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企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和 其他所得征收的所得税．1993年12月13日．国务院将《中华入民共和国国营 企业所得税条例草案》《国营企业澗节税征收办法》《中华入民共和国集体企 业所得税暂行条例》和《中华入民共和国私营企业所得税暂行条例》，进行整 合制定了《中华入民共和国企业所得税暂行条例》，自1994年1月1日起施行， 上述改革标志着中国的所得税制度改革向着法制化、科学化和规范化的方向迈 出了重要的步伐．2007年3月16日，全国入民代表大会通过了《中华入民共和 同企业所得税法>．并于2008年1月1日开始施行．从此内外资企业适用统一的 企业所得税法。 建筑业工程施工企业的企业所得税处理 - 一、企业所得税收入总额的规定 （一）企业所得税收入总额的一般规定 企业的收入总额包括以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，具 体有销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息、红利等权益性投资 收益，以及利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入、其他 收入。 企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、准备 持有至到期的债券投资以及债务的豁免等；纳税入以非货币形式取得的收入， 包括固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、存货、不准备持有至到期的 债券投资、劳务以及有关权益等，这些非货币资产应当按照公允价值确定收入 额，公允价值是指按照市场价格确定的价值。收入的具体构成为以下几类。 销售货物收入。是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗 喆以及其他存货取得的收入。 劳务收入。是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁 金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、 餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。 财产转让收入。是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权 债权等财产取得的收入。 股息、红利等权益性投资收益。是指企业因权益性投资从被投资方取得的收入。股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规 定外，按照被投资方做出利润分配决定的日期确认收入的实现。 利息收入。是指企业将资金提供他入使用但不构成权益性投资，或者因 他入占用企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利 息等收入。利息收入，按照合同约定的债务入应付利息的日期确认收入的实现。 租金收入。是指企业提供固定资产、包装物或者及其他有形财产入使用 权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租入应付租金的日期确认收入的 实现。 特许权使用费收入。是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、著作 权以及其他特许权的使用权而取得的收入。特许权使用费收入，按照合同约定 的特许权使用入应付特许权使用费的H期确认收入的实现。 接受捐赠收入。是指企业接受的来自其他企业、组织或者个入无偿给予 的货币性资产、非货币性资产。接受捐赠收入，按照实际收到的捐赠资产的日期确认收入的实现。 其他收入。是指企业取得的除以上收入外的其他收入，包括企业资产溢余 收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已做坏账损失处理／ 后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。 （二）企业销售产品确认收入的特殊规定 1.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款．包括 现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门，单位和企业收取的各种 基金，费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全 部确认为销售收入：未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门，单位 开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 2.企业通过正式签订《销售合同》或《预售合同》所取得的收入，应确认 为销售收入的实现，具体按以下规定确认。 釆取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得 款凭据权利之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款 和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款 确定收入额．其首付款应于实际收到。确认收入的实现．余款在银行按揭贷款 办理转账之日确认收入的实现。 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现。 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款收到受托方已开发产品清单之日确认收入的实现。 采取视同断方式委托销售产品的，属于企业与购买方签订销售合 同或协议．或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销 售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价 格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于 前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格．以及属于受托方与 购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销 开发产品清单之日确认收入的实现。 采取基价保底价并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的， 属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同 签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按 销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方己销开发产品清单之日 确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减 除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价，则应按基价计算的价款于收到 受托方已销开发产品清单之曰确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签 订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产 品清单之日确认收入的实现。 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约 定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品． 企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 企业将开发产品用于捐赠，赞助，职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入．抵偿债务、换取其他企事业单位和个入的非货币性资产等行为 应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利吋确认 收入或利润的实现。确认收入或利涧的方法和顺序为： （1）按本企业近朋或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定： （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15% 具体比例由主管税务机关确定。 