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随着宏观经济结构的调整，房地产市场也愈发理性，各城市间分化加剧，为房企的布局策略带来了压力。 一线和发达二线城市土地竞争激烈、价格高企，中型房企拿地不得不采用抱团的方式，小型房企几乎已经无法生存。 三四线城市的分化情况更为严重，意味着风险和机遇并存：风险方面，主要包括库存量大，地方政府规划无法兑现，地方房企割据难以进入等；机遇方面，除了住宅的供应和需求外，部分城市有一定的经济能力和人口基础，但缺乏足够的商业和产业支撑，且竞争者相对少。 对于当前城市发展状况，房企应该如何制定城市布局策略，寻找更多发展机遇？ ? 全国城市吸引力分析 近几年，我国城市化已进入新阶段，人口已成为城市发展的核心资源。且越来越多的人也来到大城市中寻求发展。 2017年第二季度中国城市研究报告显示，参评的60个主要城市吸引了全国城市新流入常驻人口的 53%，较第一季度上涨9%，人口向主要城市聚集现象更加显著。 吸引力指数较高的主要集中在珠三角、长三角、京津冀以及成渝四个城市群中。其中，长三角城市流入常驻人口最多，占比高达16%，是京津冀地区的2倍，成渝地区的3倍，珠三角占比稍落于长三角，占比为13.7% 。 从城市群中细分来看—— 长三角城市群人口吸引力排名TOP6城市人口流入占比差异不大，说明城市群内部城市发展相对均衡，排名前三的是上海市、苏州市和杭州市。 珠三角城市群中，深圳市、广州市、东莞市位列前三，三个城市流入人口占城市群所有城市流入人口的60% 以上。 京津冀城市群中，北京单个城市流入人口数量占城市群总流入人口数量的37.74%，是排名第二天津的近3倍，堪称一枝独秀。 成渝城市群中，成都、重庆人口吸引力最强，两者流入人口之和超过城市群总流入人口的一半，且成都、重庆占比差异不大。 从输出人口的省份来看——五个人口大省中四川流向四大城市群人口最多，山东最少，不足四川三分之一。 具体来看，流向四大城市群人口中，四川61.07%的人口流向成渝；河南51.76%的人口流向长三角；安徽85.65%的人口流向长三角；湖南68.66%的人口流向珠三角，山东43%的人口流向京津冀，人口流动的近邻导向现象明显。 从人群和教育程度来看——四大城市群流入的24岁以下人口占比最高，比例达36%以上， 45岁以上人口占比最少。 具体来看，长三角、珠三角24岁以下人口占比高于京津冀、成渝，而京津冀成渝则在35-44岁之间比例高于长三角、珠三角。从本科及以上流入人口占比来看，京津冀比例最高，成渝排名第二高于长三角和珠三角。成渝高学历人口占比超过长三角，推测这与长三角产业构成更加多样有关。 2017年第二季度人口吸引力排名前五的城市与第一季度相同，深圳继续保持第一的领先位置，苏州、成都、杭州排名上升一位，佛山上升两位进入前十，重庆排名下跌四位。 第二季度相比第一季度，人口吸引力指数增长幅度最大的城市全部集中在长三角、珠三角、京津冀三大城市群。 |
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