案例索引
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原申请执行人虽接受部分在建工程抵债但却并未进行权属登记，不具有公示性。其他受让人在成为案涉在建工程所在土地使用权人以及对其上建筑物以合理价格受让并予以后续建设的情形下，善意受让人应为所有权人。 案例索引 《甘肃中海房地产开发有限公司;甘谷县安远建筑公司占有物返还纠纷案》【(2016)最高法民再126号】 案情简介 申请执行人安远公司与被执行人甘肃省第四建筑工程公司达成执行和解协议，甘肃省第四建筑工程公司将其所有的新银大厦（现为中海国际大厦）291.09518平方米房产划归安远公司所有，用以抵偿债务，一审法院裁定将该房产划归安远公司所有。 经银翔公司、兰州建委公开拍卖，周保庆竞得案涉大厦及土地使用权后，将之作为出资成立了中海公司，并由其进行了后续建设，先后办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。 争议焦点 执行程序中接受以部分在建工程抵债的权利人能否对抗善意受让整体在建工程的权利人？ 裁判意见 最高院认为：安远公司以物抵债行为以及中海公司受让中海国际大厦的行为均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，故不宜直接适用《中华人民共和国物权法》，但在当时法律对相关问题没有规定的情形下，可参照《中华人民共和国物权法》相关规定。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定'因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力'，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定'……人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书'。参照上述规定，在兰州中院（2001）兰法执字第239号民事裁定生效后，安远公司取得对案涉291.09518平方米建筑面积的所有权，但在中海公司受让案涉大厦后，安远公司作为原所有权人请求中海公司返还案涉291.09518平方米建筑面积的主张不能成立，理由如下： 第一，安远公司无证据证明中海公司受让案涉大厦时非善意。根据已查明事实，安远公司对案涉291.09518平方米建筑面积虽依据兰州中院（2001）兰法执字第239号民事裁定取得了所有权，但并未进行权属登记，不具有公示性【不是不以登记为要吗？】；2002年、2007年两次对案涉大厦的拍卖以及对大厦所在土地使用权的拍卖和挂牌出让均为公开进行，且进行了公告，但安远公司在这两次拍卖时并未提出异议；根据安远公司在起诉状中的表述，其是在2009年向中海公司主张权利，而在此之前，中海公司已经受让案涉大厦。故在上述情形下，应认定中海公司在受让案涉大厦时为善意。 第二，根据已查明事实，案涉291.09518平方米建筑面积包含在中海公司受让的案涉大厦范围内。周保庆通过公开竞买，分别以1400万元和6550万元的价格竞得案涉大厦所在国有土地使用权以及案涉大厦，其后通过出资转股的方式转至中海公司名下，故中海公司是以合理价格受让案涉大厦，对此双方当事人均予以认可。 第三，根据已查明事实，2007年，兰州市建委对案涉大厦进行拍卖时，该大厦的状态为'主体工程完工'，也就是说，在中海公司受让时，案涉大厦仍为在建工程，中海公司受让的实为大厦所在的土地使用权以及在建工程包含的资产。中海公司受让后，对案涉大厦进行了接收和后续建设，并于2008年11月5日办理了国有土地使用权证，故就大厦所在的土地使用权而言，中海公司已经完成不动产登记；就在建工程包含的资产而言，现行法律、行政法规并无关于其转让必须进行登记的规定，且中海公司就案涉大厦已经办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。 第四，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定'建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外'，参照该条规定，在中海公司已经成为案涉大厦所在土地使用权人以及对其上建筑物以合理价格受让并予以后续建设的情形下，宜将案涉大厦的所有权归属于中海公司。 综上，参照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百四十二条之规定，应认定中海公司取得包括案涉291.09518平方米建筑面积在内的受让范围内的中海国际大厦的所有权，对安远公司关于返还案涉291.09518平方米建筑面积的诉讼请求应不予支持。安远公司作为原所有权人，可另行向无处分权人请求赔偿损失。根据《房屋登记办法》第三十条规定，房屋只有在竣工后才可以办理房屋所有权初始登记、取得房屋权属证书，因中海公司受让的标的物为在建工程，尚不具备办理房屋权属证书的条件，故安远公司关于中海公司对中海国际大厦尚未办理房屋权属证书、故不能取得中海国际大厦的所有权的主张不能成立。一审、二审判决对此认定错误，应予以纠正。 |
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