4.企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税 务局、地方税务局按下列规定进行确定． （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市入民政府所在地城市 城区和郊区的，不得低于15‰。 （2）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （3）开发项目位于其他地区的．不得低于5%。 （4）属于经济适用房．限价房和危改房的，不得低于3% 5.企业销售未完工开发产品取得的收入．应先按预计计税毛利率分季或 月计算出预计毛利额，计入当期应納税所得额。开发产品完工后，企业应及 时结算其计税戌本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与 其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合井计算 的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额 之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 6.企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前． 与承租入签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租入使用之日起，出租方取 得的预租价款按租金确认收入的实现。 建筑业工程施工企业的企业所得税处理 二.企业所得税收入总额中不征税收入的规定 （一）企业所得税收入总额中不征税收入的-般规定 国家为了扶持和鼓励某些特殊的纳税入和特定的项目，或者避免因征税影 响企业的正常经营：对企业取得的某些收入予以不征税的特殊政策，以减轻企业的负担，促进经济的协调发展。 l．财政拨款，是指各级入民政府对纳入预算管理的事业单位，社会团体等 组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 2.依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金，是指依照法 律法规等有关规定，按照国务院规定程序批准，在实施社会公共管理，以及在 向公民、法入或者其他组织提供特定公共服务过程中，向特定对象收取并纳入 财政管理的费用。政府性基金，是指企业依照法律、行政法规等有关规定．代 政府收取的具有专项用途的财政资金。具体规定如下： 企业按照规定缴纳的，由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及 由国务院和省，自治区、直辖市入民政府及其财政．价格主管部门批准设立的 行政事业悝收费，准予在计算应纳税所得额时扣除。 企业收取的各种基金、收费，应计入企业当年收入总额。 对企业依照法律、法规及国务院有关规定收取并上缴财政的政府性基 金和行政事业性收费，准予作为不征税收入，于上缴财政的当年在计算应纳税 所得额时从收入总额中减除；未上缴财政的部分，不得从收入总额中减除。 3.国务院规定的其他不征税收入，是指企业取得的，由国务院财政、税务 主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。 财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补 贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征 即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退 税款。 值得注意的是：企业的不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应 纳税所得额时扣除；企业的不征税收入用于支出所形成的资产，其计算的折旧、 摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。 （二）施工企业收入总额中不征税收入的特殊规定 目前，对于不征税收入，我国税法还没有对施工企业做出特殊性的规定。 施工企业收入中，没有符合不征税收入条件的收入。 建筑业工程施工企业的企业所得税处理 三、收入总额中关千免税收入的规定 （一）关于收入总额中免税收入的一般规定 国家为了扶持和鼓励某些特殊的纳税入和特定的项目：或者避免因征税影 响企业的正常经营．对企业取得的某些收入予以免税的特殊政策．以减轻企业 的负担．促进经济的协调发展．或准予抵扣应纳税所得额，或者是对专项用途 的资金作为非税收入处理，以减轻企业的税负．增加企业可用资金。免税收入 主要包括以下四类收入： 国债利息收入．为鼓励企业积极购买国债，支援国家建设项目，税法规 定，企业因购买国债所得的利息收入，免征企业所得税。 符合条件的居民企业之间的股息．红利等权益性收益。该收益是指居民 企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。 在中国境内设立机构，场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场 所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益。该收益郡不包括连续持有居民 企业公开发行并上市流通的股票不足12月取得的投资收益。 符合条件的非营利组织的收入。企业所得税法第二十六条第4项所称符 合条件的非营利组织的收入，不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入． 但国务院财政税务主管部门另有规定的除外。 二施上企业收入总额中兔税收入的特殊规定 税务总局对施工企业免税收入无特殊规定．财政部与国家税务总局曾联 合下发《关于非营利组织免税资格认定管理有关问题的通知》财税【2009】123号．《关于非营利组织企业所得税免税收入问题的通知》财税【2009】122号， 但是施工企业属于营利性组织．上述规定并不适用于施工企业。 建筑业工程施工企业的企业所得税处理 四、企业所得税税前扣除的规定 （一）企业所得税税前扣除的懒现定 企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包 括成本、费用、税金、损失及其他支出．准予在计算应纳税所得额时扣除。在实际中．计算应纳税所得额时还应注意三方面的内容；①企业发生的支出应当 区分收益性支出和资本性支出。收益迚支出在发生当期宜接扣除，资本性支出 应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除．②企业的不 征税收入用千支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧．摊 销扣除。③除《企业所得税法》和企业所得税法实施条例另有规定外．企 业实际发生的成本，费用、税金．损失和其仙支出，不得重复扣除。 成本 成本是指企业在生产经营活动申发生的销钨成本、销货成本、业务支出， 以及其他耗费，即企业销售商品、提供劳务．转让伺定资产、无形资产包括 技术转让的成本。 企业必须将经营活动中发生的成本合理划分为直接成本和间接成本．直接 成本是指可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接 入工等。间接成本是措多个部门为同一成本对象揾供服务的共同成本，或者同 一种投入可以制造、提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。 2.费用 费用是指企业每一个纳税年度为生产．经营商品和提供劳务等所发生的销 售费用L管理费用和财务费用。 销售费阳是指应由企业负担的为销售商品而发生的费用，包括广告费、运 输费、装卸费．包装费．屣览费．保险费．销售佣金舱直接认定的进口佣金 调整商品进价成本，代销手续费．经营性租赁费及销售部门发生的差旅费、工 资、福利费等费用。 管理费用是指企业的行政管理部门为管理组织经营活动挺供各项支援性服 务而发生的费用。 财务费用是指企业筹築经营性资金而发生的费用，包括利息净支出．汇兑 、金融机构手续费以及其他非资本化支出。 3.税金 税金是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的企业缴纳的 各项税金及其附加．即企业按规定缴纳的消费税．营业税、城市维护建设税、 关税、资源税．土地增值税、房产税、车船税．土地使用税．印花税、教育费 附加等产品销售税金及附加。这些已纳税金准予税前扣除。准许扣除的税金有两种方式：一是在发生当期扣除；二是在发生当期计入相关资产的成本，在以后各期分摊扣除。 4．