的30% （5）软景：硬景：软景=3：7，草坪面积占绿化总面积比例不超过40%，草皮采用普通两季型。建议多种树，少植草 （6）重点区域重要节点进行成本投入的倾斜：入口、示范区、景观节点 （7）减小人行道宽度：不做立沿石、采用江砖或法石 （8）结构园建筑物：确保配筋最小化 附：
（七）室内设计优化 1、公共部位属于敏感性成本，本着少投入多产出的理念，应重点把握空间尺度与用材选型。 2、户内空间：户内空间最值得关注的点依然是空间问 题，通过设计使空间感变大才是追求的目标，尤其是小户型、小厅、小卧室的处理。 附：
案例2：福建XX地产两项目（PPT） 这是两个江景住宅，层高为3.1m，3.0m，精装交楼。
■方案特点 1. 实现了别墅小户型高容积率的目标 ①在建筑密度一定的条件下增加建筑层数（暗合了当地政策新规；低层住宅必须3.5层，第四层面积要求不小于标准层的50%）设计中通过增加电梯（赠送）弥补了四层别墅垂直交通的使用上的不便缺陷。 ②提高进深，增加户均面积 ③局部采用围合式布局，既改善了空间关系，又提高了容积率 ④增加联排户数(从4拼~9拼) 2. 高容积率、高建筑密度、高层数所带来空间压迫感的解决办法 ①增加空间层次和变化 ②采用景观、小品、矮墙分隔进一步做小空间 ③丰富的建筑错落，里面整体化处理和绿化景观，削弱建筑的体量和长度 3. 采用英式风格立面，由面砖代替干挂石，简约古朴富有内涵。 4. 在有限的空间里创造了公共及半公共的共享空间，同时兼顾私密空间社区品质得到提升，打造刚需精品别墅的目标得以实现。
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