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穗友们，好！今天继续我们房地产企业成本分摊的学习，下来我们聊聊占地面积法。 什么是占地面积法？ 占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 占地面积法我们还是通过案例来解读。 某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元。 A项目基座占地4000㎡，商品房可售面积10000㎡； B项目基座占地3000㎡，商品房可售面积10000㎡； 绿化面积3000㎡。请计算A项目的土地成本。 （又是一道小学三年级的应用题） 第一步：扣除绿化面积的土地成本。 绿化面积属于所有业主可以共同享受的福利，不区分容积率或房屋大小，机会均等享受绿化成果。因此，绿化部分是按照建筑面积法分割土地成本。 计算过程： 首先计算每平方米的土地单位成本 10000万元/10000㎡=1万元/㎡ 其次计算绿化的土地成本 3000㎡*1万元/㎡=3000万元 最后计算扣除土地绿化成本之后的金额 土地总成本-绿化成本 =10000万元-3000万元 =7000万元 第二步：剩余面积中，计算A项目的占地成本。 首先计算A项目占地比例 =A项目占地面积/（A项目占地面积 B项目占地面积） =4000㎡/（4000㎡ 3000㎡） =4/7 其次计算A项目基座占地成本 =4/7*7000万元 =4000万元 第三步：A项目承载的绿化土地成本。 A项目承载的绿化土地成本采取建筑面积法计算 =绿化土地成本*A项目分摊比例 =3000万元* A项目可售面积/（A项目可售面积 B项目可售面积） =3000万元*10000㎡/20000㎡ =1500万元 第四步：汇总A项目土地“总”成本。 =A项目基座占地成本 A项目承载的绿化土地成本 =4000万元 1500万元 =5500万元 类似的问题，我见到过以下的计算结果（计算原理不再分析） 方法1： 10000万元*4/7=5714.28万元 方法2： 10000㎡÷（10000㎡ 10000㎡）*10000万元=5000万元 方法3： 10000㎡÷（10000㎡ 10000㎡）×7000万元=3500万元 方法4： 4000㎡÷（4000㎡ 3000㎡）×7000万元=4000万元 方法5： 4000㎡÷10000㎡×7000万元= 2800万元 |
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