损失 损失是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损．报 废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成 的损失以及其他损失。企业发生的损失减除责任入赔偿和保险赔款后的余额． 依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。 企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回 时，应当计入当期收入。 5．扣除的其他支出 扣除的其他支出是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动 中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。 在计算应纳税所得额时，下列项目可按照实际发生额或规定的标准扣除。 1工资、薪金支出 企业发生的合理的工资、薪金支出准予据实扣除。 2职工福利费、工会经费、职工教育经费 企业发生的职工福利费、工会经费、职工教育经费按标准扣除，未超过标 准的按实际数扣除，超过标准的只能按标准扣除。 ①企业发生的职工福利费支出，不超过工资、薪金总额14%的部分准予扣除。 值得注意的是，企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核 算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行 改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。 ②企业拨缴的工会经费，不超过工资、薪金总额2%的部分准予扣除。 ③除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支 出，不超过工资、薪金总额2.5%的部分准予扣除，超过部分准予结转以后纳税 年度扣除。 上述计算职工福利费、工会经费、职工教育经费的“工资、薪金总额”，是 指企业按照上述第1条规定实际发放的工资、薪金总和，不包括企业的职工福 利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、 工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。属于国有性质的企业，其工资、薪资，不得超过政府有关部门给予的限定教獭：超过部分，不得计入 工资．薪金总额．也不得在“算企业应纳税所得额时扣除。 6. 社会保险费 企业依照国务院有关主管部门或者省级入民政府规定的范围和标难为 缴纳的”五险一金”．即基本养老保险费．基本医疗保险费．失业保险费． 保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金．准予扣除。 企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费．补充医疗保险费．在 院财政，税务主管部门规定的范围和标准内：准予扣除企业依照国家有 定为特殊T种职工支付的入身安全保险费和符合国务院财政．税务主管郃 定可以扣除的商业保险费准予扣除。 企业参加财产保险：按照规定缴纳的保险费．准予扣除。企业为投资 或者职「支付的商业保险费，不得扣除。 7．利息费用 企业在生产．经营活动中发生的利息费用，按下列规定扣除。 非金融企业向金融企业借款的利息支出．金融企业的各项存款利息支 出和同业拆借利息支出，企业经批准发行债券的利息支出可据实扣除。 非金融企业向非金融企业借款的利息支出．不超过按照金融企业同期 同类贷款利率计算的数额的部分可据实扣除，超过部分不许扣除。 8.借款费用 企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。 企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生的借款，在有关资产购置．建造期间发生的合 理的借款费用，应予以资本化，作为资本性支出计入有关资产的成本．有关资 产交付使用后发生的借款利息，可在发生当期扣除。 9汇兑损失 企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将入民币以外的货币性资产，负末即期入民币汇率中间价折算为入民币时产生的汇兑损失．除已经计 有关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部册．准予扣除。 10业务招待费 企业发生的与其生产、经营业务有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售营业收入的5%。 11．广告费和业务宣传费 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主 管部门另有规定外，不超过当年销售营业收入15啪的部分，准予扣除；超 过部分，准予结转以后纳税年度扣除。 12．环境保护专项资金 企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面 的专项资金，准予扣除。上述专项资金提取后改变用途的，不得扣除。 13．保险费 企业参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。 14．租赁费 企业根据生产经营需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除： 以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀 扣除。经营性租赁是指所有权不转移的租赁。 以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资 租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。 15．劳动保护费 企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。 16．公益性捐赠支出 公益性捐赠，是指企业通过公益性社会团体或者县级以上入民政府及其部 门，用于《中华入民共和国公益事业捐赠法》内规定的公益事业的捐赠。企业 发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12嗎的部分，准予扣除。年度利 润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润。 17．有关资产的费用 企业转让各类固定资产发生的费用，允许扣除。企业按规定计算的固定资 产折旧费、无形资产和递延资产的摊销费，准予扣除。 18．总机构分摊的费用 非居民企业在中国境内设立的机构、场所，就其中国境外总机构发生的与 该机构、场所生产经营有关的费用，能够提供总机构出具的费用汇集范围、定 额、分配依据和方法等证明文件，并合理分摊的，准予扣除。 19．资产损失 企业当朋发生的固定资产和流动资产盘亏．毁损净损失．由其提供请查盘 资料经主管理税务机关审核后．准予扣除；企业因存货盘亏．毁损、报废等 駟不得从销项税金中抵扣的进项税金：应视同企业财产损失．准予与存货损 臾一起在所得税前按规定扣除。 20. 依照有关法律、行政法规和国家有关税法规定准予扣除的其他项目 如会员费、合理的会议费、差旅费、违约金．诉讼费等。 在计算应纳税所得额时．下列支出不得扣除． 向投资者支付的股息．红利等权益性投资收益款项： 企业所得税税款． 税收滞纳金．是指纳税入违反税收法规．被税务机关处以的滞纳金； 罚金．罚款和被设收财物的损失．是指纳税入违反国家有关法律．法规定，被有关部门处以的罚款．以及被司法机关处以的罚金和被没收财物： 超过规定标准的捐赠支出： 赞助支出．是指企业发生的与生产经背话动无关的各种非广告性质支出： 未经核定的准备金支出．是指不符合国务院财政、税务主管部门规定 的各项资产减值准备．风险准备等准备金支出． 企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使 願，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除，与取碍收入无关的其他支出。 建筑业工程施工企业的企业所得税处理 （二）施上企业税前扣除的特殊现定 1．成本、费用的核算与扣除 企业在进行成本．费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发 产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 1企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本．营业税金及附加、土 地增值税准予当期按规定扣除。 2开发产品计税成本的核算应按有关计税成本核算方法的规定进行处理。 3已销开发产品的计税成本，按当期己实现销售的可售面积和可售面积 单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和己销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本 4企业对尚未出售的己完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定 对已售开发产品进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当 期据实扣除。 5企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移 交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 6企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站，水厂、 文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： ①属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业 单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定 进行处理。 ②属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠 与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的，应当单独核算其成本。除企业 自耵应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 7企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本． 其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的． 国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本． 抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 8企业采取银行按揭方式销售开发产品，凡约定企业为购买方的按揭贷 款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金不得从销售收入中减除， 也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 9企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用含 佣金或手续费不超过委托销售收入10‰的部分，准予据实扣除。 10企业的利息支出按以下规定进行处理： ①企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用．可按 企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可 直接在税前扣除u ②企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件：可以在使用借款的 企业间合理地分摊利息费用．使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除． 1l企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失．可作为财产损失按有 关规定在税前扣除。 12企业开发产品整体报废或毁损．其净损失按有关规定审核确认后准予 在税前扣除。 13企业开发产品转为自用的．其实际使用时间累计未超过12个月又销售的不得在税前扣除折旧费用。 2．计税成本的核算方法 l计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规 定进行核算与Ⅱ的应归入某项成本对象的各项费用。 2成本对象是指为归集和分配开发产品开发．建造过程中的各项耗费而 慟定的費用承担项目。计税成本对象的确定原则如下． ①可否销钨原则。开发产品能够对外经营销售的．应作为独立的汁税成本 对象进行成本核算：不能对外经营销钨的，可先作为过渡性成本对象进行归築． 廟冉将艿相关成本摊入舱够对外经营销售的成木对象． ②分类归集原则。对同一开发地点，竣了时间相近、产品结构类型没有明 显差异的群体开发的项目：可作为一个成本对象进行核算。 ④定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能等不同而导致其预期售价 存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 ⑤成本差异原则。开发产品閃建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出 现较大差异的，要分別作为成本对象进行核算。 ⑥权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上 述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定，井报主管税务机关备案、成本对象 一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变．应征得主管税务机关同意。 3开发产品计税成本支出的内容 ①土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权而发生的各项费用．主要包括土地买价或出让金．大市政配套费、契税．耕地土地闲置费土地变更用途和超面积补缴的地价及相关税费。拆迁补偿支出。安置及动迁支出、回迁房建造支出．农作物补偿费．危房 ②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察测绘规划设计 可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 ③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用 要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 ④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出 主要包括开发项目内道路、供水供电供气、排污、排洪、通讯，照明等社 区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 ⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的，非营利性的，且产权屈 千全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 ⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其 归属于特定成本对象的成本费用性支出：主要包括管理入员工资、职工福利費、 折旧费，修理费、办公费、水电费、劳动保护勢、工程管理费．周转房摊销以 及项目营销设施建造费等。 4企业计税成本核算的一般程序 ①对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间 进行整理，归类：并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的 期间费用，同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 ②对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用，待摊费用等合理地划 分为直接成本，间接成本和共同成本，并擅规定将其合理地归集、分配至己完 工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 ③对期前已完工成本对象应负担的成本费用按己销开发产品、未销开发产 品和固定资产进行分配，其中应由己销开发产品负担的部分，在当期纳税申报 时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 ④对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行 结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本．据此再计算 已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期巳销开发产品的计税 成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 ⑤对本期未完工和尚未建造的成水对象应当负担的成本费用，应分别建立 明细台账，待开发产品完工后再予结算。企业开发，建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算，其中． 应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清戍本对象的间接成本： 直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原 则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一。 ①占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比 例进行分配。 一次性开发的．按某 成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比 例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象古地面积占开发用地总面 积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地面积的比例进行分配。 内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地方地面积减除应由各 对象共同负担的占地面积。 ②建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的．按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例 进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面 积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面 积的比例进行分配。 ③直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对 象直接开发成本的比例进行分配。 ④预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算 造价的比例进行分配。 6企业下列成本应按以下方法进行分配： ①土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分 配，应由税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得上地分期开发房地产的 情况，其上地开发成本经商税务机关同意后可先按上地整体预算成本进行分配． 待土地整体开发完毕再行调整。 ②单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积 法进行分配。 ③借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法 进行分配。 ④其他成本项目的分配法由企业自行确定。 7企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本。 ①企业，单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列 规定进行处理。 换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地 使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品的市 场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用 权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减 除应收到的补价款。 换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易 发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相 关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本 还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 ②企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业 应在投资交易发生时，按该项土地使用权的』b场公允价值和土地使用权转移过 程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本6如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 8除以下儿项顸提应付费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 ①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前捉 下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 ②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预揽建造费用： 此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告，横型中明确承诺建造 且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 ③应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用，物业完善费用可以按规定预 提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或 其他专项基金。 9企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础 设施形成的停车场所．作为公共配套设施进行处理。 10企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据 的，不得计入计税成本．待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 11开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确 定计税成本核算的终止日．不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定 结算计税成本的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调 整．并按《税收征管法》的有关规定对其进行处理。 五、特定事项的税务处理 1．企业以本企业为主体联合其他企业，单位、个人合作或合资开发房地产 项目，且该项目未成立独立法入公司的，按下列规定进行处理。 1凡开发合同或协议申约定向投资各方即合作方、合资方．下同分 配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本．其 应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所 得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务 处理。 2凡开发合同或协议中约定分配项目利润的．应按以下规定进行处理。 ①企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳 企业所得税，不得在税前分配该项目的利润：同时不能因接受投资方投资额而 在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 ②投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 2．企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项 目的．按以下规定进行处理。 企业应在首次取得开发产品时．将其分解为转让土地使用权和购入开发产 品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品包括首次 取得的和以后应取得的的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 |
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